绿城股东会：与中交的协同作用、并购与代建上市

　　“我是第一次参加这样的大会，今天绿城的几位主要领导都在场，大家有好的意见建议，都可以跟我们交流。”

　　6月15日，刚刚完成内部组织架构大调整的绿城中国，在杭州玫瑰园度假酒店召开了股东周年大会。联席主席刘文生和行政总裁曹舟南罕见地出席现场，显示出绿城对这场股东会的重视。

　　在此之前，绿城正式形成了“5轻11重”的管理架构，即5个轻资产板块，包括管理集团、生活服务集团、资产集团、房屋科技和雄安集团；11个重资产板块，即小镇集团、各个城市公司和新组建的杨柳郡公司以及亚运村公司。

　　因此，股东会现场除了联席主席刘文生、行政总裁曹舟南、执行总裁李青岸和首席财务官冯征外，绿城管理、资产、小镇、营销和包括亚运村项目在内的各个板块负责人也首次集体公开亮相。

　　十多位管理层和二十多位股东的组合，令绿城股东会变得格外热闹，管理层的逐一发言和股东们的接连提问，使得这场会议持续了将近三个半小时。

　　值得一提的是，4月份刚刚接盘寿柏年所持绿城股份的基金，也以股东代表身份出席现场。观点地产新媒体了解到，该基金由平安证券集团旗下投资管理。股东代表透露，投资绿城的基金是永续的，没有明确的退出时间，并且有可能会增持。

　　显然，在外界对绿城与中交的各种揣测中，在行业急剧变化的趋势下，绿城需要稳定军心，管理层的集体亮相也希望带给新老股东们更多的信心。

　　除了业绩、资金、风险管控等关注点外，迟迟未上市的代建以及与中交的协同作用成为现场股东最为关心的问题。

　　“与中交的协同作用何时体现？”

　　“我们的现金流非常充裕，现在在手资金有510亿，预计到年底还会再增加500亿，这是我们弯道超车的最佳时机。”

　　在房企普遍缺钱的时期，绿城似乎未受到较大影响。莆一开场，曹舟南便迫不及待地用一连串数字向股东抛出定心丸。

　　事实上，出于对近两年国内房地产行业的不乐观看法，绿城并不急于在此时加大杠杆、扩张规模。就当下而言，自然增长是管理层认为最安全的战略。

　　据曹舟南透露，目前绿城总体的货值储备已经超过8500亿，其中投资类的有4500亿左右，基本能保持每年销售2000亿以上的规模。“我认为这样是比较健康的，因为未来市场还会有很大的增长，那时候我们还能拿出1000亿左右的现金，就会有非常大的机会。”

　　在库存方面，经过近3年的去化，绿城在三四线的可售库存只有不到40亿，整个集团库存也只有290亿。用管理的话说，“绿城正处于供货量还不够的阶段。”

　　虽然出于稳健和安全的考虑，管理层的选择无可厚非，但对股东而言，股价的表现却始终不尽如人意。曹舟南直言，“虽然大家觉得融创、碧桂园很激进，但资本市场的表现对它是有很大帮助的，包括它的融资等等各方面，这一点我们还是要承认的。”

　　为此，有股东认为中交的大股东作用并没有很好地体现出来，“中交建有超1亿平方米的土地储备，希望中交建和绿城能够在土地合作方面再做一些努力。”

　　提及中交，坐在曹舟南一旁的联席主席刘文生终于开口发言。

　　在首先肯定了绿城这三年来的成绩后，刘文生亦坦承，中交作为央企，协同的前提必须是绿城进入发展期，而绿城在2018年以后才逐渐进入发展期，“你自己的问题没解决好，协同带来的问题是非常多的。”

　　不过，刘文生指出，从雄安公司的成立，到TOD模式业务的进入（即杨柳郡集团），绿城和中交合作的趋势已经存在，具体商业上的合作则要处理好双方的利益。

　　并购与代建上市

　　虽然公开土地市场的机会并不多，但得益于并购，许多企业在规模上都出现大的增长。对绿城而言，并购却颇多坎坷。

　　据曹舟南透露，过去两三年绿城也谈了几笔大的并购，一是去年联合阳光城收购浙江物产中大，并购成都项目。但由于并购时，产品已经基本上成形，因此对绿城而言，在后期的提升方面没办法做太多的事情。

　　另外在上海有两笔并购，其中一宗接近1000亩的土地，因为拿地在20年前，土地价格涨幅太大，加上土地增值税问题，一直没有成功；还有一宗是北方的一家国企，由于在资产盘点上一直存在问题，也进行地不太顺利。

　　“我觉得并购很难，这一点我还是非常欣赏和佩服融创的。融创的并购力度非常大。”

　　除了并购外，分拆代建上市也是绿城一件大事，而这也连续几年成为股东们最关注的话题之一。

　　事实上，自从2016年提出上市计划以来，绿城代建的销售规模已从50亿发展至2017年底的431亿，成为行业的龙头。

　　据绿城管理集团总经理李军在会上介绍，截止到2018年5月31号的，绿城代建的项目在履约当中的有226个，真正实施代建的目前有2300万平米，另外，李军还透露，代建作为轻资产公司的ROE水平，已经达到了58%。

　　显然，对于代建，股东们充满期待，甚至有股东建议以介绍上市的方式进行分拆，以保障绿城老股东的利益。“关于绿城代建上市，我们希望采用给老股东分拆的方式，提升整个绿城中国的股东利益。”

　　对于介绍上市的方式，刘文生给予了否定的回应，但同时表示会考虑到老股东利益。

　　而曹舟南则表示，目前代建应该说上市条件基本具备了，我们还在研究以怎么样的方式上市对绿城中国最有利，我们也在充分征求其他股东的意见，现在正在商谈过程中。