第二季度中国商业地产指数报告：一线城市增量市场萎缩、超市市场回暖

　　随着增量向存量的过渡、土地政策的收紧、品牌战略的调整，商业地产行业整体进入了转型周期内。在变革和再出发的基调下，一方面产业链上的各方力量都表现出了明显的观望态度；另一方面，异业入侵者在技术与金融上的创新异常活跃。新态势下，RET睿意德中国商业地产研究中心更新了中国商业地产指数报告的数据体系，增加了商业创新版块，希望与行业一道，持续关注并推动行业的创新与发展。

　　行业指数及各城市指数系列研究将持续推送，敬请关注。

　　一、概述

　　2018年第二季度，中国商业地产指数回落至122.6，下降5点，环比下跌3.9%，同比下跌1.4%，增量市场显著放缓。

　　从本季度二级指数表现来看，宏观经济指数、零售商信心指数均出现了同比增长，宏观经济稳中向好，消费环境利好，零售商开店速度加快。商用土地指数和商用物业开发指数同比均出现了较大幅度的下跌。商用土地市场自一季度回暖后环比下降10.9%；商用物业开发指数基本与一季度持平，周期性增长不足，增量市场萎缩势头初现。

　　二、中国商业地产指数

　　中国宏观经济指数

　　稳中有进，消费力量增长强劲成为亮点

　　2018年第二季度，中国宏观经济指数为142.5，同比上涨6.6%，环比下降1.8%。GDP同比增速6.7%。第三产业增加值占GDP比重54.3%，比第二产业高出13.9个百分点；比上年同期增长7.6%，比第二产业增速高出1.5个百分点，产业结构持续优化。

　　第二季度，消费增长势头强劲，社会消费品零售总额同比增长3.7%。消费仍是经济增长的第一驱动力，对经济增长的基础性作用进一步增强，上半年最终消费性支出对经济增长的贡献达到78.5%，同比提高14.2个百分点。消费力量增长强劲，线上线下共同演进。上半年全国网上零售额40810 亿元，同比增长30.1%，实物商品网上零售额占社会零售总额比重达到17.4%，同比提高3.6个百分点，其中农村地区和农产品网络销售成为亮点。便利店、超市、百货店等实体业态增速加快，便利店、超市、百货店上半年的销售额同比分别增长7.6%、4.5%和1.6%，增速分别加快0.4、0.6和0.3个百分点。强劲的消费力量为商业地产的繁荣打下了良好的市场基础。

　　中国商用土地指数

　　商用土地量跌价升

　　2018年第二季度，中国商用土地指数106.4，下降13点，环比下降10.9%，同比下降7.9%。商业用地成交占比、商业用地成交流拍比、商业及住宅用地楼板价比三大指标均有所回落，反映了“去库存”基调下开发商对商业地产开发积极性的回落。二季度，商用土地供应表现为量跌价升，成交量环比下降14%，楼面价微涨0.7%，溢价率环比实现106.5%的大幅增长，沈阳、杭州带动作用明显。

　　一线城市商业用地成交量均不足10宗，在供应量紧缩的情况下本季度仍有北京、深圳的两宗商业用地流拍，体现了开发商拿地时越发谨慎的态度。从商用土地与住宅土地的楼面价及溢价率比值来看，受住宅“限价房新政”等政策影响，一线城市投资者对商业用地有所倾斜，市场呈现升温态势。

　　新一线城市中，杭州、重庆土地总成交量位居前两位，成都商用土地成交量位居第一。杭州市土地热度不减，高溢价地块频出，商用土地溢价率较上季度大幅提升，高达111.1%，成为长三角土地市场最热的城市。其中恒隆地产以107亿竞得杭州中心地块，此地块的后续规划开发值得关注。

　　二三线城市仍是全国商用土地成交主力，石家庄、扬州、济南、哈尔滨、常州、南通位列商用土地成交量前五名，占二三线城市总成交量的38.1%。二线及三线城市商业用地溢价率均有所提升，超过住宅土地溢价率的增长幅度；溢价率超过50%的交易异常土地占比不足5%，土地市场在理性态势中平稳增长。

　　中国商用物业开发指数

　　一线城市增量市场萎缩，

　　新一线城市奢华型购物中心集中面市

　　第二季度增量市场萎缩势头初步显现，商用物业开发指数同比下降12.1%。二季度新增商用物业项目环比下降8.2%，新增商用物业面积环比上升12.8%

　　一线城市新增购物中心面积133万平方米，比去年同期下降40%。其中5万㎡及以上项目7个，多位于郊区，填补了区域市场商业空白。特色街区热度不减，上海长风大悦城沿袭了大悦城主题空间创新的传统，开设首个女主艺术体验空间Herstory。深圳布吉华润万象汇规划Y-space特色街区，主打年轻、潮玩。网红品牌盒马鲜生、奈雪的茶等伴随品牌开发商项目继续深化在一线城市的布局。

　　新一线城市新增商业面积427万平方米，5万㎡及以上新增购物中心19个，平均商业面积13.47万㎡。长沙IFS、西安SKP、沈阳K11，三大20万㎡以上体量的大型购物中心项目相继开业，成为所在城市的地标型商业中心，加大了奢侈品品牌在相应区域的布局。

　　二三线城市中，新增供应仍集中布局在经济发达的华东、华南地区，其中华东区域项目超过50%。贵阳、宁波、烟台均有2个5万㎡及以上的购物中心开业，万达、红星及永旺均有项目面市。

　　中国零售商信心指数

　　奢侈品市场增长势头不减，超市市场回暖

　　2018年第二季度，中国零售商信心指数157.1，下降5.4点，环比下降3.3%，同比上升3.2%。城镇居民人均消费支出5921元，环比下降12.3%；限额以上商品零售类值环比下降3.2%，均为季度性周期回落。

　　奢侈品市场稳定增长，以Gucci、Chanel为代表的品牌销售额大幅增长。第二季度，随着长沙IFS、西安SKP的开业，Prada、MiuMiu、LV、Hermes等品牌均有新店开业，奢侈品门店数量环比增长4.1%。轻奢品牌竞争加剧，中国成为轻奢市场全球最重要的增长力量。Coach对70%的中国店面进行翻新，以奢华零售概念重新亮相；并通过与年轻明星及Disney合作，实现品牌的年轻化。被山东如意集团收购的SMCP拓展迅猛，已在19个城市深入布局，5月开出了国内第100家门店。

　　大众消费品品牌门店同比增长9.3%。MUJI在中国市场持续发力，门店数达到235家，并制定出面向中国消费者的新商品研发计划。在中国市场，预计将以每年30家门店的速度增长。6月底在北京前门开出全球第二家酒店，融合了无印良品、MUJI Diner和MUJI HOTEL多种业态。优衣库加速向科技型零售企业转型，探索在门店销售、生产预测及顾客行为分析上采用人工智能技术进行新一轮变革。

　　餐饮业态中新式茶饮品牌发展势头迅猛，得到市场和资本的双重认可，喜茶于4月获得美团点评旗下龙珠资本4亿元融资，答案茶（后更名为1314茶）、鹿角巷分别获得2000万A轮融资。这些借助抖音和公众号等新媒体方式，捕获年轻消费者，创造粘性的方法，值得传统品牌借鉴。数字化运营方面的探索开始呈现大众化趋势，味多美、麦当劳、德克士等均推出智慧餐厅，探索自助点餐、会员系统、无人餐饮等数字化升级方向。

　　超市门店数量环比上涨8.8%，同比上涨44.4%，远高于其他商业品类。同时，超市也是业态创新最为活跃的零售领域，第一阵营的品牌积极探索无人便利店、生鲜超市等热点业态。以绿地为代表的开发商也通过超市业态进军新零售，开设G-Super精品超市副线“吃喝研究所”等创新业态。但同时永辉上半年超过20%的市值缩水，也敲响了新零售降温的警钟。

　　三、商业创新

　　盒马鲜生线上订单开始超过50%，

　　新零售逻辑初步证实

　　盒马鲜生线上订单开始多过线下订单，以技术融入提高零售效率的新零售逻辑得到初步验证。第二季度，生鲜新零售市场整体仍旧处在混战阶段。盒马鲜生新增15家店，增幅30.6%，首次进驻西安、广州、南京、武汉等城市，加速在成都、北京的布局，实现全国网络的初步构建。超级物种新增9家店，增幅20.5%。年初计划在京开设30家门店的京东7Fresh目前仍停留在2家门店的成绩上，后半年拓展开业压力较大。同时市场仍有新入局者，复华商业旗下地球港继一季度开设三店后，二季度稍显沉寂；美团5月调整品牌，在京开设“小象生鲜”。加速拓展的同时，服务和商业模式也在不断迭代创新。盒马鲜生6月推出机器人餐厅，联合大润发推出“盒小马”超市；超级物种在广州门店首试无人机送货，并开设超级研习社，致力于生鲜新零售人才的培养和储备。

　　无人货架行业洗牌，

　　进入模式验证的关键期

　　第二季度，无人货架行业危机集中爆发，资本撤离、运营停摆。2017年下半年起，无人货架成为零售创新的风口，资本和创业者纷纷涌入，在烧钱补贴和快速扩张中厮杀角逐。2018年随着规模的扩大，行业规则缺失、货损率高、线下零售运营经验匮乏等问题逐步显现，最终在第二季度集中爆发。6月蚂蚁金服“接盘”猩便利，计划通过封闭式货柜降低货损率，采用机器视觉及生物识别技术优化购物体验，后续改造成效值得关注。

　　线上品牌的线下化，

　　为购物中心带来低成本创新机遇

　　第二季度电商平台线下化运动火热，场景新奇的体验店成为零售创新热点，为购物中心提供了一个通过招商方式，低成本进行体验创新的机遇。5月小米的电商平台有品，在南京开设首家实体店。店内设置洗护区、亲子体验区、卧室、客厅、厨房、书桌，还原家庭场景，加入人脸识别、无人零售、虚拟试衣镜等科技元素，增强了消费者的交互体验。6月社交电商APP小红书，在上海大悦城开设实体店RED home小红书之家。通过搭建多元化生活场景和植入黑科技元素吸引消费者拍照打卡，设置家居区、美妆区、服饰区、明星区、橱窗区、水吧区六大区域，并将品牌特色“笔记”内容植入线下消费场景决策中。已与亚朵酒店合作开设酒店的网易严选，预计也将在年内开出第一家独立运营的实体店，值得期待。但同时重资模式下的运营能力还有待市场验证，在品牌引入的合同规范中购物中心需注意规避风险。