泰禾、阳光100、泛海等房企频繁出售项目股权 “补血”背后风险犹存

　　由于负债压身且缺乏融资渠道，不少中小房企纷纷选择出售旗下项目股权求存。近日，《财经》新媒体记者调查发现，截至目前，泰禾、阳光100、建业、泛海等30多家中小房企频繁出让子公司的项目股权多渠道“补血”。虽然加速了资金周转，但是出让部分项目股权或暗藏交易纠纷、项目开发延期甚至停滞等风险。

　　有关出售股权的原因，大部分房企在公告中称，出售项目股权引入新的合作伙伴，可优化资产结构、增强财务状况。

　　记者注意到，不同房企出售项目股权的比例各异。其中，泰禾以18.05亿元总价将南昌茵梦湖项目四家标的公司各51%（原持有100%）股权转让给世茂，阳光100作价约13.34亿元出售重庆子公司70%（原持有90%）股权予以融创，而上海地产古北安亭置业有限公司、三亚西元房地产开发有限公司等不少地方性房企甚至选择出售100%股权。

　　同时，记者通过查询被出售项目的财务状况发现，不少存在净利亏损的问题。泰禾出让51%的股权给世茂的南昌茵梦湖置业有限公司，实为泰禾2018年收购而来的公司，该公司当年预计收益为1.91亿元，但实则亏损了392.1万元。

　　母公司出售股权的背后存在较大的负债压力。数据显示，2018年，泰禾总负债高达2112.47亿元，较2017年的1813.02亿元增长近300亿元，资产负债率为86.88%。2018年，阳光100负债总额为518.43亿元，其中一年内到期债务为39.59亿元，而该公司手中25.88亿元的现金及现金等价物难以覆盖短期债务。

　　事实上，今年以来，多家媒体曾爆出泰禾欲出售12个项目来缓解资金压力，同时阳光100的管理层于近期公开表示，2019年公司将进行优质土地出售来支持流动性缺口，可见这两家公司债务压力并未减轻。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，房企出售项目股权的比例不同，对应企业生存状态和需求不同。对于49%股权转让的做法，说明此类企业仍要把控项目的操盘权，而对于出让51%的股权，说明这类公司愿意放弃操盘权但最大限度地保持了项目的经营权。若是出售100%的股权，不排除公司近期资金压力较大，或被出售项目难以盘活。

　　也有观点认为，房企转让项目股权背后的原因错综复杂，既有融资需要，也有剥离不良资产的考量，出让股权比例超50%的企业一般存在项目经营不善或高负债压力的情况。值得关注的是，由于房企出让部分项目股权，或存在一些系列的合作隐患，需提前防范。

　　此前万科和宝能股权之争、绿城和融创操盘权之争，以及因收购万达酒店业务后富力近两年的负债总额激增1100多亿元都是行业的前车之鉴。不仅如此，今年合生创展辽宁天戴河项目以及泰禾江苏收购项目均出现股权交易纠纷，导致项目开发出现延期甚至停滞状态。

　　一位万科内部人士告诉《财经》新媒体记者，包括股权合作在内的收并购带来后遗症经常发生。此前，由于该公司收购某房企的项目存在遗留质量问题，后期引发业主维权，影响了公司的品牌声誉。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟指出，今年房地产市场环境略微转好，但民营开发房企的资金链仍然较为紧张。目前受政府对地价、房价指导意见以及企业短期偿债压力的影响，企业卖项目出售股权仍是一大趋势。未来，房企进行股权合作仍需要综合考虑多方因素，切不可为快速回笼资金放弃合作风险管控。

　　克而瑞研究中心报告认为，由于合作开发项目涉及的企业主体较多，在项目后期竣工交房以及物业等问题上可能会存在责任界定问题。未来，合作方需明确各自在项目开发中的职能和责任，做好财务核算和项目进度管理。