地方分站

万商俱乐部杨泽轩:商业逻辑将基于本土消费文化和流行文化进行重构

——第14届商业地产节现场报道

分享到:

2019年04月11日11:54来自:赢商网 陈华
核心提示:“美好生活”的诉求将取代物美价廉的“必需型生活”诉求,未来将塑造真正属于中国自己的本土消费文化和流行文化。

  从角逐商业蓝海,到场景变革重塑;从为了满足人民美好生活需要,到商业周期再出发!中国商业地产节,犹如一位历史记录者,见证着中国商业地产14年发展变迁。

  2019年4月10-12日,由赢商网主办的第14届中国商业地产节,在广州南丰朗豪酒店如期开幕。本届地产节以“永不止步 商业新周期再出发”为主题,吸引了数千名中国商业地产行业领袖精英学者汇聚一堂,共话商业新周期,如何把握消费新趋势、商业新玩法、以及如何可持续发展。

  在4月11日的“商业推动地产论坛第14届年会”上,万商俱乐部创始人、中城商业研究院院长杨泽轩带来了《中国购物中心专题阅读)年度发展报告》的主题报告发布。

  在杨泽轩看来,“美好生活”的诉求将取代物美价廉的“必需型生活”诉求,未来将塑造真正属于中国自己的本土消费文化和流行文化,所有据此展开的商业逻辑都将重构。

  在演讲中,杨泽轩从政策、购物中心与品牌、房企战略等来具体解读了商业的发展趋势。

  政策:房住不炒、五限时代、商可改租、试点REITs、电商法出台、减税减费。

  杨泽轩说道:“2018年整个商业不动产的投资,首次出现了负增长,减少了约9.9%。”

  从经济数据来看,上海和北京的GDP已迈过了三万大关,但是常住人口也十分庞大。再从社会消费品零售总额和人口支配收入来看,天津社会消费品零售总额处于低位,而苏州人均可支配收入达到了5万多,比肩深圳。

  从消费力来看的话,无论是新生代,还是中产阶级的规模与消费贡献度,未来都是非常值得期待的事情,据数据报告显示,2018年-2020年90后、00后消费群体的贡献率均在逐年上涨,2020年甚至可能达到35%,所以未来要关注的消费群体将是90后与00后。而未来不动资产的交易是重要关注点,据报告显示,2018年主要的并购标的迅速增多,从交易区域来看,主要集中在一线城市,但这几年也在慢慢的向二线城市扩展。其中商业和办公是主要的不动产交易标的。

  除了交易之外,商业资产证券化在稳步往前走,金额变化也越来越大,但是仍然看到购物中心的资产证券化越来越多,并且占据主要。

  购物中心:服饰业态竞争加剧,体验式业态增长

  从购物中心方面分析,杨泽轩主要从以下几个方面进行了阐述:第一,增量和存量中的空置率;第二,品牌商比较关注哪些新开业和准备开业的购物中心;第三,存量商业的客流、人气以及商业的销售额如何,并做预测;第四,一二三线城市的增长率如何。

  关于空置率问题,从TOP30的城市来看,在2018年上海当之无愧排名第一,西安则位居第二。从存量商业看空置率的话,近几年的空置率一直在稳步上升,其中二线城市的空置率最高,合肥、天津、重庆、苏州、重庆等城市的空置率相对较高。一线、三线城市空置率情况不明显,区域上则以东北区域与西南区域为主。

  为何会空置?品牌商到底关注哪些方面,从数据报告显示来看,文艺/艺术主题的业态占比最高,大约36%,其次是轻奢主题,占比21%。2019年,服饰的竞争在加剧,开关店问题比较突出,体验业态在缓慢的增长。

  从品牌来看也有变化。从2015年开始购物中心的新兴品牌在不断的提高,主要是为了寻找差异化。创新品牌主要通过科技赋能创新,升级消费体验;多业态跨界复合;IP经济实体化,进行“无界融合;混搭多元主题、概念,开辟新奇场景。

  而首店以其独有性成为了各大购物中心角逐的战场。从数据来看,2018年,上海以303家首店排名榜首,其中餐饮43%,零售37%,上海的商业中心地位无可撼动。北京以潮牌为主,三里屯更是首店的收割机,其中设计师潮牌占比高达90%以上。广州的首店零售占比超过5成,广州K11、百信广场、天河城等倍受首店青睐。深圳则是餐饮占的更多。成都、重庆、南京、武汉等城市,首店大致会选择零售,但首店的比例相对比较少。

  万达仍是行业排头兵 租金收入达328.8亿元

  最后一部分,则是关于标杆企业的租金收入、存量以及增量商业的分析、企业的发展战略。

  首先是租金问题,万达以328.8亿元的租金收入遥遥领先,其次是新鸿基,214.7亿元的租金收入。此外,杨泽轩还提到未来的租金收入,都叫持有物业的租金收入,由于目前房企的轻资产越来越多,未来会考虑管理物业的租金收入。诸如华润现在自营的项目有35个的,轻资产的数目已经达到25个左右。

  其次再来看标杆企业的存量与2019年的增量市场,30家标杆房企中共877个存量商业项目(商业建筑面积≥3万㎡),主要呈现出6个特点:

  标杆房企存量商业占比扩大至近3成,新行业集中度提升;

  项目逐渐向西北、华中、华南集中;

  商业下沉至三四线甚至五六线城市;

  头部城市存量商业占比下降,标杆房企城市布局逐渐分散;

  区域商圈、新兴商圈更吸引标杆企业投资;

  标杆房企商业项目更趋向中型化10-15万平米

  2019年部分标杆企业中万达的新增项目最多,有43个。王健林曾说每年新增项目都要达到50个,按万达的执行力度,2020年是50个新增项目。奥园集团、龙湖集团、保利、宝龙差不多都在10个左右。

  关于2019华润将新开9个购物中心,物业投资提速,太古开始重点研究大湾区,万科巩固提升基本盘,聚焦存量项目的运营管理……

 

赢商网原创新闻,转载或内容合作请点击转载说明,违规转载法律必究。
文章关键词:地产节 杨泽轩
相关阅读
杨泽轩辞任华侨城商业副总裁 将全职投入发展万商俱乐部事业
万商俱乐部创始人杨泽轩:文旅项目的打造不能以资产进行衡量
万商俱乐部杨泽轩:六大先锋力量未来将引领购物中心
万商俱乐部杨泽轩:要打造商业地产的“胡润”榜
万商俱乐部杨泽轩:餐饮业态组合通常考虑七点
×扫描分享到微信