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王振华资本算盘 新城控股拟与上海万圣为27个项目增资195亿

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2019年06月17日09:15来自:观点地产网 黎倩
核心提示:新城控股拟与上海万圣为27个项目增资195亿,即这27个标的公司将由新城旗下H股和A股两个资本平台分别持股19%和81%。

  坐拥香港和内地两个资本平台是许多房企掌舵人梦寐以求的事,这意味着企业不仅可以在两个资本市场进行融资,作为两个平台大股东的创始人也能获得更多权益。

  6月14日周五收盘后,A股上市公司新城控股专题阅读)(相关干货)发布了一则关联交易,拟引入关联方上海新城万圣企业管理有限公司,与新城控股下属子公司以现金增资并提供股东后续投入的方式,共同为27个标的公司共同增资约195亿元。

  其中,上海万圣出资总额约43亿元(包括现金增资款10.39亿元及股东后续投入32.64亿元),新城控股下属子公司出资总额为152.4亿元(包括现金增资款 13.3亿元及股东后续投入139亿元)。

  增资完成后,上海万圣对27个标的公司持股比例均为19%,新城控股下属子公司对标的公司的持股比例为81%。

  公告显示,上海新城万圣企业管理有限公司为新城控股的控股股东富域发展集团有限公司的全资子公司,并由新城发展控股有限公司间接控股。

  换言之,上述新城控股的27个标的公司将由新城旗下H股和A股两个资本平台分别持股19%和81%。

  对此次两个平台共同投资,新城控股解释称,是根据公司的利益及资金需求而确定,旨在提高资金使用效率,实现公司的规模发展。

  虽然非外部借款,排除外界对新城控股资金紧张的质疑,但此举仍旧引起部分新城控股投资人的疑虑,认为这有利加大大股东港股平台的权益。

  新城发展、新城控股作为两个独立上市平台,但王振华心里的天平早已倾斜。

  从A到H的19%权益

  一切都要从两个平台的背景与构成说起。

  公开资料显示,新城发展是新城在境外的首个资本平台,于2012年11月在香港上市,王振华透过信托持有新城发展71.14%的股权,是公司的绝对控制人。

  2015年,通过B股转A股,新城控股的A股股票正式在上交所上市流通,自此,王振华完成了A+H股的资本拼图。

  值得一提的是,尽管同为实际控制人,但王振华在A股的持股比例远不及其在H股平台。

  年报显示,富域发展集团有限公司和常州德润咨询管理有限公司为新城控股的第一和第二大股东,两者分别持有新城控股61.06%和6.1%的股份。与此同时,新城发展持有富域发展和常州德润100%股权,因此,新城发展合计持有新城控股67.17%股份。

  而王振华持有新城发展71.14%的股份,由此可以推算,王振华持有A股新城控股的股份占比约为47.8%,与H股的持股数相比有一定差距。

  另一方面,尽管是两个独立的上市平台,但H股的定位偏向股权投资,并没有开展太多独立的业务,收益基本来自A股的新城控股,反映在股价表现和利润分红上,两个平台也相比悬殊。

  据观点地产新媒体了解,截至6月14日收盘,新城控股每股报收40元,而新城发展每股仅9.72港元。2018年年度利润分配显示,新城控股全体股东每10股将派发现金红利15元,而新城发展每股股息仅为0.34945港元。

  由此,不难理解新城控股引入新城发展共同增资,一方面可以缓解公司的资金压力,另一方面也提高了港股平台在房地产项目的权益比例。

  事实上,随着近两年新城控股规模的迅速扩张,两个平台之间的关联也开始变得频密。

  2016年和2017年的年度股东大会上,新城控股均审议通过向新城发展借款的协议,两笔协议的借款额度分别为50亿元和150亿元,借款年利率为8%。

  及至2019年,关联交易的方式则从借款变成了共同增资,没有了8%的年息,而由H股平台直接从A股平台获得19%的股权。

  今年3月8日,新城控股公告称,拟与新城发展控股有限公司或其下属子公司以现金方式共同投资不超过500亿发展新项目。其中,公司的总投资金额不超过400亿元,关联方总投资金额不超过100亿元。

  随后的新城发展年度业绩会上,首席财务官陆忠明对观点地产新媒体回应称,共同投资主要是希望通过新城发展融资平台资金的投向,能够增加港股平台对于房地产开发项目的权益比例。

  其续称,“目前A股的项目大概到港股就是67%,也就是说新城发展在项目上的权益比大概是67%,但是通过共同投资,可能会增加整个港股对项目的权益比,大概会影响5到6个点。”

  换言之,通过权益占比的提升,港股平台将提高自身的利润收入。

  王振华资本算盘

  值得注意的是,尽管是王振华的左右手,但作为两个独立的上市平台,新城控股和新城发展的发展并不平衡。

  数据显示,随着新城控股2015年正式在A股流通,新城的规模也开始突飞猛进,成为行业内的一匹黑马,不到3年时间,新城控股的销售额就从2015年的320亿元跃升至2018年2000亿元大关。

  资本市场上,新城控股的股价也不断上扬,从2016年底每股8元上下一路飙至今最高44.9元。

  另一方面,由于长期不受香港资本市场重视,内房股新城发展的股价则一直徘徊在2、3港元。

  对此,随着A股平台逐渐发展,与港股在股价和估值上的差距越来越大,大股东早前就尝试着提高在新城控股的股权占比,并寻求私有化。

  2017年7月,新城发展公告称,由于不满目前的估值,将寻求私有化的可能。

  随后披露的私有化方案显示,要约人拟就1,552,550,000股计划股份,以每股3.30港元的注销价向计划股东支付现金,相当于其已发行股本约27.44%,计划股份的合计价值约为51.23亿港元,而要约人持有4,105,450,000股股份,相当于其已发行股本约72.56%。

  要约人为一家于英属处女群岛注册成立的有限公司,其由HuaSheng信托实益拥有,而该信托为新城发展控股股东、执行董事兼主席王振华以其家庭成员为受益人所创立的全权信托,王振华乃要约人的唯一董事。

  彼时据测算,抛开估值低等因素,若私有化成功,王振华将通过新城发展大大提升其对于新城控股的持股比例,有47.8%增至约67%。

  此外,早在2016年,新城控股还曾计划发布定增。

  根据定增预案,新城控股拟以不低于9.37元/股的价格,向包括公司控股股东富域发展在内的不超过10名特定对象非公开发行不超过40554.96万股,占其发行前总股本近20%。

  不过,后来由于受到中小投资者的反对,新城发展私有化最终告吹;此外,受A股定增暂停的影响,新城控股的定增计划至今还未能实施。

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