郑州商战3.0暗流涌动:新田360广场领衔 郑东新区率先开打

大河财立方《极刻》杨霄 张利瑶   2018-09-17 09:35
核心提示:有数据显示,十多家商业地产商正在北龙湖、高铁站与白沙等片区密集投资,郑州东部区域遗留的商业洼地现象,有望在未来几年被抬起。

  新田系商业在郑州大本营的扩张跨出了实质性一步。9月15日,新田360广场·绿地新都会店(一期)正式投运,这也是其在国内开设的第5家购物中心。而新田在郑州向东拓展,正是时下郑东新区受益国内新一轮商业投资的缩影。有数据显示,十多家商业地产商正在北龙湖、高铁站与白沙等片区密集投资,郑州东部区域遗留的商业洼地现象,有望在未来几年被抬起。

  新田系商业郑州“二号店”顺产

  大本营市场单店瓶颈获突破

  在试运行近20天后,新田360广场·绿地新都会店于9月15日正式投入运营。

  该店位于郑州市金水东路与东风南路交叉口,总商业面积约13万平方米。其中,先期投入运营的一期项目,约为5万平方米。后续项目将在2019年完成投放。

  新田集团董事长田中飞在现场介绍,与此前开设的4家购物中心不同,新田360绿地新都会店一期项目是聚焦音乐主题的时尚生活购物广场,定位“家庭+商务”消费概念,各楼层不同业态搭配不同的音乐风格。同时,它也是省内首个拥有“沉浸式体验空间”的购物中心。

  不过,在同业者看来,新田郑州二号店的突出优势不只是客群定位与门店设计,而是其所引进的130多家品牌商资源中,有25家为首次进驻河南市场,包括台北纯K、柴门饭儿、酒窝、NOME等。而这,显现的是零售商在国内品牌领域的号召力,更是同行业者在市场博弈的资源禀赋。

  不过,郑州二号店的拓展,对新田系商业而言其实是迟到的作品。

  受益于新田置业母体,凭借着自持的郑州国贸中心物业资源(约4万平方米),2010年在河南打响了新田360商业的第一炮。2017年,其国贸店单店销售规模超10亿元,“本土购物中心业态当家花旦”实至名归。

  但在郑州大本营拓展方面,因其置业公司在二七广场获取土地多遇波折,导致郑州二号店计划始终难产。乃至此后,其商业公司踏出郑州,先后完成了许昌、南阳、上海(收购华侨城项目)等省内外项目的拓展,依然难解郑州之惑。

  直至上年5月,在绿地旗下新都会项目上,新田完成了对同业对手的较量,得以实现郑州二号店的落地。这关乎新田在大本营市场的话语权。

  另外值得注意的是,待新田360广场绿地新都会店三期项目(约8万平方米)在明年交付之后,与当前一期项目总体相比仍将面临一次调整。两宗项目合计13万平方米,已超过了新田商业现有运营的任一项目。这不仅是超大盘的驾驭,还有其对自我目标要求轻奢定位的实现,对其现有供应商资源的整合能力仍存诸多挑战。

  闯了上海滩、蹚了武陟县

  新田两年计划门店数量“破十”

  未来两年,新田商业计划其门店规模达10个,其中4个在郑州,年营收规模达到80亿元以上。

  这是8月28日,新田集团副总裁、河南郑州国贸商业有限公司总裁司小伟接受大河财立方《极刻》专访时透露的消息。而郑州市场待增的两个项目分别是:二七广场片区太康路店、郑东新区白沙片区象湖店。

  一个商企在同城开设4个大型门店,即便在国内一线市场也并不多见。无疑,这将催化新田系商业在河南零售业锁定一线咖位。

  从已知信息来看,同期在郑州达到如此数量级门店(含大型百货店)的商企,仅有丹尼斯、大商和万达三家企业。

  与此同时,新田也成为走出中原、开启全国连锁化的第二家豫企。第一家企业,是上世纪90年代的亚细亚。

  2013年,新田置业在上海投资了“上海新田360项目”,预期在2020年前后投入运营。又在2017年年末,借瑞威资本助力,从华侨城手中购得上海浦江O’mall华侨城商业中心,并将该项目在今年上半年更名为上海新田360广场华侨城店。

  不仅是省外,省内也是同样热闹。

  据新田集团官网信息,新田360焦作武陟店,有望在2018年年底开业。也就是说,仅在今年,新田商业就拓展了南阳摩根店、上海华侨城店、郑州绿地新都会店及焦作武陟店。无疑,这对其人力、财力与供应商等资源禀赋是一次高强度的考验。

  换一角度看,新田商业用购物中心的这一种业态,贯通了国内一线市场至五线市场(县级)。迥异的市场特征与消费落差,更对其多维度的驾驭力带来前所未有的挑战。

  “新田为打开多层次市场,已做了多年的准备。同时,对应不同局部市场,也找到了相匹配的打开方式。”司小伟称,新田力争要在三五年内做好充分立足,这包括:掌控一定的资源量、锻炼出一支相对纯熟的队伍,用更先进的管理方式,错位经营,抢占先机,打造出属于自己的独特IP,进而塑造具备竞争力的商业价值。

  郑州商战3.0周期呼啸而至

  东部地区将率先开打

  各路资本在郑州市场投建超大商业体,如“下饺子”般热闹。

  今年5月,RET睿意德曾发布过统计数据显示,2018年度,郑州将至少新增28个商业项目。这其中,上悦城、郑州1908购物公园等6个商业项目在上半年已经开业,商业体量共计25.5万平方米。而下半年,除新田360广场绿地新都会店外,还有正弘城、建业凯旋广场、永威木色等22个项目总体量超130万平方米。

  大河财立方《极刻》记者统计(截至2018年9月16日)

  这是郑州商业市场跑步进入3.0发展周期的惊鸿一瞥。

  1.0周期,代表业态是大卖场、连锁超市;

  2.0周期,代表业态是百货店与一般购物广场;

  而3.0周期,代表业态或是功能性O2O商业体。

  如司小伟所言,独立IP化、客群定位再聚焦,都是新一代购物中心的基础功。简言之,是指你的商场如何与别家的不一样,并能保持对目标用户群需求的引领与高层次契合。

  另需看到,郑州新一轮购物中心投资的密度,偏重于东部区域。

  比如北龙湖区域,龙湖北里的中粮大悦城、龙湖南里的华润万象城、运河里的北京华联skp等,均已定下工期。

  大河财立方《极刻》记者统计(截至2018年9月16日)

  再如郑州东站,就在今年6月份,华润系以15.82亿元包揽了郑州高铁站东广场8个商业地块,这是继2016年,高铁站片区收获宝能系“千亿计划”后的又一宗超级大单。此外,先发入局的绿地、海马、永和、汇艺、升龙,以及正待释放的正商、宝能、国控,催化郑东高铁商圈呼之欲出。

  除上述两个热极之外,白沙区域亦是众多商业地产大佬的期许。

  商业资本在郑州东部地区的密集扎堆,与该区域既往商业经济发展缺位息息相关。以东二环(中州大道)为界,供东部区域市民逛街的商业项目寥寥无几,比较成熟的商业体无外乎丹尼斯7天地、宝龙城市广场、王府井熙地港。

  不过,“洼地效应”源于郑州城市东扩的节奏,确为吸引新一轮商业资本投资备足了诱惑:高铁站、金融中心、创新园区、自贸实验区、领事馆区、跨境电商综试区、高档住宅开发组团等。

  从这一逻辑来看,新田系商业布局绿地新都会店,以及未来的象湖店,都是在郑州东二环以外市场加紧“卡位”。

  “如果在这个阶段没有建立好自己的工作,等外来商业进入的时候就没有时间了。消费者永远选择最好的那一个,时间机会也是竞争条件。”这是司小伟对新田系商业大扩张战略诉求的解答,佐证了这一判断。

  另需看到,国内零售业迭代进入3.0周期,参赛选手的名单已悄然发生变化。尤其是对于市场新出现的选手,河南消费者从来不认生,“谁让咱‘爽’,咱就把钱花在哪。至于它是谁,压根不重要。”

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