万商俱乐部杨泽轩：商业逻辑将基于本土消费文化和流行文化进行重构

　　从角逐商业蓝海，到场景变革重塑；从为了满足人民美好生活需要，到商业周期再出发！中国商业地产节，犹如一位历史记录者，见证着中国商业地产14年发展变迁。

　　2019年4月10-12日，由赢商网主办的第14届中国商业地产节，在广州南丰朗豪酒店如期开幕。本届地产节以“永不止步 商业新周期再出发”为主题，吸引了数千名中国商业地产行业领袖精英学者汇聚一堂，共话商业新周期，如何把握消费新趋势、商业新玩法、以及如何可持续发展。

　　在4月11日的“商业推动地产论坛第14届年会”上，万商俱乐部创始人、中城商业研究院院长杨泽轩带来了《中国购物中心年度发展报告》的主题报告发布。

　　在杨泽轩看来，“美好生活”的诉求将取代物美价廉的“必需型生活”诉求，未来将塑造真正属于中国自己的本土消费文化和流行文化，所有据此展开的商业逻辑都将重构。

　　在演讲中，杨泽轩从政策、购物中心与品牌、房企战略等来具体解读了商业的发展趋势。

　　政策：房住不炒、五限时代、商可改租、试点REITs、电商法出台、减税减费。

　　杨泽轩说道：“2018年整个商业不动产的投资，首次出现了负增长，减少了约9.9%。”

　　从经济数据来看，上海和北京的GDP已迈过了三万大关，但是常住人口也十分庞大。再从社会消费品零售总额和人口支配收入来看，天津社会消费品零售总额处于低位，而苏州人均可支配收入达到了5万多，比肩深圳。

　　从消费力来看的话，无论是新生代，还是中产阶级的规模与消费贡献度，未来都是非常值得期待的事情，据数据报告显示，2018年-2020年90后、00后消费群体的贡献率均在逐年上涨，2020年甚至可能达到35%，所以未来要关注的消费群体将是90后与00后。而未来不动资产的交易是重要关注点，据报告显示，2018年主要的并购标的迅速增多，从交易区域来看，主要集中在一线城市，但这几年也在慢慢的向二线城市扩展。其中商业和办公是主要的不动产交易标的。

　　除了交易之外，商业资产证券化在稳步往前走，金额变化也越来越大，但是仍然看到购物中心的资产证券化越来越多，并且占据主要。

　　购物中心：服饰业态竞争加剧，体验式业态增长

　　从购物中心方面分析，杨泽轩主要从以下几个方面进行了阐述：第一，增量和存量中的空置率；第二，品牌商比较关注哪些新开业和准备开业的购物中心；第三，存量商业的客流、人气以及商业的销售额如何，并做预测；第四，一二三线城市的增长率如何。

　　关于空置率问题，从TOP30的城市来看，在2018年上海当之无愧排名第一，西安则位居第二。从存量商业看空置率的话，近几年的空置率一直在稳步上升，其中二线城市的空置率最高，合肥、天津、重庆、苏州、重庆等城市的空置率相对较高。一线、三线城市空置率情况不明显，区域上则以东北区域与西南区域为主。

　　为何会空置？品牌商到底关注哪些方面，从数据报告显示来看，文艺/艺术主题的业态占比最高，大约36%，其次是轻奢主题，占比21%。2019年，服饰的竞争在加剧，开关店问题比较突出，体验业态在缓慢的增长。

　　从品牌来看也有变化。从2015年开始购物中心的新兴品牌在不断的提高，主要是为了寻找差异化。创新品牌主要通过科技赋能创新，升级消费体验；多业态跨界复合；IP经济实体化，进行“无界融合；混搭多元主题、概念，开辟新奇场景。

　　而首店以其独有性成为了各大购物中心角逐的战场。从数据来看，2018年，上海以303家首店排名榜首，其中餐饮43%，零售37%，上海的商业中心地位无可撼动。北京以潮牌为主，三里屯更是首店的收割机，其中设计师潮牌占比高达90%以上。广州的首店零售占比超过5成，广州K11、百信广场、天河城等倍受首店青睐。深圳则是餐饮占的更多。成都、重庆、南京、武汉等城市，首店大致会选择零售，但首店的比例相对比较少。

　　万达仍是行业排头兵 租金收入达328.8亿元

　　最后一部分，则是关于标杆企业的租金收入、存量以及增量商业的分析、企业的发展战略。

　　首先是租金问题，万达以328.8亿元的租金收入遥遥领先，其次是新鸿基，214.7亿元的租金收入。此外，杨泽轩还提到未来的租金收入，都叫持有物业的租金收入，由于目前房企的轻资产越来越多，未来会考虑管理物业的租金收入。诸如华润现在自营的项目有35个的，轻资产的数目已经达到25个左右。

　　其次再来看标杆企业的存量与2019年的增量市场，30家标杆房企中共877个存量商业项目（商业建筑面积≥3万㎡），主要呈现出6个特点：

　　标杆房企存量商业占比扩大至近3成，新行业集中度提升；

　　项目逐渐向西北、华中、华南集中；

　　商业下沉至三四线甚至五六线城市；

　　头部城市存量商业占比下降，标杆房企城市布局逐渐分散；

　　区域商圈、新兴商圈更吸引标杆企业投资;

　　标杆房企商业项目更趋向中型化10-15万平米

　　2019年部分标杆企业中万达的新增项目最多，有43个。王健林曾说每年新增项目都要达到50个，按万达的执行力度，2020年是50个新增项目。奥园集团、龙湖集团、保利、宝龙差不多都在10个左右。

　　关于2019华润将新开9个购物中心，物业投资提速，太古开始重点研究大湾区，万科巩固提升基本盘，聚焦存量项目的运营管理……