一线城市mall发展新路径：潮力量正当时

　　“存量时代”已成2019年商业地产主论调，在此大环境中，北上广深四个一线城市尤为承压。市场竞争激烈，突围压力及新消费趋势崛起的“双轮驱动”下，一线城市购物中心领衔演绎“潮的力量”，业态品牌加速迭代升级，“首店经济”持续发威。

　　上周，赢商大数据与中城商业研究院联合发布了《2019年下半年中国零售商业暨商业地产市场展望》（点击查看详情），从宏观经济、商业地产市场、零售商业发展三大层面预判下半年行业趋势。本《2019北上广深购物中心发展新路径》报告，将聚焦一线城市购物中心，对其商业环境、项目环境、业态发展、品牌发展进行深入分析，并预判2019下半年市场趋势，为商业地产城市进入及创新运营提供决策参考。

　　报告核心要点

　　▌2019下半年北上广深购物中心市场趋势

　　商业环境：“健康、智能、个性、理智”是共同消费特征

　　项目环境：开业率持续分化，整体空置率料将回升

　　业态：儿童亲子略降，餐饮进一步提高

　　品牌：门店加速汰换，“首店经济”继续发威

　　一、2019北上广深购物中心商业环境分析

　　▌2019购物中心商业环境年度预测

　　资料来源：2019中国购物中心年度发展报告，中城商业研究院

　　1、国民经济：“上、北、深、广”经济序列大致明确

　　一线城市中，仅广州上半年GDP增速大幅优于去年同期，此外，广州、深圳经济增速皆在7%以上，主要受惠《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台对经济的助推。

　　上海受国际形势严峻、自身结构调整阵痛、新旧动能转化困难等负面因素影响，上半年GDP同比5.9%，低于6~6.5%目标区间。

　　2、城市活力：京沪不分轩轾，广深紧追在后

　　资料来源：赢商大数据、赢在选址，数据截至2018/12/31，中城商业研究院

　3、消费结构：“健康、智能、个性、理智”是主要消费特征

　　北上广深四大城市的消费结构近似度相当高，其中，健康类消费占比近半、一枝独秀，其他品类支撑力则普遍较弱。反映出四大城市经济发展成熟度高、人均收入增加，人民开始追求生活质量的提升，并且关注自身健康和消费感受。

　　北京文化消费、深圳智能消费占比优势突出，显示人民消费结构和消费习性，深受城市特性所影响。

　　二、2019北上广深购物中心项目环境分析

　　1、存/增量：市场渐趋饱和，城市进入战略成为必修课题

　　近十年全国购物中心如雨后春笋般开业，2009~2018年全国一、二、三、四线城市购物中心体量年增率均值24.8%。截至2019年6月末，一、二、三、四线城市购物中心面积存量3.8亿平方米，估计全年将突破4亿平方米大关。

　　一、二线城市商业地产市场饱和度正不断提高，三、四线城市则面临“招商难、运营难、退出难”等问题。未来项目运营的专业化、项目内容的特色化，以及对城市、商圈、客群的深入研究，将是开发商和运营商的必修课题。

　　2、拟/新开业：经济前景不明导致开业率下滑，四大城市表现分化

　　2019上半年购物中心拟开业402家，实际新开业154家，开业率为38%；新开业家数、面积累计同比分别减少39.1%和39.4%，为近5年来最低。反映外在大环境前景不佳的情况下，开发商和运营商的经营态度专转趋保守。

　　2019上半年一线城市购物中心开业率以上海最高、达到100%，表现亮眼；北京开业率83.3%，亦为四大城市中，全年拟开业项目最少者；广州、深圳开业率则为38.5%和36.4%，表现不尽理想。

　　3、空置率：下半年集中开业、市场需求偏弱，2019空置率料将回升

　　根据测算，2019下半年一二线城市购物中心新开业体量将比上半高出1.7倍左右（过去三年均值为1.84倍），估计全年新增体量介于3,000~3,350万平方米。

　　由于体量增速回升叠加外在大环境欠佳，预期2019年一二线城市购物中心整体空置率将再度走高，落在9.7~10.3%之间。

　　三、2019北上广深购物中心业态发展分析

　　▌2019购物中心业态发展趋势：潮的力量

　　资料来源：2019中国购物中心年度发展报告，中城商业研究院

　　1、北上广深业态结构

      业态调整——儿童亲子占比略降，餐饮进一步升高

　　2019年正在开店的品牌业态占比仍由零售业独占鳌头，但比例明显下滑，应与年初以来部分国外品牌商退出国内市场有关。餐饮业占比则进一步攀升，显示购物中心依旧是餐饮品牌主战场，并不存在“逃离购物中心”的现象。

　　过去几年引发热议的儿童亲子业态，2019年新开店占比下降，其中，广州、深圳两地下降幅度最高。由于孩童对于事物普遍存在“喜新厌旧”的心理现象，运营商与品牌商更需不断推陈出新，以提高亲子客群黏着度。

　　2、北上广深细分业态结构

　  （1）零售业态调整：服装业占比普遍下滑，时尚精品跃为主流

　　2019上半年服装业持续遭遇寒冬，四大城市中以广州占比降幅最大；时尚精品占比则进一步提高。

　　（2）餐饮业态调整：休闲餐饮、中式餐饮仍最受欢迎

　　2019上半年餐饮业双巨头仍为休闲、中式占据，其中，北京休闲餐饮、广州中式餐饮占比皆明显上升。

　　（3）儿童亲子业态调整：上海重视儿童教育，京广深满足儿童物质需求

　　2019上半年儿童亲子细分业态表现分化，背后反映各城市家长的育儿价值观。

　　四、2019北上广深购物中心品牌发展分析

　　1、北上广深品牌调整

　　品牌开关店：市场下行之际，品牌门店加速汰换

　　2018年四大城市开关店比平均值为1.08，2019上半年该数值降至0.99，显示门店加速汰换。

　　2019上半年四大城市购物中心品牌门店开关店比彼此之间差距不大，但趋势各异。其中，北京开关店比自1.2降至0.95，下降幅度最大，显示北京购物中心品牌竞争加剧、门店加速汰换；上海则自0.97回升至1.02，此应与上半年购物中心开业项目较多有关；广州上半年开关店数大致相近，深圳开关店比则出现回升。

　    2、北上广深品牌趋势

　　首店品牌：京沪竞相争夺首店，“首店经济”继续发威

　　▌北京市商务局

　　时间：2019/3/15

　　政策：《关于鼓励发展商业品牌首店的若干措施》的通知

　　内容：(1)对在京开设品牌首店的国际品牌、国际品牌授权代理商、本土品牌企业投资予以资金支持；(2)对一定的国际品牌优先为其高管人员落户北京、办理工作居住证及子女在京入学等提供保障。

　　成效：上半年共有328家首店落户北京，按首店地域等级分为：全球首店5家、亚太首店2家、亚洲首店4家、全国及大陆首店59家、华北首店91家、北京首店167家。

　　▌上海市商务工作会议

　　时间：2019年初

　　措施：创新出台一批消费政策措施，做大做强“首店经济”。

　　目标：全年推动500个品牌首店落户上海，举办500场新品首发活动，全力打造全球新品首发地。

　　成效：上半年共有498家首店落户上海，其中，全国首店或大陆地区首店136家，包括89家国际品牌大中华首店或大陆地区首店，13家全球首店和亚洲首店。

　　资料来源：北京市商务局、搜狐、迈点，中城商业研究院整理

　　3、北上广深品牌关注

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　　赢商云智库将持续发布《区域视角下的零售商业暨商业地产市场展望》——2019年下半年中原零售商业暨商业地产市场展望、2019年下半年云南零售商业暨商业地产市场展望，敬请关注！

　　专注于零售商业的新兴智库

　　中城商业研究院及赢商大数据联合发布

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