SOHO中国上半年净利润约10.93亿元 转型轻资产路漫漫

中国建设报   2018-08-28 10:16
核心提示:SOHO中国发布2018年未经审计的中期业绩报告显示,上半年公司税后净利润约10.93亿元,同比下降72.5%。

  8月17日,SOHO中国有限公司(简称SOHO中国)发布2018年未经审计的中期业绩报告显示,上半年公司税后净利润约10.93亿元,同比下降72.5%。随后不久,汇丰将其投资评级由原来的“持有”调低至“减持”。

  净利润的下降与SOHO中国转型不是很顺利有关。早在2012年8月,SOHO中国宣布从散售模式向持有收租转型,并于2015年推出共享办公品牌SOHO3Q。同时,通过出售SOHO世纪广场、虹口SOHO、凌空SOHO等多处“非核心”资产,SOHO中国近年来不断为其转型轻资产“输血”。

  从宣布转型开始,已过去6年。日前,中国建设报就SOHO中国停止出售资产后净利润大幅下滑的原因及转型效果等问题联系了该公司媒体部相关负责人。该负责人提供了本次中期业绩会的部分资料,但截至发稿时仍没有就上述问题进行回复。上海易居房地产研究院研究总监严跃进向中国建设报分析表示,转型是否成功,关键要看品牌的市场认可度。目前,SOHO 3Q仍存在私密性不足、创业企业平均入驻时间短等问题,影响了其租金收入。

  净利润下滑七成

  针对税后净利润同比下降72.5%一事,SOHO中国金融与投资者关系总监徐玲在业绩会上解释称:“非常重要的原因是2018年上半年投资物业评估增值约4.8亿元,但2017年上半年公司对所有持有的投资物业进行全面重估,资产升值61.55亿元。”

  严跃进分析认为,SOHO中国在转型期间进行了大量调整,运营策略的不适应也会影响公司的业绩。另外,此前北京、上海等地项目的出售使其获得了很大溢价,但现在停止出售后,加上其本身持有的物业数量不多,利润等方面自然会出现较大波动。

  SOHO中国业绩公布后,多家评级机构也立刻做出了反应。汇丰将SOHO中国的目标价下调41%至2.6元,投资评级由原来的“持有”调低至“减持”;摩根士丹利在报告中表示,SOHO中国中期核心盈利表现差于预期,主要因为上半年毛利率仅76%,低于预期的79%;高盛将SOHO中国2018年~2020年的基本每股盈利预测分别下调11%、11%及1%,并维持“沽售”投资评级。

  事实上,自从SOHO中国2012年宣布转型之后,其业绩就已呈现下滑趋势,且下滑幅度不断加大。公开数据显示,从2012年~2015年,SOHO中国各项盈利指标一路下行,其中营业额分别为161.43亿元、146.21亿元、60.98亿元、9.95亿元,同比跌幅分别为9%、58%和84%。

  净利润也呈同一趋势。这期间,公司除税前溢利分别为181.95亿元、124.7亿元、66.89亿元和14.07亿元,同比跌幅分别为31%、46%和79%;公司股东应占溢利分别为105.85亿元、73.88亿元、40.79亿元、5.38亿元,同比跌幅分别为30%、45%和87%。

  转型仍有很长的路要走

  SOHO中国2012年中期业绩会上,潘石屹宣布公司从散售模式转为持有收租,并称3年后,公司的盈利将主要来源于租金收入。从2014年开始,SOHO开始了“卖楼”生意。2014年,SOHO中国以52.3亿元出售了上海SOHO海伦广场及静安广场;2015年9月,SOHO中国又将证大外滩股权以51亿元转让给复星;2016年7月,SOHO中国以32.97亿元将旗下SOHO世纪广场项目整售给国华人寿保险;2017年,SOHO中国整体出售光华路SOHO二期、虹口SOHO、凌空SOHO,其中光华路SOHO二期因未找到合适买家而停止出售。

  随着虹口SOHO、凌空SOHO的销售,今年3月,潘石屹表示:“可以明确地说,我们的非核心物业、非核心资产已经销售完了,我们的调整已经完成,此后所有核心的不能替代的物业我们将自己持有不再销售。”

  然而,仅仅几个月后这一说法就变了。在2018年上半年SOHO中国净利润大幅下滑的背景下,潘石屹在日前举行的中期业绩会上表示:“如果我承诺SOHO中国不再销售项目,还做什么生意呢?生意不就是出出进进的吗?我不敢承诺下一步到底是进还是出。”

  2015年,正从“开发—销售”向“开发—持有”转型的SOHO中国推出了共享办公品牌——SOHO3Q,并将整售物业所得的资金主要用在该产品的拓展上。截至2017年年底,SOHO 3Q在北京、上海、杭州、深圳、南京拥有26个SOHO 3Q中心,共计约2.6万个工位。当时,SOHO中国预计到2018年底工位数将增加到5万个。最新数据显示,截至2018年6月底,SOHO 3Q在北京、上海、杭州、南京、深圳、成都、重庆等7个城市布局,拥有31个中心,工位数超过3万个,据目标还有不小的差距。

  6月20日,潘石屹表示,“SOHO3Q计划于明年上市”,这是其首次透露具体时间。而8月17日的中期业绩会上,潘石屹又表示:“关于SOHO 3Q什么时候上市,我们也在密切关注市场,等资本市场好了我们就会上市。”此前他曾公开表示,SOHO 3Q的价值被低估。

  亿翰智库研究总监于小雨分析认为,自从2012年宣布转型以来,SOHO中国几乎每年都会出售项目,不能算是完全意义上的“开发—持有”型模式。虽然商业物业项目SOHO 3Q的持有运营毛利润率较高,但要做大做强还需要时间的积累。“若想成功转型,该公司还有很长的路要走。”

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