长沙商业观察：解读白果园-化龙池街区不一样的改造规划

　　长沙白果园至化龙池片区确实历史悠久，苏洵曾住过苏家巷；相传七仙女种下白果园的白果树；铁匠为救全城而与化龙池的孽龙融化......

　　2012年市规划局正式公布的《长沙市历史文化名城保护规划》，规划的4个历史地段中“化龙池历史地段”占了重要一席：

　　并要求重点保护街区的白果园、化龙池、大古道巷、小古道巷、南倒拖靴、磨盘湾、一步两搭桥、程潜公馆、《湘江评论》印刷处、八大公沟遗迹、善化县学官照壁、善化县学宫围墙及拱门、甘露井、予园公馆等历史文化资源。核心区域内建筑高度控制在18米以下。

街区内留下的部分老建筑

　　2010年4月芙蓉区邀请了参与打造上海新天地的日建设计操刀化龙池棚改项目的概念性设计。长沙各大媒体更是用类似“化龙池将变身上海新天地”等标题来报道化龙池白果园改造项目：

　　上海新天地成功的经验

　　上海新天地既是一个购物中心、娱乐中心，还是旅游景点，她的成功不需要多介绍，但是她成功的几个关键点却值得我们学习借鉴。上海新天地引入开发商，项目总建筑面积仅6万平方米，投资超过10亿元。大量的资金投入到老石库门弄堂的外表修复及内部翻新；铺面只租不售;招租的对象以餐饮为主，餐饮占比超过七成，引进各种主题店面，与城市生活紧密相连。项目持续推广，整体公关，树立了良好的形象。而开发商的盈利则靠新天地项目带动周边房地产的升值来实现。

上海新天地方案

上海新天地实景

　　而长沙的白果园-化龙池街区不论是历史的氛围还是城市地理位置都与上海新天地有许多相似之处，因而才让各大媒体浮想联翩。

　　2018年5月15日，《白果园化龙池片区有机更新项目（一期）施工图深化设计与施工总承包》项目招标公告正式发布，项目工期要求：总计180日历天；其中：设计工期15日历天，施工工期165日历天。

　　作者期待了8年的项目，终于公布了改造方案。

　　项目位于芙蓉区,项目实施范围为登隆街经苏家巷、白果园巷、化龙池巷的两厢区域，北至解放路，南至大古道巷，占地面积约48亩。

范围图

　　主要建设内容包括沿线建筑仿古改造（含沿线涉及的建筑物外立面仿古改造、景观工程，部分结构加固和拆除重建等）；长沙剧院、苏家巷36#公馆、程潜公馆、湘江评论处旧址、长沙公沟遗址、善化县学宫照墙、化龙池建筑群等文物遵照“修旧如旧”、“不改变文物的原状”的原则进行保护及局部修缮工作；道路排水工程；景观亮化工程。改造住户1200户，15万平方米。

　　具体改造内容

　　看到这里，作者已经基本清楚了项目的改造方案，项目拟采取有机棚改的模式，按照不大拆大建、不破坏街巷体系、不破坏居民生态、不破坏建筑风貌的原则，以危房改造、拆除违建、外立面改造、完善基础水、电、气及消防设施为主，打通片区街巷脉络打造交通微循环，增加绿化广场、地下停车位，对广场公园进行提质改造等。

现状俯瞰

街道现状

苏家巷改造后效果图

耕耘圃广场改造后效果图

　　在作者看来，此方案更倾向于再建一个“都正街”，而非“新天地”。

　　作者翻阅了2015年市规划局公示的《潮宗街-中央商务区城市设计》及《天心阁-金盆岭城市设计》，其中公布了当时的白果园及化龙池片区的城市设计方案。我们发现，其实该设计方案已经完全改变了片区老旧住宅现状，增加了大量的绿地及开放公共空间，并规划有街区商业及高层住宅。也许有各种原因，该方案最终很难实现。

白果园方案图

化龙池方案图

　　长沙的老街区，如何实现既保护了老建筑，又把老建筑的情怀融入到现代的街区商业氛围中，依然是这个城市正在探索的话题。 

　　今年我们等待了7年的IFS终于开业了，我们并不介意用更长的时间等待另一个商业地标--“新天地”的诞生，也许她会是在潮宗街；西文庙坪；或者是在古道巷街区。