央行狂撒7000亿“救命钱” 房地产行业好日子来了？

　　昨日下午，市场期待已久的“降准”终于来了：

　　中国人民银行决定，从2018年7月5日起，下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资人民银行存款准备金率0.5个百分点。

　　鼓励5家国有大型商业银行和12家股份制商业银行运用定向降准和从市场上募集的资金，按照市场化定价原则实施“债转股”项目。支持“债转股”实施主体真正行驶股东权利，参与公司治理，并推动混合所有制改革。

　　存款准备金率直接影响的是银行手头所有流动性资金，降准相当于“开闸放水”，将原来“冻结”的货币释放出来。此次定向降准将是年内的第三次，央行在解答记者问题时进一步透露，此次可释放资金约7000亿元。

　　降准靴子落地股民首先沸腾了：股市大概率企稳，终于可以和股灾暂时说再见了；房地产市场呢？

　　楼市一路狂飙，就怕“放水”，一些资金转个圈，又回来炒房了咋办？

　　7000亿流动性都去哪里？

　　此前，审计署的2017年工作报告，让过去几年里诸多涉房金融、公司“炒房”乱象浮出水面：

　　9家大型国有银行违规向房地产行业提供融资360.87亿元，抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入股市楼市；一些金融机构通过发行短期封闭式理财产品吸收资金，用于投 资长期项目等，存在期限错配风险。

　　大量资金在金融机构多个体系间流转，脱离实体经济，最终通过各种方式绕道进入房地产市场，沉淀下来。此前央行发布5月货币数据显示，社会融资规模增量为7608亿元，比上年同期少3023亿元，几乎“腰斩”；5月人民币贷款增加1.15万亿元，同比多增405亿元，环比则减少了300亿元。

　　但从贷款结构上看，代表个人住房贷款的住户部门中长期贷款，5月占全部新增贷款的比例进一步提高到了35%左右。“聪明钱”正在一股脑地投向房地产。

　　因此在广大买房群众的印象里，存款准备金降了，房价指不定又要涨了。但这回不一样，7000亿流动性里，5000亿“给”国有大行，用于债转股；2000亿“给”城商行、农商行、邮政储蓄银行等，但不包括县域农商行，缓解小微企业融资难融资贵问题。

　　其中，央行负责人在回答记者问时表示，相关银行要建立台账，逐笔详细记录市场化法治化“债转股”实施情况，按季报送人民银行等相关部门；同时实施主体在“债转股”项目中应当实现真正的股权性质投入，而不是仍然以获取固定收益为目的“债转债”，也就是说，不支持“名股实债”项目。

　　在房地产领域，大部分涉及股权投 资的，都是明股实债。房地产收益在那摆着，那个股东真愿意出让股权？“债转股”看似为房地产输血拉开了个口子，但银行在未来都不敢把贷款发放给那些搞固定收益的项目。又有台账备查，5000亿资金想进入房地产市场至少很难。

　　降准的另一个目的是要缓解小微企业融资难融资贵的问题，2000亿流动性正是针对此而来。央行负责人则表示，“金融机构使用降准资金支持‘债转股’和小微企业融资的情况将纳入人民银行宏观审慎评估（MPA）。”

　　MPA实际上就是每季度央行给商业银行们安排的一场考试，其中一项考试内容就是信贷政策执行情况，简单地说就是你的贷款结构是不是合理，有没有把钱投放国家限制的领域？

　　房地产是央行限制的贷款领域吗？不敢说完全是，但有限度的限制是肯定的。

　　高层多次说过要防止资金脱实向虚，防止银行违规资金进入房地产用意就很明显。

　　太平洋固收在研究报告中表示，与上次降准相同，中小型商业银行获得了额外的资金，用以鼓励小微企业贷款。不同的是，这次降准不是单独的政策，它辅助了MLF质押品扩容、降税减费等政策组合拳，试图解决降准一直被诟病的毛病，即中小银行拿到额外流动性，未必将资金放贷给小微企业。

　　这样一来，要是想把这2000亿流动性流入楼市或其他渠道也不是那么容易的。可见“央妈”为了不让资金流入房地产真是煞费苦心。

　　房企融资难问题未解

　　随着央妈再次放水，对于熬了一年多苦日子的房地产企业来说，是该笑的时候了吗？房地产行业的好日子来了吗？

　　未必。同策研究院数据显示，2018年5月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计451.17亿元，环比2018年4月的769.12亿元减少41.34%，融资总额成为近一年来最低额，融资情况不容乐观。

　　政府高度警惕房地产高负债和地方政府高负债，将去杠杆和降负债作为攻坚战任务去做，在任何释放市场流动性的工作当中，都先确保流动性不会重新流向房地产行业，以免出现房地产去杠杆功亏一篑的情况

　　其次，中国经济整体运行稳定，政府释放流动性调控也是谨慎前行，挤一点水份，看看市场变化，不可能采取大水漫灌的方式。与此同时，世界其他国家都在加息和缩表周期当中，如果我们此时降息或者大规模扩大货币发行量，就会引发恶性通货膨胀。

　　最后，银行、保险等金主部门，即便是手里有钱，也不敢给房地产行业提供。今年金融业严监管工作让金融机构变得都很谨慎、守规矩，谁也不敢再贸然违规。应该说，对于房地产企业融资影响最大的其实不是整体市场的流动性紧缩问题，而是金融机构的严监管，房地产企业必须适应这项游戏规则的改变，夹紧尾巴做人，才能够在以后的日子活下去。

　　所以对于广大房企来说，这次降准更像是水到了嘴边上，喝不了；如果要喝，付出的代价也是不小。同策咨询研究部总监张宏伟认为，可贷的钱虽然增多了，但高成本融资仍在继续侵蚀着企业。政策对房企融资“去杠杆”已经到极致，降准了短期内也不会有机会大幅度加杠杆。房企目前资金面依然紧张，三季度为民营房企资金兑付压力最大时间，不会因为降准而发生改变。

　　易居研究院智库中心研究院总监严跃进表示，降准本身和楼市的关系不大，或者说不是针对楼市出台的。但是考虑到近期楼市交易量反弹、价格有所上升、房地产开发投 资数据位于两位数水平、股市低迷等因素，后续要警惕各类违规资金的流动。尤其是借降准来进行楼市资金的投入，这样反而会干扰既有的楼市调控思路。所以后续降准的基础上，严管资金流动，防范资金违规进入楼市，是监管部门和银行部门需要密切关注的内容。