7月的繁荣与隐忧：标杆房企业绩高企 下半年迎偿债高峰

　　在调控重压、融资收紧下，7月房企的销售依然处于高位，龙头房企尤甚。

　　中原地产研究中心数据显示，已公布7月业绩的32家房企单月销售额3328亿元，同比2017年上涨46.3%，其中碧桂园销售490亿，仍然领先。

　　前7月，这32家房企的销售金额达到了25373亿，同比上涨幅度高达37%。

　　房企的盈利预期也非常乐观，超过50家上市房企上半年利润及业绩预告显示，利润上涨的企业达到了80%以上。

　　这也是7月末中央政治局会议定调“坚决遏制房价上涨”的市场背景，8月份开始，从中央到部委到地方，调控进入了深水区。

　　拉长了时间来看，销售和业绩飘红的背后，前华远地产董事长任志强指出，2018年是房企2015-2016年高额借款后的第一个偿债高峰，偿还总额将达3300亿。

　　下半年，房企普遍面临偿债与资金压力，加快销售资金回笼，现金为王，成为房企生存发展的关键。

　　业绩繁荣

　　7月至今，全国楼市调控密集程度刷新历史纪录。中原地产统计，合计超过60城市发布超过70次各类型调控政策；前7月，累计调控次数260次，同比上涨80%。

　　即使在如此严厉的调控之下，主流房企依然实现了突破历史新高的销售。据克而瑞统计，2018年前7月，百强房企销售额已达到5.35万亿元，同比增长39.4%，增速较上半年提高2.5个百分点。

　　其中碧桂园依旧领跑，以4614.9亿位居第一，万科、恒大紧随其后，分别为3502.8亿元、3446.8亿元；保利、融创均突破2000亿元大关，分别为2431.2亿元、2253.0亿元；跻身千亿的房企也多达10家，高于去年同期的8家。

　　克而瑞指出，就7月单月来看，百强房企销售额达到7642亿元，同比增长 57.7%，虽环比下降 31.5%，但销售额与1-6月均值基本持平。

　　其中，碧桂园、万科和恒大单月销售均突破400亿，分别为490.0亿元、451.4亿元、406.6亿元。

　　第二梯队的融创明显加快节奏，单月销售338.7亿元，排名第四，保利地产单月销售278.08亿元，位列第五；单月突破百亿的还有新城控股、龙湖、中南建设等十余家房企。

　　相较去年同期，Top3房企7月单月同比增长8.3%，Top10、Top20及Top 50房企单月同比增速分别达到38.9%、43.4%和57.7%。

　　但房企之间出现了分化。有10家房企涨幅超过50%，8家涨幅在40%-50%之间。

　　其中恒大脚步明显放缓，销售额下降了7.9%，碧桂园则基本维持同一水平，小幅上涨8.9%，而万科小步快走，上涨26.9%。融创则同比上涨53.7%，保利更同比增长67.9%，金茂同比增长了115%。

　　中信建投证券分析师陈慎认为，这是由于去年同期基数较低导致，同时也可看出，中型房企增速弹性明显优于大型房企。

　　中原地产则指出，房企销售分化的趋势在2018年下半年会更加明显。

　　值得注意的是，环比来看，此前市场普遍担心，6月份房企在半年度业绩驱动下加速推盘，或透支7月部分的购房需求。这种担心不无道理，从7月份的数据可以看出，调控的影响已经显现。

　　如碧桂园、恒大、万科三者销售额较6月均有下跌，分别为37.0%、31.2%、18.8%，碧桂园降幅最大；第二梯队的融创环比下降25.8%，保利环比下降53.8%；此外同比增长最高的金茂，也较6月份大幅下降52.4%。

　　整体来看，Top3、Top10、Top20以及Top50的销售额环比均明显下降，分别下跌29.5%、34.4%、34.4% 和33.4%。

　　另据中信建投证券统计，7月份，51个重点城市的成交数据，环比增速也下降了3.7%。

　　从趋势来看，中原认为，下半年30大城市开启楼市调控严打模式，但调控效果将主要体现在三四线城市涨幅放缓，以及中小房企销售压力加大。

　　不过，广州一位大型房企内部人士指出，受碧桂园近期工程事故影响，房企的高周转模式风险显露，业主维权比例上升，不排除部分大型房企在下半年的销售将明显放缓。

　　偿债高峰已至

　　销售繁荣的另一面也有隐忧，下半年房企面临较高的偿债与资金压力。

　　海通证券统计显示，2018年年初至6月初，地产信用债偿还量已达1058亿元，超过2017年全年（699亿元）。假设回售行权总量中的40%需要在当期偿还，则预计2018-2021年需偿还的地产债分别为3720亿元、4264亿元、4467亿元、4971亿元。其中2018年下半年仍需偿付逾2000亿元。

　　除了信用债，就整体债务而言，任志强曾估算，2018年房地产行业将迎来一个还债高峰，达到3300亿。

　　川财证券认为，今年信用债违约事件频发，导致市场需求下降，下半年地产债到期规模较大，到期债券接续存在较大的障碍。

　　此外，因为低资质主体偿还量占比高于行业平均水平，而交易所却并未降低地产债的发行要求，再结合今年以来楼市景气度下降等因素，房地产行业出现违约债券的可能性较高。

　　一边是偿债压力加大，一边是房企的融资环境持续变差。保利地产研究院指出，近期监管层仍释放“严控地产杠杆”信号，下半年房企融资端难有大改善。

　　房企的销售也不容乐观，“当下的调控政策收紧市场成交，通过提高银行贷款门槛、提高首付比例、增加刚性住房要求等手段，让市场有价无量”。安信证券投资顾问祁泽金说。

　　“有价无量”下买卖的人少，市场会横盘一段时间。比如部分城市在限价政策下二手房价格比新房高，但二手房卖不出去，价格也不会下降。

　　祁泽金还分析，下半年房贷利率会继续上升，入市成本提高会影响购房者的决心，进而影响销售。

　　美联物业总监何倩茹认为，受限价政策的影响，很多开发商新盘捂了一两年，但到今年下半年，由于资金链紧张，会有较多开发商选择推盘。

　　据深圳市规土委数据，7月深圳有9个项目入市，8月将上升到20个。易居研究院总监严跃进也认为，下半年房企会积极推盘，不排除部分房企会进行降价。

　　国泰君安证券分析师谢皓宇指出，随着政治局会议对房价调控的重申，房企与政府的博弈告一段落，融资端没有边际放松的预期，因此三季度能看到供给的加大换取现金流和偿债。

　　“房地产市场如果遭遇资金链断裂，会倒逼房企以价换量。”祁泽金称。

　　保利地产研究院提醒，今年房企“现金流”管理尤为重要，企业应以现金为王、加速回笼资金，确保财务稳健，以应对行业的调整风险。