土地市场持续趋冷 华侨城116亿包揽太原82.71万㎡地块

　　霜降已过，天气渐冷，土地市场同样感到凉意。

　　10月25日，曾于两个半月前流拍的太原煤气化旧址8宗地块再次开拍，在太原市国土资源局82折的情况下，仍然只有华侨城1家开发商到场竞拍。最终华侨城毫无悬念包揽8幅地，总成交价为116.017亿元，溢价率7.5%。

　　上述土地出让曾被誉为太原一场“史诗级”土拍，却与全国土地市场走势一致，仅实现低溢价成交。分析人士就对观点地产新媒体指出，这或许反映出了目前房企资金偏紧，以及对房地产走势谨慎观望的情绪。

　　中原地产统计数据显示，今年1-7月份，全国流拍土地近800幅。其中一二线城市土地流拍高达167幅，同比增长200%。

　　太原降价再拍8地块

　　由于体量巨大、金额庞大，太原煤气化旧址8宗地块被称为近年太原土地市场上的“史诗级”土拍，但出让过程并不顺利。

　　据观点地产新媒体了解，太原煤气化旧址8宗地块，编号为SP-1842至SP-1849号，总占地面积达1241.61亩（约合82.71万平方米），面积仅次于太原目前已经入住的最大社区富力城1584亩，土地容积率均为3.5，总建面约达289万平方米。

　　它们最初在8月10日进行首次出让，彼时总起始价高达130.821亿元，比太原上半年土地成交总价56.7亿元的两倍还多；土地用途均为居住兼容商业，同时规划有独立商业、养老设施、体育设施、幼儿园、小学用地，可谓配套齐全。

　　另有消息指出，太原煤气化集团早在2012年已搬离市区，意味着上述地块的土地清理工程要快于其他城中村改造地块，可以直接开发，不涉及拆迁，是相当受开发商欢迎的土地类型。

　　因此，上述土地第一次出让时，现场也吸引了万科、恒大、保利、富力等数家大型开发商参拍。据当时报道显示，这几家企业却是观望为主，全程未有出价，只有华润置地与中国金茂两家央企进行现场举牌。

　　但最终，8宗地块出现2宗流拍、6宗未开拍，因此并未成功出让。

　　首战失利后，9月29日，太原煤气化旧址8宗地块被太原市国土资源局重新推出市场，地块并未调整规划，但总起始价则调整为108.017亿元，降价22.804亿元，相当于82折挂牌了。

　　骨感的现实是，降价后8宗地块正式在10月25日公开拍卖，拍卖大厅也依然人气不减，可惜绝大部分都只是“围观群众”。正式领了号牌的只有69号竞买人华侨城一家。

　　在拍卖师两次三番的唱价声中，设置了保留底价的8宗地块无一例外被华侨城收入囊中，总成交价116.017亿元，折合楼面均价4055元/平方米。这个成交价相当于首次推地价的89折。

　　土地市场持续趋冷

　　对于太原“史诗级”土拍的平淡收场，有分析人士对观点地产新媒体表示，接近底价成交的结果并不意外，因为目前全国土地市场趋冷已是常态。加上8宗地块连片开发的价值较高，但总价也相对较大，有拿地实力的房企并不太多。

　　而本次太原土拍只有华侨城一家愿意参拍，也有8月30日，太原市人民政府、晋源区人民政府与华侨城集团三方已签订“太原华侨城大型文化旅游综合开发项目”一期项目合作协议的原因。

　　对于降价后参拍房企更少的情况，上述人士续指，相较于三个月前，房企融资环境继续收紧，各房企普遍资金紧张，一次拿下如此大的地块也更为困难。

　　有媒体10月15日披露的两份针对A股上市公司再融资审核知识问答文件（未定稿）显示，主营业务为房地产（包括住宅地产、商业地产）的上市公司，或主营业务虽不属于房地产，但目前存在房地产业务的上市公司申请再融资，为防止募集资金变相用于房地产业务，暂不推进审核。

　　上述消息虽未被证实，但不可避免被市场解读为房地产融资再收紧。

　　另据国家统计局披露的2018年1-9月份房地产开发企业到位资金情况显示，1-9月份，房地产开发企业到位资金121882亿元，同比增长7.8%，增速比1-8月份提高0.9个百分点。其中，国内贷款18041亿元，下降5.1%；利用外资43亿元，下降61.7%；自筹资金40596亿元，增长11.4%；定金及预收款40259亿元，增长16.3%；个人按揭贷款17522亿元，下降1.2%。

　　由此可见，房企资金来源中，国内贷款与利用外资方面均在同比下降，而自筹资金占大头，并增长11.4%，因此在融资环境紧张下，房企用于拿地的资金或许也多少受到影响。

　　中原地产统计数据就显示，今年1-7月份，全国流拍土地796幅。其中一二线城市土地流拍高达167幅，同比增长200%；三四线城市土地流拍合计达到629宗，2017年同期为284宗，同比增长121%。

　　另有数据统计，8月土地成交/供应比为0.61倍，较7月下降28%，成交溢价率9%，较7月再降3个百分点，分别创年内和2016年9月高点以来新低。