中梁控股上市首秀：销售降速、二线转向与求稳信号

　　由于临海，香港的夏天总是笼罩在重重湿气中，不时飘来的过云雨也无法缓解人们的闷热。上班族们鱼贯地进入紧密的摩天大楼中，逃离这糟糕的天气。

　　不过，对48岁的温州地产商杨剑来说，2019年香港的这个夏天应该是颇为愉悦的，因为他终于如愿站上港交所的舞台。

　　7月16日一大早，港交所便门庭若市，六家来自不同领域的企业选择在今天挂牌交易，人们互相攀谈、道喜、拍照纪念，场面一派热闹。

　　上午8时，杨剑率领中梁控股一众管理层准时现身交易所。由于被安排在第六家举行上市仪式，杨剑需要在台下等待一会才能登台。不过，此前他们已经等待了足足八个月甚至更久。

　　去年11月，中梁控股正式向港交所递交IPO招股书，正当人们期待这家千亿房企会以何种姿态登陆资本市场时，今年5月，中梁控股的招股书显示为“失效”。

　　不过很快，他们便重新提交最新版本的招股书、公开发售，直至7月16日正式挂牌交易。

　　7月15日的公告显示，中梁控股股票发行价格已确定为每股5.55港元，股票代码02772。按发售价格计算，预期中梁控股本次集资净额约为27.73亿港元，规模仅次于2018年初和年末上市的正荣地产及美的置业。

　　据观点地产新媒体了解，截至午间收盘，中梁控股报收6.04港元每股，成交量4342.15万股，成交额达2.52亿港元。

　　对杨剑而言，这一天或许是他人生中的高光时刻，但对于中梁控股，登陆资本市场仅仅是一个开始。

　　值得一提的是，在今年2月发布的某全球富豪榜中，杨剑已一跃成为新一任温商首富，他以265亿元的身家排在全球第575位，排名比去年上升172位。

　　从三四线转向二线市场

　　带着“高增长”、“黑马”、“小碧桂园”的标签，中梁控股已名声在外，但创始人杨剑却极少出现在镁光灯下。

　　甚至在敲钟仪式后的采访环节，杨剑也未现身，而是由执行董事兼首席执行官黄春雷、集团副总裁游思嘉出面回答媒体提问。

　　公开资料显示，杨剑于1993年在温州涉足房地产。成立的前十年，中梁控股一直于温州及浙江区域发展，2002年开始进入江苏市场。2009年，中梁控股首进上海，将业务聚焦于长三角。

　　直到2016年，中梁控股才开始被市场认识，此前公司布局的城市不足5座。同年，中梁控股将总部搬至上海，全国化步伐加速，包括进军安徽、福建及江西省。

　　招股书显示，2016年、2017年及2018年，中梁控股分别在内地收购63幅、119幅及221幅地块，不到两天就拿一块地的节奏，足见其对规模的渴望。

　　截至2019年3月31日，其物业项目位于中国五个核心经济区域（长三角经济区、中 西部经济区、环渤海经济圈、海峡西岸经济区及珠三角经济区），覆盖23个省市的124个城市，拥有由353个项目组成的产品组合。

　　由于布局多以三四五线城市为主，并几乎将高周转用到极致，中梁控股也被冠以“小碧桂园”的称号，并在3年内实现了百亿到千亿的跨越。数据显示，截至2016年、2017年及2018年12月31日，中梁控股的合约销售总额分别为190亿元、649亿元、1015亿元。

　　尽管坐收棚改政策的红利，但大量的三四线布局也为中梁控股的长期发展存下隐忧。为此，中梁控股方面介绍，从2018年7月份以后，公司已将重心向二线转移，二线占比逐步提升。

　　数据显示，截至2019年3月31日，中梁控股应占土地储备总量为约3890万平方米，在同等规模房企中，这一土地储备并不算多，因此可预计的是，中梁控股未来仍会加大土地投资。

　　黄春雷也在现场表示，由于上半年内地房地产的数据还是比较好看，预计下半年针对地产的资金可能会有所收紧。因此，中梁控股下半年的投资额度会比上半年多一些，但差距不会太大，主要看土地市场。

　　“如果资金收紧，在二线的土地投资可能会加大。如果和上半年一样热，还是会以三四线投资居多。”

　　而在经历了过去三年的高速发展，2019年，中梁控股则有明显的降速，黄春雷透露，今年公司的销售目标约为1300亿元，比较过往增速仅为28%。

　　值得注意的是，中梁控股过往高速增长的销售额也并没有为公司带来相应的利润表现。

　　毛利率方面，2016-2018年分别为21.1%、20.4%、22.9%。另外，2016年中梁控股录得2.69亿元净亏损，并于2017年及2018年分别录得4.98亿元及25.26亿元的净溢利，2017、2018年的净利润率分别为3.56%及8.36%。

　　急降负债与融资渴求

　　事实上，今年以来，每个成功上市的房企都避免不了高负债的问题，而中梁控股最受外界关注的是其在急降的负债率。

　　招股书显示，截至2018年末，中梁控股的净负债率从2017年的339.5%降至2018年的58.1%。

　　对此，中梁控股方面的解释是，中梁控股来自物业销售产生的内部现金大幅增加，而该增加一定程度上减少了对外部借款的倚赖，以及公司总权益的增加乃主要归因于自我保留盈利的增长。

　　另据观点地产新媒体了解，中梁控股尚有109个信托或资产管理计划未偿还，占借款总额的约54.5%。中梁控股未偿还的信托贷款融资成本多数都在10%-12%。

　　为此，截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度，中梁控股所产生的银行及其他借款的利息成本以及收益合约产生的利息开支分别为17.02亿元、26.99亿元及30.27亿元，未偿还借款总额的加权平均实际利率分别为9.4%、7.9%及9.9%。

　　对此，游思嘉回应称，“公司的现金基本上能覆盖短期负债，所以公司的现金和资金链足够安全、流动性非常高。另外，随着上市，资本通道将会打通，关于融资，随后会陆续有公告发出。”

　　不过，有接近中梁控股的人士曾透露，除了长期依托信托、债券等传统渠道之外，还大量采用民间融资的方式获取资金，如今中梁控股的几乎每个项目都有20%左右的民间融资。

　　中梁控股表示，拟将上市募资所得款项净额约58.6%（或16.27亿港元）用作公司的现有物业项目或项目阶段（温州中梁鹿城中心、宿迁中梁首府及江油中梁首府）开发的建筑成本，另外约31.6%（或8.76亿港元）将用作偿还绝大部分的若干现有信托贷款，所有这些信托贷款均为公司项目公司的流动资金贷款，包括3笔信托贷款，期限均为一年，于今年到期。

　　同时，中梁控股拟将所得款项净额约9.8%（2.71亿港元）将作一般营运资金之用。