昆明综合体开发扎堆 商业过多或会造成“鬼城”现象

　　日前，据云南建投资产运营官方微信公众号显示，今年3月，云南建投资产运营公司与远洋地产签订了合作框架协议，约定在土地一级开发、房地产开发等方面展开合作，积极推动昆明太古里项目的落地及合作开发。昆明太古里意向选址明通巷片区，项目位于东风路和北京路交汇处。环顾该项目选址片区，还有正在推进的恒隆广场和俊发·春之眼。据了解，三项目均主打商业，可见东风广场片区未来的商业将集中爆发，去化令人堪忧。不过，这只是昆明商业满溢现象的冰山一角，主城各区域亦是商业扎堆，待未来集中爆发，昆明主城商业又将造就怎样的场面？

　　人民西路沿线商业较为饱和，涵盖商业的综合体项目就包括博泰城、云投中心、人民路壹号广场、金地兰亭广场、经典双城等。虽然，其中的人民路壹号广场停工搁置，经典双城也仅有少量的配套底商，但博泰城包含了至少10.5万方商业、云投中心包含6万方裙楼商业、金地兰亭广场至少3万方商业，合计高达近20万方商业，体量很大。

　　西北新城片区的首创奥特莱斯、昆明宜家以及新城吾悦广场等项目，也为该片区带来了商业扎堆的情况。呈贡春融街片区的置信银河广场、七彩云南第壹城等项目在范围内环伺。昆明主城各区域商业扎堆的情况数不胜数，如若未来，各大商业相继落成开业，恐怕空置率会造成商业“鬼城”现象，并在昆明各区域扎堆泛滥。

　　另外，数年前开发如火如荼的社区商业也将商铺“关店潮”现象呈现在大众视野。业内人士曾指出，街铺关店潮的现象，反映了昆明商业自身存在的多方面问题。从前期规划密集到后期运营不善，加之电商冲击、消费者偏好选择等原因，造就昆明社区商业市场日渐低迷。

　　再看昆明商业存量和去化方面，根据锐理数据《2018年上半年昆明楼市研究报告》调查显示，2018年上半年昆明商业新增26.97万方，成交29.65万方，存量550万方，按照月均去化5万方，消化时间至少需9年，去化周期之长，令人堪忧。

　　昆明商业在居高不下的库存面前，一方面投资客表现信心不足，另一方面，无论是开发商自持、外租还是销售，商业市场的均价也一路看涨。在这样的双重矛盾下，开发商也是绞尽脑汁，跨境购、街区商业、盒子商业等运营模式推陈出新，但目前来看，“困局”还是未能解开。

　　根据业内相关人士透露，2008年，昆明曾启动城中村5年重建改造的重大决策，主城区336个城中村被纳入改造范围。当时，“无商业，不地产”成为了城中村改造的思路指导之一。经过10年发展，作为物业形态更迭缓慢的商业，自然而然造成了供应速度赶超城市消耗速度的现象，也就是空置率提高。不过，在当前商业过剩的情形下，每个人的选择更多样，选择的自主性也更强。

　　目前，昆明商业依然存在布局过度扎堆、去库存难、被动与电商竞争、营运困难等问题。早前，昆明商业的相关问题就引发过行业的多视角讨论，也有行业专家给出过解决此类问题的参考意见。不过，就当前现状来看，昆明商业的开发运营模式依然还在摸索阶段。对此类现象引发的问题，网易房产期待市场能演化出更好的解决方法，如若不然，昆明商业可能真会变“鬼城”。