旭辉晒上半年成绩单：租金收入大幅增长

　　8月13日，雨后的上海，空气凉爽舒适。旭辉控股召开了半年报业绩发布会，如往常一样，旭辉集团董事长林中前往香港，总裁林峰坐阵大本营上海。

　　作为旭辉的最佳代言人，林峰还是一如既往的精致讲究，除了一身的标准正装，还有不可少的丝质方巾。一如既往的金句不断，在枯燥的数据之外用诙谐的比喻阐述经营理念。

　　“我们不是天才，我们不够聪明，运气也不够好，考不了100分，怎么办？那我们每门都考85分，这样虽然单个数据不是第一梯队最前面的，但综合来看，排名还是会比较靠前的。”

　　这样的旭辉，上半年的成绩单晒出来是这样的：

　　2019年1-6月，实现合约销售金额884.4亿元，同比增长34%，签约回款率达95%；

　　实现核心净利润28.7亿元，核心净利润率达14.3%；中期派息每股10港分，同比增长43%；

　　截止7月底，总土储6,300万平米，总货值9,800亿元，下半年可售货值2,300亿元；

　　同时，现金存量较2018年底增加22%至543亿元，一年内到期短债占比18%。

　　数据可以看出，旭辉又有了进步。而更难得的是，上市7年以来，无论市场如何起落，旭辉似乎总能交出一份让投资者满意的成绩单。

　　但成绩代表的是过去，对这些数据林峰并不愿意多说，他认为重点是接下来的行业形势。

　　“不管怎么调控，对稳健前行的企业来说任何时候都是一个好的时代。”对于未来，林峰表现出了不同于行业多数声音的乐观。而这种信心很大一部分来自于目前旭辉的土储结构，或者说是旭辉的战略打法。

　　据公告内容显示：今年上半年，旭辉合计新增土储878万平米，平均地价为4,967元每平米。新增土储的平均权益占比上升至74%，1-7月新增土储中，有88%来自一二线及准二线城市。另数据显示，这部分土储中近四成来自非招拍挂渠道。

　　据林峰介绍，遵循“逆周期”的拿地策略，旭辉从去年四季度到今年一季度，接连在多个一二线城市以较低成本获取土地。一二级联动能力的提升，让旭辉拿下了武汉52万方曙光村纯住宅地块、太原252万方三给智慧新城项目、石家庄长安区45万方294项目等一系列“粮仓”项目。上半年旭辉以并购的模式锁定了300万方的土储，也顺利进入深圳的城区。大湾区采取合作开发+旧改模式，上半年突破了6个村，下半年大概率会超过上半年的业绩。

　　在新的长周期下，政府会进一步严加控制土地的增长，特别是分城施策的实施，更导致土地储备不可能大幅度增值。林峰表示：旭辉认为土储比例一定要合适，过高和过低都是压力比较大的。就目前来看，旭辉的土储第一质量高，第二整体的比例适中。

　　“下半年，旭辉买地的节奏会放缓，第一是觉得地价会回稳，第二是因为我们土储够了。目前旭辉布局在近80个城市，下半年会减少进入新城市，在原有城市深耕，把原有城市规模做大，以销定产、降低库存、提高去化、加快回款、加快现金周转。”林峰明确表示了旭辉下半年的运营策略。对此，林中除了表示一致的观点外，还特别强调，旭辉近年发展顺利，其主要原因就是严格控制土地成本，不买地王，下半年要重点把握四季度可能出现的一些机会。

　　对于旭辉的未来，林峰表示希望旭辉能在第一方阵不落伍，但是又保持第二方阵的增长速度。新周期下旭辉也在不断尝试新的打法，继6月成立江苏区域集团后，7月初旭辉又宣布成立旭辉集团商业地产管理总部，简称“旭辉商业”，负责统筹管理全集团商业项目的投资、设计、开发、招商和持有营运。新成立的旭辉商业总裁将由旭辉集团总裁林峰兼任，此举被业内视为旭辉将要大力发展商业的标志。

　　对于这一新的战略方向，林中透露，初步想法，未来希望租金能占到营业收入的30%。旭辉会从现在纯粹的开发销售业务逐步转向开发销售和持有收租并举的业务。“这个过程会很长，我们估计会花10-20年的时间，租金会逐步逐步地提高，因为租金短期你不会看到它增长速度很快，但是我们希望租金每年都提升。” 此外，林中还表示，商办不会影响到旭辉住宅开发的业务，因为商办投资比重会控制在回款的10%左右。

　　稳健前行的旭辉，并不希望被媒体贴上“闽系、激进”的标签，用林峰的话来说，“我们已经来上海19年了，戈壁徒步是我们的文化，徒步讲究的是每一步踏实的向前走，极致的高杠杆、高增长不是我们的风格”。每年7-9月份旭辉都会进行系统的反思活动，内部称之为“反省月”，以便减少失误，“因为所有现在的成功都可能成为未来成长路上的坑，一旦形成路径依赖，后面可能就是坑”。

　　香港、上海两场业绩会问答精选：

　　问：旭辉目前做的城市更新项目时间大概多长？

　　林中：城市更新目前平均周期2.5年，太原我们是2017年9月份开始投入，拆迁，到2019年我们才开始完成很多土地的手续，开始挂牌。周期有长有短，短的话，一年左右，有的地方2年，平均2.5年。长的话比如深圳，我听说有7年，5-7年。广州旧改差不多也要5年。

　　问：有什么新的业务简介一下？下半年拿地策略是怎样的？

　　林中：旭辉今年年底、明年年初会有关于商办新的战略，它不会影响住宅开发业务。关于买地策略，旭辉第一个策略就是量入为出，今年收了多少钱，就可以买权益回款50%的地。第二个，重点在一二线、强三线城市，买价格比较低的土地。第三个，多轮驱动买地，公开招拍挂上半年占60%，其他多元化比重占40%，未来我们希望招拍挂占60%，收并购、一二线联动、商办、勾地等多元化拿地占40%。

　　问：旭辉今年上半年租金收入增长挺快，有没有短期目标？

　　林中：长期来看，旭辉一定会从现在纯粹的开发销售业务逐步转向开发销售和持有收租并举业务，但是这个过程会很长，预计要10-20年时间。我们希望租金逐步提升，通过10年到20年，能使租金未来的比重到20%或者20%多。关于总体租金目标，我们今年年底发布商办战略的时候会提出来，初步想法是希望租金未来能占营业收入的30%，是一个长期的目标，短期目标因为没有排布，所以不会公布。

　　问：在商业地产发展方向是怎样？发展计划和目标以及现在的发展情况如何？

　　林中：目前商业的战略我们还在做讨论和修正，旭辉做的商办都是一二线城市的精品，如果你有机会去上海看我们在浦东陆家嘴新开业的商业项目，现在成了浦东网红打卡的地方。

　　杨欣：多补充一句话，为什么说是精品呢？我们都是用数字说法，我们LCM每天经过人流30万，一年有1亿人从这里经过。前面记者问为什么上半年租金收入大幅增长，因为LCM给我们带来非常高质量的回报，这才叫精品，有人流、有资金流、有利润流。

　　问：今年旭辉的签约回款率95%，怎么达到这么高的签约回款率的？旭辉的去化率在60%，您认为达到去化目标了吗？今年旭辉开始旧改，为什么说下半年会加大力度，请从战略上解释一下。

　　林峰：关于回款率95%，是团队+机制+资源，我们有专门的回款小组，我们所有的地都是以回款做考核基数，所有的资源，银行的按揭各方面全部动员向这方面倾斜，我们认为自身的造血比融资能力更重要，是融合因素带来的。

　　去化率60%，我强调的是上半年，这不是我们全年的目标，我们全年目标会在65%以上，因为下半年还会有一个销售周期，这是时间点上的问题。

　　第三，旧改其实我们一直觉得是入乡随俗，不能都用短期思考去做，我们也开始布局中长线。任何一家企业规模大了，都希望有多元化的销售能力，就像你不能光吃牛肉，如果菜场今天没有牛肉，只有海鲜你吃不吃？也得吃，回去买两斤大米也可以。要有多元化的投资拿地能力。第二个长期旧改，它在中长期能够为我们锁定不少土地储备，这是战略上适应华南市场特点和当地政策，以及公司发展的长远战略所做的重大的变革。

　　问：旭辉每年会有一定的销售费用，用来对老旧小区进行改造，对老小区改造主要涉及具体内容有哪些？

　　陈东彪：因为随着时间的推移，很多小区的道路有可能有裂缝、积水，还有很多经常用的儿童玩具也有一些损坏，包括楼道。所以去年我们做了35个老小区改造，今年我们要求会更多，在我们交付的小区里面，几乎所有的交付小区里面有一定年限的，现场有破损的，我们都会去做一些改造。特别是对于儿童设施这一块，我们一定要保证他的安全、方便。

　　问：旭辉上半年在二三线城市拿了一些比较贵的土地，南昌、苏州、合肥都有，旭辉怎么样应对这个情况？

　　林峰：整体上半年拿地可以看到，其实我们平均的地价是4,967元，比去年有大幅度的下降。第二，你讲刚才那几个具体的项目，你看我们每一个项目都不是当地的地王，我们从来不按地王的价格拿项目，我们每个项目的投资指标都是按照正常的项目推进，我们有能力在这种合理的情况下完成我们的指标。

　　问：今年在土地最热的那段时间，拿地比较积极那几家房企据说受到了约谈和指导，旭辉随后拿地政策会不会受影响？旭辉的长租公寓目标今年有8万间，现在完成率怎么样？

　　陈东彪：刚刚我们总裁也说了，我们没有得到窗口指导，也没有得到书面和口头的约谈。当然对于我们企业投资来说安全是第一位的，我们完全要按照中央这样一个调控的政策稳房价、稳地价，所以旭辉从不拿地王，过去没拿，今天不会拿，未来也不会拿。投资角度来看要和销售相匹配，和未来发展相匹配。未来我们投资根据销售额的比例会控制在40-50%之间。在中央总的调控政策下，我们企业要做好自己分内的工作。

　　林峰：最近有很多长租公寓爆雷的情况，我觉得最坏的时代就是最好的时代。回归理性，长租公寓不是所有的竞争者进来不计成本做一个规模，用互联网概念做一个规模估值套现，一旦估值跟不上，企业的自身造血能力是跟不上的。旭辉每一次都是考虑企业根本能力，企业自身能力能不能维持。旭辉今年仍然维持在上海长租公寓的第一位，我们有很多金融机构，以及政府把一些长租公寓委托给我们，我们在大幅度继续往前进。我相信我们的长租公寓能够在上海排名第一的情况下进一步提升我们的质量和数量。

　　问：能不能介绍下半年融资的动作，在现有的现金预算条件下，内部有没有做过什么压力的测试？

　　林峰：我们会进一步压缩境外的美元债，因为我们现在对汇率的浮动会主动管理。第二仍然会融资多元化。第三还是维持我们造血功能和原有的财务纪律，我们以收定支做这一块的均衡。

　　问：第一个问题，以万科为代表的都在做回归基本盘，以及收缩多元化的战略布局，旭辉发展商业会不会有系统的调整政策？第二个问题，现在闽系的房企，都在放缓发展的节奏。这种状态大概会持续多久？第三个问题，您在今年6月份写过一篇文章说否定自己是很痛苦的事，成功经验也有可能是下一段成功路上的大坑，对旭辉来说如何去摆脱这种路径的依赖？

　　林峰：第一个你讲的收缩多元化，旭辉多元化布局不多，是一个非常谨慎、小心的企业，我们的多元化并不是首先定规模目标，而是以能力为主。如果我要多元化，我一定面对未来是做存量资产经营能力的，比如说永升服务，你说它投多少资本？它不需要？但是它的能力可以持续增长，资本市场上得到很大的认同。我们长租公寓投得也不多，我相信我们领寓的管理团队，是行业当中一流的。

　　第二个，其实旭辉到上海已经19年了，我们并不认为我们有很激进的风格，我们一直是徒步的文化，我们每一步踏踏实实往前走，旭辉很少有三年百分之几百的增速，我们没有追求那么极致的增长，所以我们也不想用极致的杠杆。其实这跟企业不同选择有关系，有些不是闽系的企业也很激进，有些是闽系的企业他也很稳定，所以我觉得不一定我们要贴标签。

　　第三个，所有成功的经验在未来的道路上都有可能成为你的坑，这是一个规律，避不过去，但只有更小心，每个人我相信都会有这种状态存在。未来有哪些经验让你形成完整的路径依赖你就要小心，只要形成路径依赖的有可能后面都会有坑。每一年8-9月份是我们旭辉的反省月，可能对一年的功过得失，一年的工作经验的积累，包括思考，包括战略方向，我们都会系统地进行反思，只有这种反思才能减少错误的发生。