教科书式的调场，从时光里看保利商业运营“内功”

　　编者按：零售业的潮流变换比任何一个行业都难以捉摸。但无论市场如何变化，实质都是新兴零售业态不断打败旧有业态的过程。到底需要怎样的变革，才能使运营5年、10年甚至百年商场历久弥“新”？这个问题的答案，或许能对如今零售业面临的困境有所启示。

　　为此，赢商网特别策划《历久弥“新”的MALL》系列报道，选取广佛地区较有代表性的商场进行实地探访，解密这些“老”商场在面对新的消费局势时，都用了哪些“驻颜术”焕发活力。 

　　本篇为该系列第6篇——保利时光里·广州。

　　当时光沉淀为历史，总会涌现一些闪耀着榜样之光的购物中心。其中保利时光里·广州在尚未开业之时便已抢占“C位”，赢得2018年中国体验式商业地产论坛【领航奖】年度人气购物中心。

　　一座“未开业”的商场居然贴上年度人气“标签”？皆因保利时光里的前身是已开业7年的保利中环。

　　其背后更值得关注的是，敢为行业带来革新的保利商业秀起了调场功力，借助保利时光里重新开业，带来精彩纷呈聚享生活的资源互动的城市生活艺术广场。

　　10月26日，一场名为“打开你的时光里”的开幕活动，保利中环升级为保利时光里·广州迎来全新亮相：

　　· 原主力店撤场后，北塔在空间、动线、硬件上进行全面升级，并与南塔形成有机统一的购物中心；

　　· 在服装、餐饮、娱乐、文化等业态基础上，更加入关于新零售、黑科技等新型业态；

　　· 17个品牌首进广州、33个品牌首进越秀区，涵盖零售、儿童、餐饮、体验等；

　　以全新姿态呈现的保利时光里，不仅是广州首个去百货化后进行全方位升级的购物中心，更是广州商业地产行业中动作最大、成绩最显著的一次调场。

保利商业的“调场术” 

保利中环上演华丽“变身”

　　与不少开业多年的商场通过“小修小整”进行局部优化调整不同，保利商业敢于对保利中环进行大刀阔斧的调整，上演一回广州商场迄今为止最华丽的一次“变身”。

　　回顾这座商场，从1走到7，不仅体现在数字上的递增，背后更是保利商业带来三次重大革新，让开业七年的商场持续保持“新鲜感”。

　　· 2011年：保利中环亮相，给广州环市东商圈带来首个大型综合体，同时也是保利商业旗下项目首次在一线城市落地。

　　· 2012年-2017年：保利中环北塔以传统商超为主，与南塔不断完善多元业态进行搭配，打造成一站式购物中心，致力营造城央生活方式。

　　· 2018年：保利中环籍北塔调整之际，整体项目全面升级为保利时光里·广州，由城央生活方式中心的定位升级为城市生活艺术广场。

保利时光里空间重塑实景

　　值得一提的是，以百货业态为主的原主力店在去年撤场，给北塔带来超3万平的经营面积，随之也留下百货商场前身的动线先天不足、硬件配套落后、空间舒适度较差等技术难题。

　　得益于优秀经营能力和操盘实力，保利商业抓住城市区域升级及消费迭代更替的机会，以去百货化为方向，以定位城市生活艺术广场为核心，将保利中环升级为保利时光里·广州，并带来一系列的“调场”成果：

　　· 动线变化：作为住宅裙楼因建筑结构原因存在动线难以规划、空间面积使用率低、空间容易存在死角等缺点，现通过整体动线重新规划调整及业态的分布调整，如调走传统百货业态、统一场内氛围、活动、注重视觉等多方面的调性，让动线做到真正的揉合和一体化。 

注：左图为原商场空间，右图为升级后

　　· 空间变化：旧的货柜空间让顾客视觉倍感压抑，通过调整之后，一方面把原方形的中庭改成圆形，大大增加了视觉上的舒适感；另一方面拓展中庭位置，舍弃更加多的租赁空间来打造公共生活艺术空间，打造各种形态的文化艺术活动，这种偏向艺术生活态度，致力让顾客感受不一样的时光里。

注：左图为原商场空间

　　· 品牌和门店变化：从原来的60%为传统百货为主力搭配次主力店的搭配，到如今通过调走主力店，引进包括零售、餐饮、体验配套、儿童等全新业态，去除百购一体化，让业态组合更具关联性，让商业氛围更浓郁顾客体验更佳。同时拥有商圈内唯一业态，如新零售黑科技盒马鲜生、大型综合书店扶光书店、保利国际影城、全越秀最大的儿童业态配套，真正意义上的百花齐放。

保利时光里·广州楼层业态改造前后对比（上图为改造前，下图为升级后）

　　· 新旧客群构成变化：原客群均为周边常驻居民及部分白领为主，多为刚性生活消费。商场升级后，从最大的巴迪总动员主题奇乐儿到粤菜泰斗温祈福，从精品零售屈臣氏到设计师生活馆nome、以及扶光书店、保利影城、粤盛足球场、伊丽莎白健身美容会所等品牌商家，做到真正意义上的全客群覆盖。

　　· 整体调性：升级后的保利时光里，不仅仅关注城市人的生活朝向打造城央生活方式，更多地着眼把艺术和生活融为一体，致力城市生活美学，打造城市生活艺术广场，把与生活点滴相关的艺术文化在这里呈现。揭幕期间带来的：

　　【KIDULT‘s Fever】首个华南地区潮流艺术主题展、携手中国Top4潮店XH55带来的跨界球鞋艺术展、中国知名独立插画艺术平台——奇点计划带来的【ETH·澎浦辣·迷宫展】等在原贯穿南北塔的空中连廊上科学利用空间打造的多形态艺术文化活动。

　　北塔二层倡导美学回归生活，开辟出一片绿色自然的公共休憩空间，满足生活基本所需的同时，引领城市人探索自然、健康而美好生活方式的IM Basis自研社生活艺术空间。

　　这次调场，保利时光里对动线、空间、品牌、客群构成、门店等进行全方位焕新升级，并把南北塔的业态进行糅合，两塔以相同的艺术搭调，无论美陈空间、风格呈现还是商场动线强化，在空中连廊的南北贯穿下，统一起来，做到真正意义上南北塔融为一体互动的成功。

新型业态玩转生活艺术

互补共融呈现时光印记

　　保利商业善于洞察如今消费者的需求升级，在业态调整上注重“内部重塑”，从满足消费者购物需求的基础上，更倾向体验、生活以及精神层面上的共鸣和追求。

　　调去占比超60%的百货业态，如今随着保利时光里·广州的业态比例为：餐饮33%、零售42.5%、体验配套24.25%。

　　这一系列的业态调整当中，在南塔原有的娱乐、休闲、餐饮等业态为基础之上，如今随着北塔百货业态的撤离，更增添新零售超市、黑科技的服饰以及儿童等新型业态，形成南北塔互补共融，搭建出独特的人文生活气质及会说话的空间，呈现时光印记。

　　· 南塔：开业七年通过成熟运营，为商圈补全业态需求。除了拥有各大包括服装零售、餐饮等经典连锁品牌及网红品牌，更搭配商圈唯一的影院（保利国际影城）、商圈唯一书店（扶光书店），以及伊丽莎白美容健身会，以休闲体验为主。

　　· 北塔：今年全新调整升级，以新型业态为主，包括盒马鲜生新零售超市、歌莉娅零售创新科技店、星巴克品牌概念店、SUPERMONKEY运动橱窗等新型业态，与此同时，更打造商圈内唯一的3千平米儿童馆，强化家庭所需的儿童业态。而餐饮方面补充近十家火爆品牌，与南塔交相辉映，多元口味满足大快朵颐。

　　保利时光里·广州的南北塔通过合理的业态规划，再加上商圈唯一的足球场所打造的文体中心，营造集艺术、体验、娱乐、购物、亲子互动于一体，全业态覆盖家庭、白领、年轻等全客层，精彩纷呈聚享生活的资源互动的城市生活艺术广场。

首店品牌带来全新升级

差异化优势贴合生活美学

　　保利时光里·广州的商场升级激发商业活力，而品牌则是契合业态上的创新进行“共融”，促使这次“调场”更为完善。

　　项目除拥有保利国际影城、粤盛足球场、扶光书店、喜茶、探鱼、遇见小面等品牌，如今挥别原有百货业态主力店，升级后更带来如盒马鲜生、歌莉娅零售创新科技店、星巴克品牌概念店、SUPERMONKEY运动橱窗、至正小菜、川隈杂谈、佬麻雀、奇乐儿儿童乐园、易贝乐、乐高教育等国内外一线知名品牌。

　　据统计，保利时光里·广州共17个品牌首进广州，共33个品牌首进越秀区，这些标志性的品牌在这片商圈中形成了独特的差异化优势，同时贴合社交融入生活美学的调性。

厚积薄发的调场突破

保利商业的运营实力

　　随着保利时光里·广州的全新呈现，不仅成为广州市场上罕有的去百货化后进行购物中心升级的成功案例，更是保利商业的商业运营实力进阶之路的成果展现。

　　回顾保利商业多年来打造的每一个作品，均留给行业留下深刻印记。

　　· 2009年以佛山水城购物中心起航，在2016年升级为保利MALL产品，体验属性渐显。

　　· 多个“外拓”项目相继落地，其中保利广场·武汉开启外拓合作模式，以及保利MALL·合肥通过轻资产打造的商业升级范本。

　　· 以一二线城市为核心，如保利时光里·上海以都市中心艺术主题在竞争激烈的上海市场差异化突围，而在今年年底开业的保利广场·广州还将打通琶洲泛商业生态圈。

　　打造多个成功商业项目绝非偶然，本次保利时光里·广州的升级，整体直、间接改造投入近亿元，体现保利商业对在营项目调整的把握与信心，也显示出保利商业厚积薄发的操盘实力，以及日趋成熟的运营模式。

　　而未来，在时光里独有的艺术空间里，保利商业还会对南塔进行持续的优化，加大南北塔品牌间的联动结合，务求为消费者带来更好的消费体验。同时在经营上，定期举办关于艺术、文创、跨界等不同主题的活动，让业态品牌到体验互动延伸到社群活动中，形成一个多元、互补、可持续、欢迎分享的艺术生活圈。

　　图片来源：保利时光里·广州