多家房企重金收购存量资产 “改造+长期持有经营”成主流

　　100亿元拍地还是改造存量项目？

　　十年前，北京人买房还有大把的新房可以挑选，其中不乏二环、三环和四环沿线的新房，当时如果弃新房买二手存量房往往都是经济实力有限的折中选择。但仅仅十年之后，北京新房数量锐减，主要新房供应都集中在五环甚至六环沿线，存量二手房交易早已超越新房成为楼市买卖的核心力量。如今，这种从增量新房向存量二手房的转变，不仅深深地改变了个人房产交易的比例，也正在影响和改变着房地产商的开发模式。

　　同样是100亿元，在土地招拍挂市场里，仅仅相当于两块五环外住宅用地的价格。但若用在北京的存量房改造上，可能会获得10个城市区域内的项目。这种绕过在公开土地市场拿地，通过收购存量资产，并对其进行改造、升级，完成城市更新并获得长期利润的方式，正在被越来越多的开发企业关注。

　　房企倾心存量资产

　　如何获得更多土地储备是北京开发商普遍面临的难题，招拍挂当然容易，但每块优质土地获得都需要强有力的真金白银做后盾。

　　如果能用最少的代价，获得最大的收益，会不会是一个好买卖呢？这样的思考带来了北京房地产市场的一些新变化。

　　目前的北京，土地资源极其有限，可供新开发的土地越来越少，房地产进入存量房时代，存量房交易量早已超过新房交易量。但需要看到的是，即便如此，大量的城市存量资源却面临着浪费：有的商场位于三环沿线，但却仅仅靠着超市勉力支撑；有的高楼位于城市核心区，但因为种种原因，已经烂尾多年；还有的写字楼位于城市中心，却年久失修，管理落后，甚至租金回报不如五环外的写字楼。

　　于是，越来越多开发商开始在存量市场中寻找价值，希望通过收购旧的存量资产，通过改造后，全新入市。在这样的背景下，“分蛋糕”的开发商不断涌入，仅北京就有首开、首创等老牌国企以及龙湖、泰禾等民企深度参与其中。

　　万科并不是最早进入北京存量房改造的房企，但却是布局最快、投入发展最多的。上周，万科两个存量房改造项目万科时代广场和万科大都会艺术中心先后入市。前者位于北京朝阳的万科时代广场，是通过收购原十里堡西单商场进行改造而成，是万科在北京存量改造市场的首个尝试。

　　从万科时代广场项目招商产业定位来看，时代广场并没有延续其购物中心的前身，而是选择和文创结合，改造成了办公和餐饮结合的综合体。 而位于万科大都会79号首层的大都会艺术中心上周也正式揭幕，同样是旧有的城市改造更新项目，万科大都会艺术中心还是万科首个跨界艺术项目作品。

　　不仅仅是这两个落成的项目，北京万科在朝阳、望京、海淀、昌平等核心商务区持有10个存量房改造项目，总开发面积逾65万平方米，投资总额168亿。

　　万科集团副总裁、北京区域首席执行官兼北京万科总经理刘肖向北京青年报记者透露，万科北方区域在存量资产改造上的投资约为200亿元，包含了16-17个项目，在城市布局上看，北京占据了75%的存量资产改造项目。目前已有天竺万科中心、住总万科广场以及朝阳万科时代中心三个项目进入运营阶段，下半年望京万科时代中心也将面市。

　　此外，刘肖还透露，存量资产改造是万科转型的一个重要尝试，未来三年，公司内部每年将投入100亿元用于存量资产改造。三年后，万科北方区域能持有400亿-500亿的存量资产改造项目。

　　城市更新的三种主流业态炒住宅正在被抛弃

　　以往，房企杀入存量房改造市场，都是通过并购获得项目，改造成住宅后卖出去获得高溢价。这种方式在很长一段时间里都是存量房改造的主要模式，但随着调控升级，收购存量资产改成住宅散售的模式已经有些过时。

　　泰禾在2016年12月曾宣布，以11.83亿元购得位于慈云寺附近的北京辉盛庭国际公寓，这是泰禾首次进入存量房的收购、改造、开发领域。按照计划，新项目将以泰禾·金尊府为名，改造成76-294平方米的高端类住宅产品，定价在10万元/平方米左右对外发售。据知情人透露，如今该项目并未公开散售，而是有整体大单的收购意向。

　　另一个北京著名的存量房佳兆业广场近期经过改造后正式营业，该项目位于华贸购物中心南向马路对面，是名副其实的CBD核心区，前生就是经过多次转手的长安8号项目。在佳兆业经手之前，都是被改造成平层豪宅对外销售的，但始终销售不畅，多次烂尾转让。如今，调控政策对商改住严格限制，即便是城市核心区的商业立项项目也已经不适合被改造成住宅了，于是，北京佳兆业将长安8号改造成了集商业、酒店、办公空间和高端出租公寓于一身的综合体。上周，佳兆业广场的酒店正式营业，铂域行政公寓也试营业，面向国贸CBD周边的高端人群，推出面积从90平方米至268平方米不等的全服务式套房104套，月租人民币35000-90000元不等。