恒隆地产致股东函 陈启宗的“三块石头”终落地

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赢商网 http://www.winshang.com2018年09月13日22:31来自:赢商网 陈佳妍
核心提示:新任CEO卢韦柏继任,成功购入杭州优质地块,以及内地的恒隆广场业绩复苏,悬在陈启宗心中的“三块大石头”终于落地。

  成为世界级综合体的四大基因

  回顾1992-2010年以来,恒隆专题阅读)地产除了在香港与上海以外没有任何物业。彼时租赁物业组合总面积约109万㎡,其中上海占44万㎡,占总面积40%。

  时至今日,恒隆已拥有290万㎡租赁物业组合,其中,内地物业组合面积占约227万㎡。香港和上海的物业组合变化不大,增加的181万㎡主要为内地另外五个城市的六个发展项目。

  按此计算,过往八年,恒隆地产平均每年兴建近23万㎡物业面积,“这个数字约相当于每年兴建一幢纽约市帝国大厦!”

  此外,在未来两年,陈启宗专题阅读)预计至少再兴建72万㎡物业面积,此后的2-3年将会兴建更多,换言之,恒隆地产项目落成的步伐将会加快。

  总结过往经验,陈启宗表示,答案正是2014年本人在年报所指的房地产基因,即地点、规模与发展条件、设计和施工四大元素,首三个元素绝对不可或缺。

  此外,管理质素当然重要,然而,若审慎地假设其他对手的管理同样完善,这点便不算是相对竞争优势。倘若市内现有对手的物业欠缺上述基因,那么具备上述四个元素的新购物商场进驻后,对手们几乎是注定失败。

  一座物业要达至声名显赫,所需时间视乎项目与竞争对手的优势有多大。这正好解释了,为何在购置土地和盖建物业方面,恒隆所花的时间较大部分公司长。

  购置土地其实易如反掌,但购买合适地块却非常艰难,无人能够承受购置土地犯错的代价。大多数人都能识别地理位置优越的地块,但只有少数能严守只买最好的原则。此外,具备经验为地块协商合适发展条件的发展商,亦寥寥可数。

  同样地,要妥善设计一个四星级或五星级的购物商场需要丰富的经验。陈启宗观察,现今只有少数内地发展商具备相关知识,其中香港发展商表现大多较为优胜。

  “本人曾公开表示,能在18个月内,将地块变成购物商场的人,肯定是行内新手。那些认为聘请著名或优秀建筑师就可一劳永逸的人亦然。他们根本不知道自己在做什么,充其量只有财力和远大梦想。市场资金充裕,但空有营商野心而缺乏审慎、商业计谋和专业知识配合,最终只会招来失望。”

  发展甲级办公楼所需的专业知识,较发展世界级购物商场为少,因此前者的回报也较低。尽管如此,甲级办公楼能与下层的零售空间相辅相成,带来优质客流,成效显著。

  以沈阳和无锡为例,当地的营商环境并不轻松,但恒隆旗下办公楼表现相当理想,并提升购物商场的表现。

  办公楼的初期租金回报率可达大约4%,惟其增长速度和幅度不能媲美营运良好的购物商场,管理层需关注的亦较少。

  经考虑各方因素,恒隆地产有意投放更多资源发展办公楼业务,尤其当办公楼构成购物商场组合的一部分。“我们将应用这样的策略在三个新项目——昆明恒隆广场、武汉恒隆广场和最新购置的杭州地块,与早前上海港汇恒隆广场、沈阳市府恒隆广场和无锡恒隆广场的情况相似。”

  可出售的服务式寓所他日会同样令下层或毗邻的购物商场得益。反过来,先发展高端商业空间,可为周遭地区增值。兴建可出售住宅是从中获益的一个方法,同时亦为恒隆带来快速的现金流。

  昆明恒隆广场和武汉恒隆广场这两个兴建当中的项目皆有这类组合,与上海港汇恒隆广场、沈阳市府恒隆广场和无锡恒隆广场一样。

  毋庸置疑,个人消费在内地愈见重要。去年12月,中国政府调低众多类别产品的进口税,若干奢侈品也包括在内。连同高端时装需求上升,使很多顶级品牌再度开设新店,一改其过往五至六年的政策。

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文章关键词:恒隆 陈启宗 致股东函
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