越秀房托林德良：上半年收入总额下滑是受去年出售广州项目影响

　　八月第一天，香港飘起了小雨，一如既往的台风季，同时也是每年一度的房企中期业绩会举办月。率先登场的，仍是习惯错开高峰期的越秀房托。

　　8月1日下午，越秀房托召开了2019年度中期业绩会，主席、执行董事及行政总裁林德良，副行政总裁区海晶，财务总监关志辉以及投资者关系总监姜永进四人，一同在会议上现身。

　　其中，区海晶是首次出席越秀房托的业绩会现场，在此之前，与众人见面的是另一位副行政总裁程九洲。

　　在2018年里，越秀房托迎来了交易量最大的一年，买进卖出的动作频频出现，公司业绩也是出现了明显增长。

　　不过，在今年上半年里，越秀房托增长态势相比去年较为平缓。

　　中报显示，越秀房托半年收入总额约为10亿元，同比减少0.3%，物业收入净额7.29亿元，同比增长0.3%，除税后及与基金单位持有人交易前的净溢利7.31亿元，同比增长18.5%。

　　同时，越秀房托在2019年度中期将向基金单位持有人分派每个基金单位0.1546港元，按基金单位于2019年6月30日的收市价5.34港元计算的基金单位收益率约为2.90%。即按年计算的分派收益率为5.8%。

　　总体来看，越秀房托的发展是颇为稳定的，并未有任何一项数据出现明显变化。不过，在越秀房托上半年的整个财务数据列表中，比较让人意外的是其收入总额较去年同期出现了下滑。

　　当有媒体就此提问时，林德良解释称，数据下降是受到了去年出售广州项目的影响。紧接着补充道，越秀房托在去年底又收购了杭州的维多利中心项目，在杭州与广州一进一出之间，最终对越秀房托的基本面影响并不大。

　　“上半年业绩是在比去年少了一个项目的情况下取得的，换句话来说，我们其他的项目是多出了2000多万的收入。”林德良笑着说道。

　　“二线成长型物业帮助很大”

　　正如林德良所解释的，虽然收入总额有所下降，但如果从单个项目的出租水平来看，越秀房托上半年的成绩单却并不算差。

　　对于今年上半年的项目业绩表现，越秀房托在公告中用了“符合预期”四个字来形容。据了解，越秀房托上半年整体项目成功续租74%，在期末租金单价方面，成熟型项目提升了3.1%，成长型项目提升了13.5%。

　　谈到这一话题时，林德良有些自豪地介绍说：“我们在上海、广州、武汉等地做到的租金水平都不错。在广州，我们写字楼的租金水平是最高的。”

　　截至2019年6月30日，越秀房托旗下的物业组合共有八项。由于主要物业来源仍是依托于越秀地产，所以越秀房托在广州的项目最多，包括了广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场单位、广州国际金融中心五个。

　　广州以外的，则包括了位于上海的越秀大厦、位于武汉的武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心、若干停车位，以及位于杭州的维多利商务中心单位和若干停车位。上述八项物业的产权面积共约96.95万平方米，可供出租总面积为63.29万平方米。

　　对于这八项物业，林德良心中有着清晰的界线。其中，一线城市的六个项目被其称之为成熟型物业，另外位于武汉、杭州的两宗物业则被划分为成长型物业，两种物业类型的比例暂时为7:3。

　　“一二线城市仍然是我们留意新项目的重点区域。”林德良在业绩会上表示，一线城市的物业相对比较成熟，也较为优质，“我们比较喜欢做一些商务商场，即写字楼加商场。”

　　但从上半年的表现来看，二线城市的物业成长让林德良更为欣喜：“通过在杭州和武汉布局项目，让我们发现原来二线城市的成长型物业对公司帮助很大。”

　　数据显示，截至今年上半年，越秀房托在武汉的星汇维港项目出租率为99.6%，较去年同期上升了5.9个百分点，杭州维多利项目的出租率则是达到了96.7%。林德良心里明白，城市的成长对于项目成长有着巨大的推动作用，而正是成长型物业的优势所在。

　　关于媒体提出关于“近期是否有正在接洽的新项目”的问题，林德良并未给出太多正面回应。

　　“我们其实在看很多项目，一二线城市的，团队们都很积极。未来我们也会多看外部的投资机会，当然了，接洽母公司的项目是主要的。”林德良如是说道。

　　“很多银行愿意借钱给我们”

　　对于一家信托基金而言，投资与退出是颇为常见的运作手段。不过，在今年上半年里，越秀房托此类动作却比较少。更多能够看到的，是越秀房托在资本市场上的游走。

　　今年5月28日，越秀房托公告宣布，拟发行7.7亿港元于2024到期的有担保票据，年利率为3.60%。在此两周后，越秀房托再发公告，表示拟增发3.5亿港元于2024年到期的3.60%有担保票据，并与此前发行的7.7亿港元票据合并形成单一系列。

　　越秀房托表示，上述两笔票据发行所得款项净额均拟用于现有债务进行再融资及一般企业用途。

　　据介绍，由于融资的利率上升，越秀房托的整体融资成本率从年初4.04%上升至4.19%，上半年实际平均付息成本率3.73%。而关于融资成本上升，越秀房托并非个案。除了加息等因素外，融资调控的加码同样有所影响。

　　对此，林德良也承认：“上半年融资比较贵。”不过，他笑称：“越秀房托是投资类产品，不是融资类产品，这个是两码事。”

　　林德良表示，基本上都是经营性贷款，因此在银行融资上困难并不大，很多银行是愿意借钱给我们的。

　　言语之中，林德良对于融资问题似乎并未有太多的担心。他表示，在今年下半年，公司还会有再融资的一些动作。

　　对于此前曾提出过的“千亿目标”，林德良坦言称，自己在看很多项目，也在积极寻觅投资机会，“但上半年的融资成本比较贵，我们也希望在融资成本下降时寻觅到更好的时机。”

　　“其实房地产基金是属于比较稳健的一类产品，我们是稳中有升。”采访临近结束时，林德良补充了这样一句话。

　　他有些自豪地说，“越秀地产上半年的分派收益率达到了5.8%，你直接拿物业去出租达不到这个数字吧，那交给我们管咯。”