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戴德梁行:2019年1季度上海“首店效应”反响热烈

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2019年04月12日09:46来自:戴德梁行
核心提示:一季度上海的全新购物中心和存量改造项目都进入了一个较为缓慢的释放期,核心商圈的购物中心首层租金为52.5元/平方米/天。

  4月11日,房地产服务商戴德梁行在上海举行2019年第一季度媒体抢听会,发布了大宗交易投资市场、写字楼市场和零售市场的最新数据,并对未来各市场的发展趋势进行了解读。

  大宗交易投资市场:内资回暖迎头猛赶 外资强势持续加码

  上海大宗市场已经连续三年破千亿交易规模,截至一季度末,上海2019年大宗市场成交额已过900亿大关,达959亿,交易市场活跃度同比大幅提升,而外资买家始终是主要占比。戴德梁行大中华区资本市场总裁及中国资本市场主管叶国平介绍,2019年一季度,多家境外机构募资59.4亿美元,外资的资金来源以退休、养老、保险和主权基金为主,预计在2019年会加快投资速度;内资房企融资难度缓解,但受资管限制,保险资金仍是各家机构追逐的重点,依然倾向于一线城市稳定收益的办公楼以及公寓资产。

  2019年一季度,戴德梁行促成基汇资本对于上海万象城四栋超甲级写字楼(A、B、C及D座)的收购,成功将外资基金引入上海副中心,带动整个投资市场将目光投向大虹桥,具有标志性意义。

  叶国平分析,一季度上海市场大宗交易物业类型比例按成交金额看,综合物业占比68%,办公物业占比29%,商办项目仍然最受投资者青睐。核心地段资产净回报率约为3.5-3.8%,新兴区域约为4-4.5%,净回报率预计2019年较去年会有小幅增长。

  叶国平总结道,一季度戴德梁行大中华区共促成投资交易16单,成交总金额近340亿元。未来上海大宗交易市场外资仍为主角并持续加码,内资资金回暖并逐步复苏。投资机会将会出现在3个方面,分别是有稳定现金流的核心资产,非核心商务区优质资产和城市更新改造提升的资产。

  

  写字楼市场:租售迭代 机遇挑战并存

  2019年一季度,写字楼租赁市场,明显市场特征是在高库存下加剧博弈,戴德梁行写字楼部数据显示:2018年空置存量面积超越当年新增供应面积,另一方面核心与新兴区净吸纳量差距加大,新兴区的高性价比及不断完善配套吸引部分核心区客户搬迁。特征之二是利好行业继续保持稳定份额,部分行业结构调整需求降温。在经济结构转型下,人工智能、智能制造等行业成为重点发展行业。电子信息科技、汽车类生产制造业成交量表现突出,在新兴区有大面积成交。而金融行业,典型如银行业因结构调整,裁撤网点等因素,传统金融业需求有所降温。而专业服务行业也呈现下滑的迹象,主要是联合办公扩张放缓,部分联合办公品牌在前期快速扩张后进入谨慎状态。

  与此同时,虹桥商务区迎来新格局。虹桥商务区成交尤为活跃,一方面,从外区搬迁到大虹桥的租户有所增多;另一方面,一些原租赁在虹桥商务区的租户退租买楼、买地现象也频现,主要集中在青浦西虹桥。随着政府扶持产业力度不断加大,未来大虹桥租售迭代现象仍将继续,大虹桥板块机会挑战并存。

  销售市场方面:一季度整栋成交继续保持高位,销售前置现象凸显。整栋成交中不乏有在土地或建设阶段定好客户的案例,如复兴地块6栋楼为定向买家,这也是近年来整栋销售保持一定活跃度的原因。当前在负债率、融资收窄、资金链紧等多重压力下驱使房企销售前置,对于买家而言,销售前置具有价格谈判及产品定制化的双重优势,共赢之下,未来销售前置仍是大势所趋。

  戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁预测,未来三季度上海写字楼市场预计约有157万方写字楼竣工入市,其中核心区23万方,新兴区134万方,供应压力犹存,博弈仍继续,客户对服务产品综合考量;而业主应对市场将变得更为迅速,目标维稳,手段更灵活,加大与政府联动。对于板块发展机会,沈洁表示:上海不断优化的营商环境吸引企业总部、设计/创新/研发中心加速落沪,大面积租售需求会提升,大虹桥、五角场-新江湾城等板块持续看好。行业导向来看,新经济引领下,创新金融、外资金融、人工智能、智能制造、医疗健康行业将高度受关注,在积极的投资驱动下有助于推动重点发展板块市场需求提升。

  零售市场:“首店效应”反响热烈品牌运营多样化竞争

  一季度上海的全新购物中心和存量改造项目都进入了一个较为缓慢的释放期,相应使得租金增速放缓。老佛爷百货、旭辉宝山U天地、星光耀广场三个商业主体入市,体量合计为12.8万方。核心商圈专题阅读)的购物中心空置率下降0.3%,租金变动不大,首层租金同比上涨0.1%,为52.5元/平方米/天;非核心区域首层租金同比下降0.1%,为20.4元/平方米/天。特色租户仍是零售商业市场吸引客流的主力,Lifestyle、网红餐饮、体验类品牌开始占据购物中心的核心铺位;跨界潮流已成为购物中心产品差异化的主要体现。

  从零售商门店数量变化看,奢侈品方面,卡地亚的门店量有所上升;优衣库、H&M、无印良品、GAP等快时尚品牌门店量持续增加;喜茶、乐乐茶、Wagas等餐饮品牌增长迅速;而盒马、猩便利、超级物种等新兴品牌在近几年则实现了光速发展。

  戴德梁行董事、华东区商业地产服务部主管魏建历表示,未来上海零售市场三大发展趋势,一是品牌首店经济效应明显,还将持续激增。根据戴德梁行数据显示,2018年上海共开出各类首店835家,就业态构成来说,餐饮首店高居榜首,443家占比53%;零售首店299家占比36%;娱乐配套首店93家占比11%。

  二是品牌运营把跨界化、体验式进行结合。比如M·A·C(魅可)的新零售潮店,将自助式购物、3D打印定制、美妆定制服务等融为一体;法式轻奢彩妆品牌ELLE MAKEUP推出中国首家体验店;美国精品汉堡 ShakeShack上海新天地门店,是 Shake Shack与美心集团合作开设的特许经营店;以及星巴克推出首家以焙烤美食为特色的全新臻选门店等。

  三是老字号品牌开始注入新力量,纷纷搭乘互联网精准营销,将“上海购物”卖出新体验,部分上海“老字号”与知名网红产品紧密合作,推出各类型跨界产品,比如乐乐茶和沈大成联名推出青青团与粉粉团,更加符合现下的消费群体需求,将品牌传播给年轻消费者

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