城市格局改变 贵阳楼市从“多中心”到“无中心”

　　近年来随着贵阳经济社会的快速发展，贵阳楼市也迎来了史上发展最快的时期，从2017年至今，贵阳市民惊奇地发现，贵阳楼市实现了井喷式爆发，楼盘开盘数量大大增加且分布广泛.在观山湖区、花溪区、双龙经济区等地诞生了多个全新的城市综合体，吸引了大量“老市民”、“新市民”入住，在老城区的花果园等地，随着入住率的增高，也带火了区域内其他产业发展。

　　渐渐地，在不少老贵阳市民的心中，传统意义上的“城市中心”已经变得模糊。专家表示，贵阳的楼市已经迎来了全新的历史发展阶段，“多中心”和“无中心”已经成为了贵阳楼市发展的核心词汇。

　　从地标建筑到综合商圈

　　80后老陈，是一位土生土长的贵阳人。在其记忆中，上个世纪的贵阳城就是“巴掌大的一块地方”。那时候的贵阳楼市并没有太突出的标杆房企，几乎都是老旧居民楼。此后虽有“在水一方”、“智诚大厦”等“豪宅”，但当时多数市民最常活动的“城市中心”就只集中在喷水池、大十字、小十字一带。进入新世纪之后，虽然观山湖区已经开始崛起，但由于人气不旺，配套设施不足，区域内居住人群不算太多，贵阳人的商务宴请、娱乐购物等活动仍旧局限在老城区内，由于能充分满足百姓的日常生活、娱乐需要，喷水池等地的城市中心地位不可动摇。

　　在这之后，贵阳新增加了几座集居住购物、休闲、娱乐为一身的shopping mall，其中以亨特国际为典型代表。它既有居住功能，又集购物、休闲、娱乐等为一身，真正成为了一座城市综合体。在它周边还有不少的写字楼、政府机关等，每天都有大量人群在亨特国际周边活动，由此构成了全新的商圈文化和氛围，也成为了老城新中心之一。

　　此后，越来越多的城市综合体兴起，贵阳的市民逛街、购物、就餐以及访友，口中不再只提“大十字、喷水池、市西路”等地标性建筑，取而代之的是“亨特购物广场、花果园片区、金阳世纪城商圈”等综合性商圈。

　　“城市中心”遍布贵阳

　　进入2010年之后，贵阳市政府出台了“疏老城建新城”的相关政策，并随着交通基础设施的快速发展，在观山湖区诞生了会展城商圈和世纪城商圈。在老城区，随着花果园和未来方舟的崛起，又诞生了几个新中心。由于在周边吃住行游购娱设施的不断完善，学校、医院等公共基础设施的不断投用，在该地区渐渐集聚了较高的人气。由于生活中的方方面面都能在当地解决，因此居住在周边的老百姓不用跑到传统的喷水池、小十字，甚至老城区的任何一个传统“中心”，到这个时候，贵阳“多中心”的地位渐渐确立。

　　进入2015年之后，贵阳的楼市又迎来了一大批有实力的生力军带来的大量新产品，如万科、恒大、首钢、中铁、碧桂园等。这类产品有各自的定位和卖点，相对低廉的价格和广阔的市场前景，让不少投资者纷纷押宝在这些“潜力股”上。

　　值得注意的是，除了观山湖区、花溪区等城市中心的新贵区域之外，老城区也将建设不少“新中心”，特别是在2017年贵阳老城区的棚户区改造全面启动，或将造就许多新的“城市中心”。

　　贵州大学经济系林涛副教授分析认为，和国内其他大多数城市一样，贵阳城市发展经历了漫长演变过程。随着城市发展，类似彭家湾、大营坡这样的城中村、棚户区相继进行改造。未来五年，是贵阳市棚户区改造的一个高峰期。“要消化三、四线城市的商品房库存，立足点还是要放在刺激刚需上。按照三、四线城市居民住房的实际状况，刚需是存在的，关键在于，如何释放住房需求，释放市场购买力。毫无疑问，棚户区改造就是十分有效的一种手段，且远比鼓励农民进城购房来得容易和快捷。”他说。

　　中铁置业策划部丁经理表示，“大体量的开发项目，其对于楼市的冲击影响是十分肯定的。”旧城改造作为一种政府主导，房地产企业参与的一种城市建设项目，其在改变城市形象，提升市民生活品质功能之外，更为重要的是对楼市放量和供应将带来一定影响。无疑，连续多个旧城改造项目，正在为贵阳楼市“输血”，正成为观山湖区之后贵阳楼市的下一个发动机。而这些新近改造的项目，在规划上、建设方向上都与当前房地产的最新理念结合，其中重要的一点就在于配套设施的完善程度较高。类似于三马片区，旧城改造后这里将建设商场、写字楼、影剧院、餐饮、商务休闲场所等，这些设施都会催生贵阳新的城市中心的诞生。

　　为建“中心” 各显神通

　　资深房评人郭睿康表示，目前贵阳的城市中心，已经从多年前的老城区演变成为了以观山湖和老城区为中心，辐射花溪、乌当、双龙经济区等地的十余个城市中心的格局。在各个区域，开发商为吸引人气，一般都有自己的差异化定位，并采取具体的措施来推进这一计划。

　　A.老城牌

　　他举例说，其中首钢贵州之光楼盘，就规划了大健康居住、国际商业、总部商务、都市文旅等高端业态集群，打造前所未有的光彩都会群。商业板块规划有3大购物中心和3大开放式购物街区，红星美凯龙旗舰店、新升级的阳明花鸟市场都已入驻，项目的标志性建筑是280米的新磁极U形塔，同时，五星级酒店，主题酒店的进驻，还将形成都市首站商务旅游栖息地，项目的公寓产品，将打造贵阳文化创意、科技产业的商住先锋集群。

　　在该楼盘的开发建设过程中，很注重和双龙临空经济区的联系，同时还与被贵阳市政府评定为一级商圈的大营坡、北京路、大西门、花果园、火车站、大南门、文昌路等七个商圈有着紧密联系，因此，首钢贵州之光主打的是“老城区”、“便捷交通”的牌。

　　B.生态牌

　　近两年来，花溪区也在致力于打造城市中心，目前花溪区的大盘均价已经超过8000元，还有继续上涨的趋势。资深房评人陈怡表示，随着保利、碧桂园、亨特、美的、恒大、万科等知名品牌房企相继入驻，从市场价格来看，花溪区自身市场现已呈现“大盘主导”特征，未来将延续目前的涨幅趋势。

　　花溪的楼市之所以渐渐火热，原因就在于它的旅游资源优势和人文环境优势。陈怡表示，在2016年初，花溪区就提出了创建“国家全域旅游先行示范区”的理念，“绿色花溪”布局的开始使得植绿的步伐在进一步加快，目前政府已启动建设的公园从13个增加到33个。预计到2020年，花溪区新增森林面积将达79008亩，全区森林覆盖率将达到51%，优美的自然环境，形成了花溪区独一无二的生态优势和旅游资源优势。

　　同时，花溪大学城极富特色的校园文化，也成了花溪的一个文化因子，是整个花溪的一张文化名片。众多高校的进驻，使得整个区的主要群体多为学生和老师，大大提升了花溪区的生态环境优势，也提供了众多潜在购房者。

　　C.商务牌

　　建设“城市中心”，除了生态牌和老城牌之外，商务产业牌也是各家房企重点推出的亮点。资深房评人、中国房地产协会理事张江平表示，从未来的发展趋势来看，观山湖区无疑是最有可能诞生“城市中心”的区域。从2017年年初开始，观山湖区房价便呈现快速上涨趋势，据统计，截止到今年5月底，观山湖区的房价均价已经突破了万元，涨幅领跑整个贵阳楼市。

　　“在整个观山湖区，经过多年的开发，区域成熟度已经达到了较高的水平。”张江平表示，特别是在长岭南路商圈周围，配合世纪城和会展城的多年沉淀，这里也成为了观山湖区乃至整个贵阳市的商务中心之一。

　　但张江平表示，观山湖区除了较为成熟的世纪城商圈和会展城商圈之外，其余的地区还远远达不到“城市中心”的水平，即使是世纪城与会展城，尽管在商业方面具备很强力的优势，但从生活的角度来说，配套设施和老城区相比，显然存在一定差距，因此在近段时间，业主可能会觉得周边不是很热闹，人气没老城区旺。

　　市场反响：城市中心概念 市民不大买账

　　对于目前的贵阳房地产市场，用“百花齐放 竞争激烈”来形容毫不为过，郭睿康表示，随着贵阳市场完善和发展，加上大数据这样一些产业进驻贵阳，贵阳处于一个快速发展的阶段，加之目前贵阳高铁也在快速发展，轻轨地铁也在迅速完善，从外省过来的许多大企业也逐步入驻，随着经济发展，许多房开也非常看好贵阳的发展，也在不断进驻贵阳。因此，贵阳楼市是一块大蛋糕，迎来群雄并起的时代，也是市场自然选择的结果。

　　恒大集团销售代表公司销售总监史亚龙表示，从市场环境上来看，现在贵阳乃至贵州各地都在发展旅游经济，很多投资客都非常看好贵阳的生态环境，而这也是房地产发展的一个好的机会，所以贵阳甚至贵州很大的一个卖点就是生态环境和经济发展。

　　群雄并起时代，导致了激烈的竞争，因此开发商在定位自身的产品时，只要规模稍大的楼盘，都会选择一个突破口，来将产品定位成城市中心，这很明显带来了房价上涨。史亚龙表示，现在贵阳的各个区域，商业、服务和医疗的配套设施逐渐完善起来了，而现在轻轨一号线马上就要开通，后续的线路开通得还要更快一些。开通之后将迅速的带动了各个区域的发展，缩短了整个贵阳的时间成本和空间距离，所以贵阳的房价提升非常快。而且贵阳市本身的房价就是处于低洼状态，现在突然猛增是可预见的事。

　　但对于许多市民来说，“城市中心”的增多，虽然给他们带来了更多的选择，但他们决定在哪里安家置业，并不是由开发商宣称的“城市中心”的定位来决定的。贵阳资深房地产中介王虹琳表示，大多数购房的市民，除了选购老城区的产品之外，更多的还是决定于该楼盘的交通、配套设施完善与否。“传统意义上的‘城市中心’售价很高，很多市民没这个能力，因此他们就去选择房价相对较低的地区。”她说，这些地区除了有价格优势外，由于在规划、建设等方面的优势，让人们生活更加便捷，环境更加宜人，因此，在这些“新中心”有着很高的入住率。她介绍，据不完全统计，目前选择贵阳“非传统城市中心”的购房者要占到购房人群的70%以上。

　　市民陈女士告诉记者，现在许多开发商都在玩概念，几乎所有的房子都自称城市中心，但是不是中心，消费者心中始终有杆秤，自我比较下来，如果觉得符合自身要求，也会积极投资置业，如果认为不满足自身要求，即使再标榜为“城市中心”，也不会考虑入手。

　　满足这些条件 才是城市中心

　　郭睿康说，对于消费者来说，“城市中心”体现了楼盘的产品价值，在价值高的楼盘内居、办公，能更好地提升生活质量。尽管在各人的眼中，城市中心的标准有所不同，但真正的城市中心，一般都具备以下三个重要特点。

　　A.交通便利。便利的交通，是城市中心的重要标准，这其中又包括地铁、公路甚至铁路。观山湖区之所以发展迅猛，四通八达的交通基础设施功不可没。

　　B.配套设施完善。一个地区想成为城市中心，完善的基础设施必不可少。这其中，一般包括医院、学校、生活基础设施如餐馆、超市、娱乐休闲场所等。近年来，贵阳的名校纷纷开办分校，著名的三甲医院开设分院，大型购物中心、超市纷纷圈地扩张，只有配套设施完善的地点，才能称其为“城市中心”。

　　C.产业聚集。和传统的纯居住的地点功能不同，当今的时代，只有产业聚集，才会带来人员聚集、人才聚集，才能提供庞大的市场，才会催生新的城市中心的诞生。按照各个中心的定位，其产业聚集的主题也各不相同，其中观山湖区以居住、科技、金融、商务、加工制造业为定位，而花溪区则以生态宜居、文化旅游为其定位。老城区则以宜居、商务、政府办公、宜投资等为定位，而双龙经济区，则以航空、物流、生态、旅游、文化为其定位。

　　从“多中心”到“无中心”

　　郭睿康表示，毫无疑问，近年来随着贵阳经济的快速发展，贵阳多个“城市中心”的格局已经形成，只是程度有深有浅，发展有快有慢，同时城市中心在每一个老百姓心目中的标准也不尽相同。他表示，目前大家公认的几个中心，除了老城区的喷水池、亨特国际、河滨公园、火车站、油榨街等黄金位置之外，老城区的花果园、未来方舟，观山湖区的世纪城、会展城、中铁阅山湖、碧海花园一带，也已经形成了新的“城市中心”，和老城区相比，这些地区的交通、配套设施等资源已经发展到了一个相对成熟的阶段，除了一些“老贵阳”有着老城区情结之外，“新中心”将会逐步出现，老城区的繁华将不再孤独地存在，有着多个中心的“大贵阳”的繁华区域将大大扩展。

　　他表示，对于消费者来说，要用长远的眼光来看待“城市中心”的诞生。近年来贵阳的交通设施持续改善，政府的各项优惠政策陆续出台，再加上政府对房地产市场的大力投入，现在的贵阳市，早已“非吴下阿蒙”了，“很难想象，在5年前，贵阳人不会认为观山湖区会发展得这样快。当今的贵阳，已经是西南最重要的交通枢纽，再加上大数据、物流、商务、加工制造业的快速发展，贵阳的经济实力正以惊人的速度提升，因此，贵阳的‘多中心’格局是其必然趋势。”他说，以北上广、重庆、成都、长沙、昆明等城市的发展历程来看，多个中心也是其发展的必由之路。

　　当前，贵阳的楼市拥有多个中心，在不远的将来，贵阳新的“城市中心”将会越来越多，其配套设施也会越来越完善，到那时，贵阳传统的城市中心将会越来越弱化，在贵阳的许多地方，都拥有了当前中心所拥有的所有资源，真正的“城市中心”将不复存在，在居住者、投资者的眼中“多中心”将等同于“无中心”，这也必将会给人们带来更便捷、美好的生活。