写字楼租赁表现活跃 昆明未来办公、零售商业市场将迎来变革

　　l 土地市场出现成交量减少、成交综合楼面价上升、成交溢价率上升特点，显示昆明土地市场竞争日趋激烈。

　　l 优质办公市场吸纳量显著增大、空置率下降，显示市场活跃度提高，优质写字楼对租户吸引力提高。未来盘龙区核心商务区的形成将对昆明办公市场产生深远影响。

　　l 优质零售商业物业市场表现平稳。未来全国知名商业地产品牌集中入驻将改变昆明零售商业市场面貌。

　　l 楼市调控加码，未来住宅市场机会点在于培育租赁市场，形成租购并举的市场格局。

　　昆明，2018年8月30日——全球领先的房地产服务营运商戴德梁行今日发布了昆明市2018年上半年房地产市场报告，回顾了2018年上半年昆明市房地产市场的发展情况，同时对未来昆明房地产市场发展做出了展望。

　　土地成交量减价增 市场竞争日趋激烈

　　2018年上半年，昆明市房地产市场整体表现优秀。土地市场中，截至2018年6月31日，昆明市通过招拍挂成交土地3059亩，同比下降34.86%；综合楼面地价同比上升16.67%，达到2718元/平方米；同时，土地成交溢价率为21.89%，同比增长12.6%个百分点。这些数据表明房地产开发企业在获取位于昆明市的开发用地时成本提高、难度上升。近年来，昆明房地产市场发展势头良好，众多一线开发商进入昆明市场，令昆明土地市场竞争日趋激烈。

　　在土地成交分布方面，官渡区成交规模占全市的33%，拔得头筹；而五华区则成为昆明2018年上半年土地成本最高的城区，综合楼面地价为3916元/平方米。在所有成交的土地中，按可建建筑面积进行计算，商业体量与住宅体量之比约为1：3，成交结构较为健康。

　　办公市场：吸纳量显著增长 盘龙区核心商务区正在形成

　　2018年上半年，昆明市无新增优质办公物业投入市场。

　　在租赁端，昆明市优质办公市场表现活跃，截至2018年6月31日，昆明优质写字楼录得净吸纳量114,367平方米，环比增长130.13%，显示昆明优质办公物业需求旺盛；同时，空置率环比下降9.43个百分点至33.55%；而平均租金则环比下降2.97%至94.2元/平方米/月，显示部分物业通过以价换量的形式吸引租户，降低物业的空置率，提高物业的去化水平。

　　各个主要区域中，西山区吸纳量达到8.3万平方米，成为昆明优质办公市场2018年上半年表现最活跃的区域。

　　值得注意的是，上半年昆明写字楼租户更青睐入市时间短、体量大的新项目，楼龄低（低于3年）的写字楼吸纳量占总吸纳量的约93%、体量大（高于中值51200平方米）的写字楼吸纳量占总吸纳量的79%。这显示昆明优质办公市场经过近年来的发展，对优质物业的接受程度明显提高，未来，新增写字楼租赁需求向硬件标准更高、服务更好的优质写字楼集中的趋势将更加明显。

　　在未来供应方面， 2018年新增供应量不大， 2019年昆明将迎来341,000平方米优质物业入市，且在盘龙区核心商务区集中趋势明显。2019~2020年，昆明一环内及周边将有多个优质写字楼项目入市，其共同特点是体量大、规格高、业权单一。

　　戴德梁行成都公司写字楼部董事席芳女士认为：未来供应量增大，将在短期内对昆明优质办公市场带来空置率增高的压力，较为陈旧、竞争力不足的楼宇将面临更加残酷的市场竞争。同时，随着昆明写字楼市场的继续发展，未来高规格、高标准服务、由富有经验的运营商运营的优质写字楼在市场中的比例将持续提高，昆明市楼宇经济将保持高速发展，优质的办公服务商也将在这个市场中有所斩获。

　　优质零售商业市场：市场表现平稳 未来将迎知名商业地产品牌集中入驻

　　2018年上半年，昆明市优质零售商业市场同样未能迎来新增供应，表现平静。

　　总体上看，报告期内，昆明优质零售商业市场录得净吸纳量28,702平方米，环比下降79%；租金水平环比下降1%至455元/平方米/月；空置率环比下降1.6个百分点至6.1%。市场租金变化在合理波动范围内，而吸纳量下降的重要原因为空置的零售商业面积持续下降，未有新物业入市，租户不易找到合适的物业进驻。

　　值得注意的是，昆明市商品零售额、餐饮收入逐年提高，显示强劲的消费力和增长的消费欲望；同时，较为陈旧、缺乏体验感的百货商场的零售物业形态对于购物消费者的吸引力也在下降，受网购冲击严重，市场份额逐年下降。这显示昆明市也在步入购物中心取代传统百货地位的进程中，购物中心兼顾零售商业、餐饮业、体验式商业，对于购物者吸引力提高，是昆明零售商业市场未来的主力物业形态。

　　8月，书店品牌“言几又”云南首店在昆明公园1903开业。言几又将公共空间、餐厅、咖啡馆、餐厅、文创与传统书店结合，进驻凯德天府、来福士、大悦城等优质购物中心，提升购物中心调性的同时，也提升了购物中心人流、增长延长了消费者驻留时间，在成都零售商业市场已经建立了良好口碑。在未来，言几又等新兴书店品牌的到来还将继续提升昆明商业市场中文创类业态的话语权，让昆明人的精神生活更加丰富。

　　未来供应方面，昆明零售商业未来供应量颇为可观，据估计2018年下半年入市的优质零售商业规模将达到约37万平方米，将极大地缓解目前昆明优质零售商业物业供应量不足的现状。昆明市的商业潜力正在逐渐为人所知，全国性知名商业地产品牌将在未来数年内持续入驻。根据戴德梁行计算，2018~2021年，包括大悦城、万象城、吾悦广场、恒隆中心广场太古里等全国知名的商业地产品牌将陆续在昆明开业，昆明市场中的全国性商业地产品牌占比将从当前的23%提升至31%。在全国性商业地产品牌集中入驻昆明市场的同时，新的零售品牌也将随之入驻，改变昆明零售市场面貌。

　　戴德梁行成都公司商业地产部董事钱峰认为：未来昆明零售商业供应量巨大，新增项目能级更高，对于本地传统零售商业物业势必产生冲击，昆明市场将因此面临洗牌。随着昆明人消费年轻化、多元化，与其他经历过此历史阶段的一二线城市相似，昆明零售商业市场中体验类业态的占比和品质将不断提高，让昆明人的生活更加丰富多彩。

　　住宅市场：及时调控避免楼市过热

　　2018年上半年，成交量与成交价均显示昆明住宅市场成交旺盛，成交总面积逾221万平方米，6月成交均价13000元~14000元/平方米。在各大城区中，官渡区成交量最大，总计成交91.6万平方米住宅，占全市成交量的44%。

　　自2017年6月成交均价“破万”之后，昆明楼市出现“过热”风险，昆明市政府颁布印发《关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知》，开始针对楼市进行调控，其主要内容包括：

　　限购：成年的非本省户籍统一身份自然人仅可在主城五区、三个国家级开发园区内购买一套商品住房；

　　暂停未成年、非本省户籍自然人在限购区内的购房资格；

　　限价：新申办预售证项目、2017年1月1日后申办预售证未售项目须接受商品房价格管理；

　　商品房严格按照“一房一价”对外销售，每12个月销售价格上浮不得超过6%。

　　贯彻“房住不炒”的原则，在较为严格的房地产调控政策的作用下，昆明市住宅市场将有望回归理性，并保持健康发展。

　　戴德梁行成都公司住宅部董事谢普丞认为：未来，在全国楼市调控不断加码的背景下，昆明市住宅市场调控政策“松绑”的可能性不大。同时，昆明在政策推动下，探索租赁模式、建立租赁市场以满足居住需求的进程也在加快，昆明将和国内众多一二线城市一样，有望迎来租赁市场的快速发展。