商业新贵宝安崛起 大悦城、欢乐港湾、沙井海岸城等规划在建

编者按：伴随着粤港澳大湾区发展规划纲要出台，深圳作为四大中心城市之一的地位凸显，立足打造国际创新之都。政策带动之下，深圳各大区域都在摩拳擦掌大力发展各种产业经济。大机遇之下，这些区域的商业将呈现哪些发展趋势？现有商业格局未来又将发生怎样的变化？赢商网深圳站独家策划深圳各区域2019商业发展趋势解读系列文章，以期为行业带来更多思考。

　　深圳的向西战略一直在坚定不移的持续推进，2018年的宝安正在布局会展经济、临空经济，海洋经济，集中优势打造中心区、临空片区、会展片区。2019年粤港澳大湾区规划出台，宝安借助湾区热潮，将以强大的经济实力，全方位融入全球经济体系。

　　城市重心一路向西，宝安的商业发展同样硕果累累，各大片区都有新的购物中心开业，壹方城、宝安益田假日天地、同泰时代广场……购物中心的遍地开花让宝安形成了以宝安中心商圈为核心的西乡商圈、福永商圈、沙井商圈，推动着宝安向“西部城市中心”迈进。

　　看向未来，宝中建设欢乐港湾、沙井建设海岸城，传统商圈将被打破，欢乐港湾、大空港片区重构格局，形成湾区特有的商业圈。

　　区域发展不平衡

　　宝安中心、西乡、沙井仍是主力商圈

　　在商业区域发展上，宝安暂且未能很好的形成全面发展的格局，传统商圈虽然迎来了较大的突破，但未能形成新兴商圈。

　　据赢商大数据统计，深圳宝安区截止目前共有存量商业项目26个，商业体量达到192.75万方（单个体量≥3万㎡）。从空间分布来看，宝安的商业发展主要集中在宝安中心区、西乡、沙井、福永，松岗、公明的商业尚未发展起来，区域发展极不平衡。

（数据来源：赢商大数据）

    从商业的集中度来划分，宝安区的商业主要可划分为三大主力商圈，即宝安中心商圈、西乡商圈与沙井商圈，另外以宏发大世界单个项目构成宝石西路商圈，外围则有福永商圈、松岗商圈。

（数据来源：赢在选址）

• 　　宝安中心势头强劲

　　未来或将囊括西乡形成大宝中商圈

　　新安片区位于宝安的核心，包括宝城和宝安中心。宝城的商业起步较早，但整体档次较低，业态较为落后。宝安中心则以高端商业综合体为主，已开业的有海雅缤纷城、壹方城、中洲πmall，三者在业态上相互补充,整个商圈的业态也较为高端且齐全。

　　据赢商大数据统计显示，宝安中心商圈内重点监控购物中心品牌店铺近1000家，各业态面积占比方面，服饰/精品零售占比29.8%，餐饮占比22%，文娱体验业态占比20.5%，儿童亲子业态占比13%，生活服务类占比6.7%。

（数据来源：赢在选址）

　　临近新安，受宝安中心的制约，让西乡的商业一直发展不起来。目前该商圈仍以社区商业为主，缺乏大型的商业综合体，商业的聚合力不强。代表性的购物中心是天虹改造后试水的第一个购物中心西乡合正汇一城。

　　值得注意的是，以宝安中心地铁站为核心向外辐射，未来将迎深圳大悦城与宏发大仟里，商业进一步发展，宝安中心商圈或将扩充到西乡，涵盖宝安中心、新安、西乡形成大宝中商圈。

• 　　沙井商圈完成蝶变 公明、松岗尚起步

　　沙井是工业强镇，区域内有大量的外来务工人群，商业局限于低端配套，主要分布在沙井地铁站东侧，以佳华、天虹、华润等为主。到了2013年西荟城的开业，沙井掀起了重塑商业高端格局的大战，随后，京基百纳广场揭开了面纱，并在其辐射下，西侧开始崛起，兴起了一批高端商业综合体。新沙天虹、形色城、新沙天虹购物中心、沙井京基百纳广场……商业开始扩展到整个区域，社区型商业以及商业综合体的完善让沙井商业完成了蝶变。

　　多年来，福永由于长期关注工业与物流而未有足够的资源来发展商业，后来，随着华润万家的开业，福永开始实施“腾笼换鸟”计划，在商业发展上颇具成效。从目前来看，福永在3万方以上的购物中心有同泰时代广场、宝安益田假日天地与彩虹缤纷城，这三个购物中心形成了福永商圈。

　　相比于这四个商圈，公明、松岗的商业才刚起步不久，松岗此前主要以百货和老商场为主，星港城、天虹商场是主要的供需点。2016年联投东方park的正式开业让松岗商业进入了购物中心时代。而公明的商业更是未能发展起来，至今未开启购物中心时代，仅靠盛妆百货支撑区内的消费需求。

　　新增项目亮点颇多 沙井是最大潜力股

　　宝安商业在西进战略下慢慢兴起，接下来，宝安将重点发展宝安中心区与大空港区。一方面推动宝安中心区的扩容，打造功能完备的都市核心区；另一方面以大空港新城、国际会展中心为核心，打造产城融合的西部城市中心。大空港将辐射到沙井、福永、松岗，宝安商业区域发展的不平衡或将被打破。同时，各区域的新增商业项目、城市更新也让片区的发展重焕生机。

• 　　未来两年将新增商业面积81.7万方

　　据赢商大数据统计，未来两年宝安拟增商业项目有11个，包括中粮大悦城、宝安大仟里、勤诚达K-PLAZA，深圳太隆城、深圳市创维创新谷、深圳中粮云景广场等，总体量达到81.7万㎡。从区域分布来看，仍旧以新安、西乡、沙井为主，但是值得注意的是，宝安的商业正在由中心城向外辐射，石岩、福永也将有新项目入市。

　　中粮大悦城的入市或是市场最为关注的。中粮大悦城将建设328米超高层五星级酒店、甲级写字楼及中高端商务中心、16万㎡的超级购物中心，商业部分预计在2021年-2022年亮相。

　　宝安大仟里也是值得期待的一大项目，其位于西乡商圈，建面16万㎡，以生态休闲、都市绿洲为主题进行场景营造主打家庭消费群体，入市后将成为西乡商圈的标杆购物中心。

　　勤诚达K+PLAZA商业体量约4.5万㎡，是勤诚达在宝安新安区打造的大型商业项目，属于地铁物业，定位于“前海会客厅，乐享生活”，集阖家欢聚、美食体验、时尚生活、影食风尚、休闲享乐、活力能量六大商业主题为一体，打造区域内的标杆购物场所。

• 　　宝安中心区：华侨城欢乐港湾、建地下空间

　　除了拟开业的商业项目，重点发展区域宝中与大空港片区在未来的发展也十分有看点。

　　宝安中心区毗邻前海自贸区，是宝安的中心商务区，规划建成独具海滨特色的现代化花园式城区。其中宝安中心区最大的亮点在于华侨城欢乐港湾项目。项目位于宝安中心区南部滨海地带，被称为“升级版的欢乐海岸”，共分为三期建设，将打造集滨海休闲、文化旅游、艺术体验、商业办公、精品酒店等一体的5A级“新型全域旅游示范区”。其中一期占地约38万㎡，涵盖占地约27万㎡的海滨文化公园、128米的“深圳之光”以及5万方的街区商业等等。

　　另宝安中心区正在积极开展地下空间规划。据悉，将建70万㎡的地下空间，其中包括50万㎡的地下人行公共空间（商业、文化设施）以及20万㎡的地下车行道路和车库联络道。优秀的公共空间系统能扩容城市空间，提高交通运行能力，同时，通过植入商业、文化、景观、创意等元素，吸引人口聚集，从而发挥更多功能。

• 　　大空港重构商业格局

　　宝安中心区的发展日新月异，往外看，作为深圳十七大重点片区之首的大空港，正在吸引全中国的目光。大空港片区有“两中心一馆”，即深圳国际会展中心、国际会议中心与科技馆。深圳国际会展中心总建面148万方，建成后将成为全球最大的深圳国际会展中心。国际会议中心位于其北面，建筑面积50万㎡。科技馆建面10.5㎡，集中了全球最先进的科技展示和交流，是深圳的标志性建筑之一。

　　建设起来之后，人流量集聚之后倒推空港发展，倒逼整个片区的产业成长。而从地理位置来看，福永与沙井占据了大空港最主要的面积，另外，前海蛇口自贸片区的扩容，沙井、福永都在统筹范围之中，沙井-福片区就此融入大前海，可以直接享受到前海自贸区带来的城市福利。这两个区域的商业发展将迎来前所未有的机遇。

• 　　旧改助推宝安商业全面发展

　　在城市旧改中，也让宝安华丽转身，不管是中心区还是外围片区。其中沙井海岸城由海岸地产投资开发，建面约80万方，是南山海岸城面积的2倍多。项目将建成集住宅、商业、写字楼为一体的超大型综合体，成为沙井目前最大体量的规划在建综合体项目。不仅如此，在项目的东侧500米处，还有一个规模达64万㎡的大型综合体正在建设中，即万科的上星工业区旧改。再加上4万方的hello park、12万方的太隆城购物中心。随着这些项目的入市，未来整个片区的商业体量将达到45万㎡，形成新的湾区城市级海岸城商圈。

　　在宝安中心城片区，华润在西乡布局，华润凤凰岗城市更新建面高达160万㎡，以“山水凤凰、万象食家”为主题，打造集商业、办公及居住为一体的城市大型综合体。中洲则接手中信，拟将宝城26区二期旧改规划为商业、办公和酒店为为一体的综合体。阳光华艺的37区旧改总建面高达65.4万平米，将建设成甲级写字楼、休闲广场、商务公寓及大型购物中心。位于新安片区的佳兆业尖山岗项目是该片区规模最大的旧改项目，计划重建面积超300万㎡，未来将打造成为包括工业、办公楼、公寓、商业、酒店及居住配套等可容纳3.2万人的综合城区。

　　在燕罗松岗片区则有建面约91万方的卓越松岗商业中心旧改，未来将形成集商业、办公和高档住宅为一体的区域性商业中心；建面89万方的沙浦围第一工业区功能置换项目将建成一个国际化世界性的艺展中心。

　　福永也不例外，据悉，中粮集团将在福永立新湖区域打造66万㎡的城市综合体，凤凰第三工业区城市更新涵盖22.9万㎡的商业、办公及酒店以及3万㎡的地下商业。华强城的塘尾第一工业区旧改将建近10万方的集中式商业。正在建设中的怀德航港国际项目，总建面约17万㎡，拟建设城集商务办公、酒店、商业及公寓、综合娱乐为一体的城市综合体，包含1万㎡的地下商业……城市更新让福永片区迎来商业综合体的井喷式发展。连接沙井，福永—沙井片区形成新的商圈—大空港商圈。