存量改造又一范例！揭秘顺成·大融城开业背后的商业升级术！

　　当一个区域在轨道交通、市政配套、产城融合等方面不断完善和提升，其背后的城市价值与商业魅力将进一步显现。

　　拥有地铁3、11、13号线、科学馆、新体育中心、新能源汽车小镇等利好的顺德大良，关联至这一规划百万人口中心组团的居民品质生活上，随着大信、万达、永旺、大融城、华侨城等商业巨头涌入，得到了提档焕新。

　　抛开粤港澳大湾区内广佛同城重要核心区域、全国综合实力百强区、国际美食之都等种种光环，顺德这片土地在商业地产领域上的强劲消费力，往往不能轻易忽视。

　　其中，华南区第二座大融城——顺成·大融城的亮相，7月19日试营业的好评如潮，到7月26日正式开业的人气火爆，开业当天客流突破23万人、销售额突破800万元、招商完成率98%、开业率达到93%，实现了顺德商业新突破。

　　作为早已在长三角经济圈、西南经济圈、环渤海经济圈稳稳立足的过江龙，大融城进入珠三角能交出如此的成绩，依靠的不仅是自身的运营实力，还体现在用心了解顺德的城市属性、懂得顺德消费群体的需求与喜好。

　　顺成·大融城致力于为顺德人民带来全新的生活方式，以全新的业态品牌带给消费者愉悦的购物环境，现场内品牌多达230余个：

　　· 既有像百佳永辉超市、耀东影院、KKv等主力店携手超50+首店品牌营造出新鲜感；

　　· 也有包括JNBY、Donoratico、edition、MO&CO、Trendiano、Mark Fairwhale、IWODE、V-MEN等159家服装零售品牌带来的时尚感；

　　· 更有法兰度航空主题餐厅、毛家饭店、蛙来哒、辣莊、客家言等62家餐饮品牌，连同美联英语、学乐英语、宝贝王、大玩家等9家体验品牌带来了体验感。

　　心潮涌动，用顺成·大融城的开业主题进行诠释，项目满足各类型客群的消费要求，为大良商业的消费升级迈出了坚实的步伐。

01

大融城献礼华南，230+品牌引领消费升级

　　秉承光大安石旗下大融城的品牌文化精髓，顺成·大融城开业便刷新了顺德大良片区的商场客流记录，也赢得业界的口碑。

　　大融城在顺德的吸客力和认同感，其背后体现在对项目、市场、客群等透彻的研究，对商户及硬件的用心打造，日复一日雕琢改善各项运营细节的结果。

　　据悉，顺成·大融城商业体量约9.8万㎡，共规划5层（地下一层，地上四层），定位为大良东区大型全客层生活体验购物中心。

　　项目在硬件配套上，约有2000个停车位，分布在地下停车场、广场、4F顶层，面对庞大的客流，充裕的停车位为顾客的安心消费带来极佳的便捷体验。

　　另外，整个商场设置了10个卫生间，并贴心设置母婴室和残疾人卫生间，更有12个扶梯和9个直梯，方便消费者通达各处。

　　商场的商业部分共三层，分别为L1摩登汇、L2乐活派、L3品珍阁，商场以L型动线设计，带来“一逛到底”的体验。商场的空间设计也较为宽敞，同时容纳超230个品牌商户，兼具“一站式”消费和“体验式”购物，全方位满足三公里内20万消费群体的各类需求。

　　而体现在品牌的多样化和品质感方面，通过商场的软硬件配套与品牌功能属性的巧妙融合，并浸润在商场的每一个空间角落，使消费者在舒适自在的氛围里与商家产生自然的良性互动。

　　· L1摩登汇

　　一层主要是多个国际品牌主力店、快时尚、服饰服装、生活精品、黄金珠宝和部分休闲餐饮于一体。

　　服装品牌包括GUESS、MO&Co、X-GTM、emu、Cabbeen等43家，珠宝首饰店有周大福、中国黄金等8家，还有KKv、NOME、LEGO、APPLE各类生活精品，配合肯德基、星巴克、喜茶、鹿角巷等轻餐饮，多业态融合，极大满足顾客多样化需求。

　　其中，生活方式集合品牌KKv作为项目的新型主力店，在超1000㎡的空间里，可将SKU放到20000以上，分14大区域，该店日均成交超3000单，也刷新了整个大良商圈及同类型零售品类的数据。

　　从大融城的业态组合来看，一层以“大而全”的各类时尚零售品牌领衔，与顺德消费核心的年轻时尚客群相匹配，并通过海量时尚款式跑赢本地市场。

　　· L2乐活派

　　二层集合亲子体验、精品零售、大型超市、运动及潮流服饰和餐饮品牌为主。

　　儿童品牌有学乐英语、江博士、巴拉巴拉、小猪班纳、百变天才等，服饰类的包括安踏、Nike、Adidas、彪马等运动品牌，以及HIM、M&A、IWODE等时尚品牌，和一层服饰形成互补。

　　同时，二层主力品牌永辉超市，主打零售商超和生鲜供应，针对家庭客群的生活需求，与一层主打年轻客群的KKv实现错位经营，为零售行业带来差异化经营的新样板。

　　紧扣乐活派主题，二层还设计两大主题空间，童玩天地和乐享运动，前者满足儿童的新奇体验和家庭客群的亲子互动，后者迎合年轻客群对当下运动消费的需求，并根据品牌的契合度和互动性，引领全新的乐活生活方式。

　　· L3品珍阁

　　三层包含餐饮、娱乐休闲、教育体验和大型影院等业态品牌。其中餐饮便囊括顺德菜、潮州菜、川菜、湘菜、日式料理、东南亚菜、火锅、西餐、茶饮、港式茶餐厅等各类美食。

　　主力品牌法兰度航空主题餐厅，以首创的全景式航空主题餐厅，通过仿真飞机舱的装修风格带来场景式用餐体验，开业后成为商场的打卡地，刷爆朋友圈。

　　值得一提的是，顺成·大融城还在三层打造“凤城辣巷”特色主题餐饮街区，通过古色古香的建筑场景特色，融入各类餐饮店，呈现“一步一景”的美食体验。

　　像湘下佬·老长沙吃货铺、老北京火锅、蛙来哒、探鱼、辣莊重庆老火锅、椒研所这些餐饮品牌单独拿出来放到商场里面，都是兼具网红属性和排队热度，大融城通过对顺德的市场调研，在凤城辣巷主题街区串联之下，使这些品牌齐聚一堂，让喜好吃香喝辣的广东人拥有更多的选择。

　　此外，三层还拥有耀东国际影城、万达宝贝王、大玩家这些主力品牌加持，美食之外，带来更多的娱乐体验享受。

02

激活存量价值，大融城注入城市商业新活力

　　从开业现场情况来看，顺成·大融城突破了顺德大良区域传统而单一的商场氛围以及中低端门槛的限制。项目在做到“丰富而全面”的同时，引入海量的品牌绝非生硬的“搬进”商场，而是结合业态组合与消费者需求匹配，并通过主题场景进行串联和互融，同时在导购、卫生间、停车位等一系列精细化服务当中，全方面给消费者带来优质的消费体验。

　　更不能忽视的是，顺成·大融城的前身为德顺广场，开业已近十年，随着永旺搬迁，自2017年5月顺成集团委托光大安石管理该项目，大融城迅速展开筹备开业相关系列工作，进行有效盘活存量资产，才能带来如今新购物中心开业的成功。

　　据统计，我国开业超过10年及以上、面积3万㎡及以上的购物中心有461个（截至2019年6月），如何激活这些购物中心存量资产，再度焕发生命力，转化为市场号召力，是商业地产行业不可避免的问题。

　　通过顺成·大融城的案例来看，光大安石在激活购物中心存量资产方面，离不开精准的城市布局、旧改项目的实力升级及区域消费需求的匹配这三大优势的把握。

　　· 精准的城市布局

　　据悉，光大安石是中国光大控股旗下最具规模的产业投资基金管理人与地产投资平台，在商业领域上通过“重资产收购和轻资产管理输出”两种模式提升项目的经营表现及资产价值，并最终产生投资效益。

　　光大安石投资策略定位于二、三线城市的市中心购物中心，以及一线、重点二线城市的区域型购物中心，专注发掘被低估、有潜力的目标项目，并进行投资与运营管理。

　　从最新的顺成·大融城来看，项目位于粤港澳大湾区内、广佛同城的顺德大良区域，项目前身主要以商超、百货为主的传统零售业态，升级需求明显，满足光大安石对项目的潜力挖掘以及选址要求，同时也诠释光大安石对于顺德商业亟需升级换代的理解。

　　· 旧改项目的实力升级

　　从重庆观音桥大融城的投资改建，到最新开业的顺成·大融城，光大安石向市场证明了自己卓越的商业旧改实力。

　　顺成·大融城在原本的旧建筑基础上，重新定位改造有一定的挑战。改造项目不仅要注意原项目的建筑语言，更深刻洞悉大湾区内典型人气活跃较高的佛山顺德其发展趋势，以达到提升城市商业魅力、强化城市商业活力的目标。同时，对于企业而言，资产回报率也是项目投资开发需要考虑的基本因素。

顺成·大融城改造前后对比

　　在光大安石轻资产运作以及创新资源整合下，前德顺广场蜕变化蝶为顺成·大融城全新亮相，连同230+品牌、50+首店品牌进行全面革新，更通过三大特色主题场景塑造和软硬件升级，带来焕然一新的购物体验，达到有效盘活商业项目、释放区域消费潜力的目的。

　　· 匹配区域消费需求

　　盘活存量资产，光大安石不仅是简单地改变商场的硬件、软件、品牌商户，而是基于所在城市的基因，将各种不同的原子分子的重新再造组合。这需要对区域属性和消费群体的真实考究和了解。

注：TGI为当前画像比例与全城比例的比较，高于100则表示当前地区比例高于全城均值，反之则为低于均值

　　顺成·大融城市场调研指出，项目所辐射的3功能里商圈范围内，约20万人口。结合赢商大数据-赢在选址调研分析，顺成·大融城所在区域中产及富人占比高达72.7%，年龄段集中在19-44岁，涵盖了家庭型客群及年轻客群两大主力消费群体。

　　顺德作为广东藏着“隐形富人”最多的非一线城市，其中顺成·大融城所处的区域，无论从购买能力和年龄结构来看，都具有强大的消费力。顺成·大融城的团队进行商业革新，落实到大良片区居民的全客层、中高端的匹配度，填补区域消费群体的消费需求。

　　随着顺成·大融城的顺利开业，不仅使顺德的商业地产的价值再次释放，同时也为存量资产盘活带来新的范例。

　　目前，光大安石旗下运营及在建的大融城项目达17个，足迹遍布上海、北京、重庆、西安、青岛、顺德、江门等城市，面积逾170万平方米。

　　而截至2019年第1季度末，通过各种机会型、增值型基金，光大安石累计管理规模超过1050亿人民币，已成功退出超过580亿投资、逾100个项目 ，获得了较好的投资回报。