行业透视 | “收敛聚焦”房企多元化瞄向了哪里?

2019年05月25日11:50 来自:克而瑞地产研究
核心提示:根据CRIC监测,2019年至今,目前房企在三个多元化业务方面动作较多:拆分物业管理公司上市,制定商业地产战略目标……

  由于受到市场形势的冲击,多家房企都在展望2019年时调整了经营策略,与之前全面出击多元化不同,房企们普遍表达了要收缩多元化业务,聚焦主业的意愿。因为对房企而言,在目前多变的市场形势下,全力做好主业地产开发才是重点,从需求的角度来看,一方面由于我国的城镇化进程仍在继续,未来中国房地产行业规模仍将维持;另一方面,目前国内各区域、城市之间房地产发展仍然存在不均衡的问题,部分城市仍然具备发展潜力。另外,由于部分仍在探索中的多元化业务持续亏损或难以找到盈利模式,对企业经营产生了负面影响,因此企业选择剥离或者停止经营这部分业务也就情有可原。

  根据CRIC监测,2019年至今,目前房企在三个多元化业务方面动作较多:

  拆分物业管理公司上市,扩大管理规模。2018年包括碧桂园服务等6家物业管理公司上市,进入2019年后滨江服务等3家物业管理公司上市,另外鑫苑物业等2家物业公司已经递交上市申请。

  房企近两年越来越关注物业管理,主要有3个原因:第一,对于房地产企业来说,物业管理属于地产的直接上下游业务,因此房企在运营方面有优势,且凭借良好物业品牌亦能推动地产销售,实现双赢;第二,从目前上市的物业公司来看,其杠杆较低,且基本不存在有息债务,房企通过提升物业管理规模并进行拆分,将更有利于物业公司的估值,获取融资扩大布局;第三,目前物业公司盈利水平略低于地产行业,但随着相关增值业务以及各类平台的搭建和使用,效率和盈利仍有提升空间。

  目前的物业管理行业正处在跑马圈地的阶段,根据物业企业上市募集资金使用规划来看,几乎超过5成资金将用于扩大企业规模,未来行业集中度行业集中度将持续攀升。目前,华润置地表示公司正在准备拆分物业上市,但无明确时间,另外据媒体消息显示,建业地产未来同样有拆分物业公司可能。

  制定商业地产战略目标,地产商业协同发展。本月龙湖商业公布了新的未来发展规划:今明两年龙湖商业将提速发展,预计平均每年再开业超过10家购物中心,相较于之前每年2-4座商场开业数量大幅提升。除此之外包括新城弘阳、华润、大悦城等多家企业在内都在年报中表达出要保持地产开发与商业投资双轮驱动的发展战略。

  房企加大商业地产投资主要有3方面原因:第一,房企普遍具备多年的商业地产开发运营基础,只是由于当下数字化、新零售等新的发展趋势,房企需要重新调整商业业态的布局,但仍比介入一个全新的多元化领域更有优势;第二,在土地出让时,多数地块普遍为综合性项目,需要企业具备一定的商业开发能力,房企如果能够将地产与商业协同发展可以帮助企业建立拿地优势,且作为住宅项目重要配套,配建高水准商场可以促进地产销售;第三,房企如果持有国内一二线城市核心地带的商业地产作为优质投资资产,凭借稳定的租金收入,未来可以通过资产证券化等新型融资方式获取资金。

  恒大通过收并购布局新能源汽车全产业链。恒大的汽车产业投资模式为房企进军新业务领域提供了指引作用,2018年6月底恒大正式投资新能源汽车业务,且根据最新发布会消息,恒大首款新能源汽车基于控股公司NEVS的萨博凤凰平台开发,已经经过测试,预计在2019年6月投产。仅仅用时一年,恒大就成功实现了整车生产,主要依靠的是对于新能源汽车产业的大幅收并购。对卡耐的并购帮助恒大掌握了新能源研发专利技术,而通过收购FF、NEVS和泰特机电及与科尼赛格的合作帮助恒大直接实现了整车生产的能力,而进军拥有国内最大汽车供销链的广汇帮助其打通了汽车销售渠道。

  恒大布局新能源汽车产的的手法对房企布局多元化新业务具有一定参考价值,因为对于房企而言,某些新业务领域存在技术壁垒或者运营模式与地产区别较大,如果采用自建团队的形式不仅耗资巨大,而且时效性差,严重影响企业布局进度,最终可能会不了了之。收并购恰恰帮助企业解决了这个问题,但需要注意的是,企业在收并购时需要准确评估企业价值,规避商誉减值等带来的资产损失风险。

  整体来看,房企对多元化的态度并非全面收缩,而是侧重发展部分前景较好以及盈利模式清晰的业务。在市场起伏多变的情况下,房企一方面应结合自身规模情况进行多元化,另外还可以通过与地产开发主业协同发展的方式来降低风险,例如投资商业地产带动地产发展以及发力盈利可观的物业管理提升品牌。在进军新领域尤其是与地产主业关联度低的业务时,与行业龙头的合作以及收并购能帮助企业快速嫁接资源,加速布局进度。

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文章关键词: 房企多元化恒大碧桂园
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