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成都进入TOD时代 商业发展下一步该怎么玩?

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2019年05月21日15:14来自:赢商网四川站 高翔
核心提示:要致富,先修路,似乎是一个亘古不变的话题,成都商业要发展,交通建设需先行

  2019年,成都大力发展城市TOD建设,开发城市核心功能,挖掘交通(专题阅读)最大价值,升级城市基础设施,营造良好都市氛围。在此大背景下,成都范围内所涉及的TOD建设板块涵盖的商圈及综合体,迎来了转型发展的良好机遇。在交通大发展的政策背景下,成都商业发展下一步该怎么走?让我们通过借鉴与学习来共同探讨未来商业的“成都范儿”。

  

  何为TOD?

  关于TOD,很多普通市民可能还很陌生,相比于大家熟知的CBD、CLD等概念,TOD的意义显得并不是那么清晰。百度百科对于TOD的解释是:以公共交通为导向的发展模式,其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等公交系统及巴士干线,其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的“混合用途”城市体系,使居民与雇员在不排斥小汽车的同时可以方便的选择公交、自行车、步行等多种方式出行。

  其实,TOD城市模式在国际上已发展多年,美国作为最早研究TOD并付诸实践的国家,其众多城市已开启TOD模式,在亚洲,东京与香港则是典型的TOD城市。就成都而言,发展TOD是现代化建设的体现,符合人民现实生活需求,更倡导一种健康和谐的社会理念。

  TOD+商业 他山之石可以攻玉

  要致富,先修路,似乎是一个亘古不变的话题,成都商业要发展,交通建设需先行,对于一个商圈而言,交通更是第一要素,地铁直达,公共交通覆盖半径大小往往决定着一个商圈的繁华程度。而TOD的建设,将这一问题再次升级,对于新区而言,TOD是注入新区商业的一剂良方,对于传统商圈而言,加速改造区内交通设施,营造优质条件资源,是城市建设者的重要课题。

  纵观全球老牌TOD城市,或许我们可以从中学习到众多经验。东京六本木,作为全球商业综合体典范,在多年前城市开发的契机下,成为全球闻名的TOD超大综合商圈,也是东京文化中心地区之一,以轨道为节点,通过开发超高层塔楼以及底下空间的立体使用,形成“垂直都市”,将“城市空间”与“车站空间”相融合。TOD的开放模式要求竖向叠加城市功能,依托绿地、公园、开放空间,发展成为集约的微型小城市,涵盖55%的商务区、高级住宅、酒店、商业、文化设施、博物馆、图书馆等,人们涌向此处办公、居住,增强区域经济活力,使得六本木成为超越银座、新宿等传统商业中心的东京新地标。

  

  香港作为我国TOD商业城市的成功典范,在诸多方面都有值得参考的价值,早在上世纪80年代,在香港金钟地区便形成了早期的TOD商业项目,整个商圈由太古广场、远东金融中心、海富中心、金钟廊、统一中心等多个商业项目组成,各个商场之间通过空中连廊相互贯通,地铁、有轨电车、公交系统相互辅助,构成了金钟地区四通八达的TOD商业体系。

  公共交通的发展,地铁的导向性作用的确可以聚集大批人流,而如何将这些人流转化为实际的客流,不仅仅只是众多过客?是各大TOD商业发展需要解决的切实问题。

  成都进入TOD时代 商业如何入局?

  2019年2月,在成都TOD商业发展大会上,提出了当今TOD项目上存在的几点问题——TOD项目中体量过小的商业经营不理想、部分商业与其他TOD功能连接不强、部分商业自身运营管理水平有待提高。基于种种客观现象,成都当下大力发展TOD城市建设,商业发展更应紧抓不足,迎头赶上。

  ·大体量契合大发展

  由于当今TOD发展的实际状况,成都传统商圈拥有众多体量较小的商业项目,对于周边交通连接力度相对不足,而在新兴商圈方面,结合TOD发展,需要体量先行,即要做好TOD中的商业板块,首先应商业体量要大,太小无法形成规模,其次商业住宅比例要均衡。

  据悉,2019年成都全年即将开工TOD项目13个,涉及商圈十余个,其中陆肖站位今年成都首个开工的TOD项目,位于成都市高新区中和片区,西靠大源CBD,南接新川科技园,与周边高新众多商圈共同构成城市商业新矩阵。另如成都春熙路商圈,其中拥有多家体量较大的购物中心,且双地铁汇聚,地下空间交错联通,为早期成都传统商圈中TOD潜力巨大板块。此外,成都东站商圈,依托地铁7号线与2号线双地铁便利,加之国铁成都东站的全国交通板块枢纽,周边3-5公里范围内商圈极具发展。对于城市而言,任何一个现象的出现,都将催生整个商业时代的蝶变,TOD便是如此。

  ·定位精确 规划到位 适时调整

  随着近年来我国城市开启快速扩张风潮,城市规模不断壮大,交通骨架也在不断拉大,随之而来的是人们的通勤效力大大降低,短时间内去往两地的成本提高,城市无法集约式发展,在此大背景下,TOD作为现代城市集约型发展的新举措,受到了众多地区的欢迎。TOD模式之于商业项目而言,具备多重便利优势,但同时也因此导致地价相对昂贵,开发商的开发成本巨大,在此基础上,商业项目如何与交通协调发展,在最大程度上保障利益最大化显得尤为重要。

  首先,交通动线与商业项目本身存在设计矛盾的,需要双方协调好个中关系,购物中心方面保持良好的人流导入,做好轨道交通等公共交通的高效衔接。其次,作为项目设计方而言,设计师们会考虑到商业项目的整体美观度,此时相关交通部门需要考虑到TOD设计专业技术问题,如备用房、风井位置等各部门的协调工作。最后,工程进度要尽量减少对于商业运营的影响。

  2019成都TOD发展先行 TOD+商业塑造美好城市生活

  成都今年将大力开展TOD建设,商业惠利也相应凸显,成都市金牛区今年将重点打造城北5个TOD核心商圈,欢乐谷等9个TOD项目节点,将北城商业发展推向一个新高潮。其中颇受瞩目的便是龙湖携手携手金牛区,打造的龙湖·上城天街,项目位于人北商业商务区交通核心地段,为地铁1号线、6号线上盖物业,人民北路地铁站还规划有三条出入口直达上城天街,这也是目前成都市接入地铁口最多的TOD商业综合体项目。

  

  2019年成都市TOD建设将迎来又一轮大发展,陆续将开启高新区、天府新区、温江区、郫都区等多地的建设工作。在此基础上,成都商业发展亦走上快车道,伴随TOD对于区域商业的开发作用,传统商圈与新兴商圈携手并行,区域政策与开发企业合作共利,挖掘成都TOD商业开发潜在价值。

  关于成都TOD商业发展 我们也许需要思考更多

  伴随着城市的发展,人们的出行方式也在随之改变,对于轨道交通的依赖程度也将大幅提高,跨区域甚至跨行政区生活圈变得越来越普遍。放眼全国,香港到深圳,苏州到上海等等,跨城市跨区域之间的交流生活变得越来越普遍且重要。而回首成都,作为西部重要的中心城市,周边的德阳、雅安、眉山等城市也逐渐在形成与成都的密切生活圈,长远来看,这是一个城市发展壮大的开始。

  但随着交通设施的不断优化,商业设计能否跟得上时代潮流?如何把商场商业与地铁商业结合的更好?如何避免出现尴尬不统一,或者结合困难的状况?作为商业运营者,在跟投TOD之前,是否找准自身定位,是否有盲目跟风嫌疑等等,也许成都商业市场的发展还有更多的问题值得探讨!

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