绿地上海沉浮：五里桥项目5年仅增值13.15亿元

　　一个见证绿地香港五年来起伏的巨无霸项目，而今却难逃被抛售的命运。

　　6月24日晚间，绿地香港发布公告，出售上海五里置业有限公司100%权益予Brookfield，购买价不少于28亿元人民币。后者为来自加拿大的另类投资基金，于上海新天地附近备有土储。

　　公告显示，双方协商确定的物业估值为105.65亿元，而该物业指的是位于上海五里桥街道0099街坊2/2丘999的综合体项目，总计划建筑面积为25.78万平方米，平均出售价为40984.53元/平方米，已于今年6月中旬竣工。

　　五年多来，绿地香港在此项目上陆续投入资金92.5亿元，而今估值为105.65亿元，相对于投入资金来说仅增值13.15亿元，这一收益率显然偏低。

　　五年沉浮

　　绿地五里桥项目官方名称为绿地黄埔滨江，项目总体量约32万平方米，涵盖办公、商业和高端住宅等业态。为拿下这个巨无霸项目，绿地香港着实花费了一些精力。

　　2013年8月，绿地控股通过收购盛高置地60%股权，成功登陆香港资本市场，随后更名为绿地香港，并制定未来5年的发展规划，提出“到2018年实现销售收入500亿元以上的长远目标”。张玉良表示，绿地香港将为绿地集团优质项目提供国际资本市场的融资载体。

　　紧接着，绿地香港竞得上海市中心仅存的作为综合体整体打造的绝版滨江地块，成交价为底价59.5亿元，成交楼板价约32067元/平方米，为当时的上海总价次“地王”。彼时，购地总金额超过了绿地香港当时的总市值。

　　虽然位置优质，但由于体量较大，因此占用了三年的建造时间。期间，绿地香港曾有过一段高歌猛进的时光，2014年的年度销售额首次超过百亿，土地储备也首次超过千万平方米。

　　2015年，随着绿地控股在A股上市，为避免与绿地控股的同业竞争，绿地香港放缓了发展步伐。另一方面，乐衷于多元化的张玉良对港股上市平台也曾给予过地产之外的期许，当年5月，绿地香港成立绿地金服，开始进军互联网金融领域。

　　2017年，绿地黄浦滨江项目正式入市，首年便录得了3.33亿元的销售额，平均售价12.34万元/平方米。在2018年，该项目的销售额跃升至20.05亿元，平均售价7.15万元/平方米，较此前成交楼板价翻番，可窥其利润之可观。

　　随着溢价最高的住宅部分逐渐售罄，此时出现合适的接盘者，对绿地香港而言未尝不是一个值得考虑的退出方式。

　　整售套现

　　五年过去，绿地香港既失约了成立之初设立的”五年计划“的销售目标，又未能如期实现2018年400亿元的销售目标，此次将黄埔滨江商办物业28亿打包出售给外资，折射出其对规模增长的焦虑。

　　在去杠杆的大背景下，绿地香港的负债情况不降反升，2018年末的净负债率较2017年末回升了4个百分点至88%。截至2018年底，公司短期借款为32.09亿元，长期借款为94.75亿元，负债总额达762.85亿元，较2017年同期增长了191.2亿元，增幅33%。

　　借贷方面，截止2019年4月30日，绿地香港有尚未偿还人民币借贷约102.2亿元人民币、美元借贷约2.63亿美元、港元借贷约6.2亿港元及美元债券约8.5亿美元。

　　4月1日，绿地香港曾发布短暂停牌公告，因公司公布重大交易事项，绿地香港股份以及旗下三只分别于2019年、2020年到期，证券代号分别为05121、05485、05691的美元债券曾在港交所短暂停止买卖。

　　坊间认为，绿地香港是在卖项目还债。董事局主席兼行政总裁陈军曾在业绩会上表示：“公司有两笔美元债将在2019年6月、7月到期，对于我们的债务结构，我们有意识再做一些调整，因为我们也感受到了美元和人民币之间的博弈，也给我们做对冲、做汇率以及做成本的过程中有很大的影响。”

　　此次将黄埔滨江大宗物业出售给外资基金，绿地香港坦言，可加强公司的现金流量状况，出售事项产生的除税前收益估计约为人民币18亿元，为目标物业总估值106亿元减去目标物业的账面值88元所得。

　　令人诧异的是，绿地控股则预计，此次交易初步估计可为公司带来约27亿元的税前投资收益，与绿地香港公告的18亿元预期收益差距明显。

　　中国企业资本联盟副理事长柏文喜评价道，“将竣工的物业整体出售，加快了物业去化速度和回款速度，对改善绿地香港的现金流状况有好处。另一方面也说明绿地香港的资金偏紧，因为在现金流承压之势下的物业整售势必会压低销售均价。”

　　卖掉黄埔滨江项目，绿地香港在上海仍持有浦东绿地假日酒店、海岸城和云翔大厦等3个项目。商办类持有型物业投资周期长，不能短期内为公司业绩做出贡献。出售资产可以在短期内提升业绩，给绿地香港带来的好处显而易见。

　　绿地香港仅在3月就卖出133.09亿元，相当于其2018年全年销售的35%。绿地香港回应称，黄浦滨江项目在三月份完成签约出售，在计划当中；因该项目体量较大、金额较高，所以在一季度的销售金额中，占到了一定比例。而据市场估计，这一项目销售金额将在百亿左右。