宝龙商业分拆上市前夜:清空上海人寿股份

2019年08月27日10:19 来自:地产K线 陈晨
核心提示:在上市前夜,宝龙商业清理一些非主业资产,其中包括清空上海人寿股份,目的是要讲一个最简单的故事。

  靴子落得很快。

  5天前,宝龙地产(1238.HK)称要分拆商业管理独立上市。5天后,宝龙商业管理控股有限公司(宝龙商业)向港交所递交了招股说明书。

  40岁的许华芳担任宝龙商业董事会主席兼总裁。

  宝龙商业不完全是一家纯商业管理公司,还包括物业管理。截至2019年4月30日,它运营了6.4百万平方米的45项零售商业物业和9.8百万平方米的43个物业。

  为了冲刺IPO,宝龙商业剥离了一部分资产,其中最引入关注的是处置子公司福州宝龙商业。2019年5月10日,上海宝龙商业把持有福州宝龙商业的100%股权转让给誉恒旗下的厦门联商物流。誉恒是宝龙地产老板许健康控制下的企业。

  乐居财经获悉,福州宝龙商业的关键资产,是上海人寿的10位发起者之一,持股9%,认缴出资额1.8亿元。在2018年底,它将上海人寿3000万出质股权数额出质给厦门国际银行。

  在上市前夜,宝龙商业清理一些非主业资产,目的是要讲一个最简单的故事。毕竟,轻资产的商业运营商在内地赴港上市企业里凤毛麟角。

  高企的负债率

  宝龙商业主要由宝龙地产的许健康家族持有。

  招股书显示,宝龙商业由宝龙维京控股持股90%、汇鸿管理持股10%。其中,宝龙维京控股由宝龙控股实益全资拥有,而宝龙控股则由许健康先生实益全资拥有公司天龙控股实益拥有约45.17%。根据证券及期货条例,宝龙控股、天龙控股及许健康先生各自被视为于宝龙维京控股拥有权益的相同数目股份中拥有权益。即许健康、妻子黄丽真持有宝龙商业90%股权,许华芳、妻子施思妮及许华芳持有宝龙商业10%股权。

(来源:宝龙商业招股书)

  近年来,中国商业物业投资急剧增长,商业经营服务市场的消费潜力良好,发展前景广阔。同时,由于中国商业经营服务市场蓬勃发展,商业经营服务供应商竞争日增。

  此次,宝龙地产分拆商业上市主要为拥有一个独立的集资平台,拟收购或投资其他商业经营服务供应商,进一步拓展宝龙商业的业务及市场。事实上,今年6月宝龙地产总裁兼宝龙商业集团总经理许华芳发布了宝龙商业新战略规划,称宝龙商业将聚焦长三角区域、成为区域商业地产前3强。至2025年,宝龙商业在营项目将达到100个。而截至2019年4月30日,宝龙商业只有45处在营零售商业物业。

  虽然宝龙商业背靠宝龙控股,但鉴于潜在收购及业务合作需要大笔资金,而单一大客户保留集团从事资本密集业务,宝龙商业未必能单靠保留集团提供充足及时的财务支持,以捕捉潜在商机。

  宝龙商业分拆上市后,便可以在不依赖宝龙控股的情况下,直接接触资本市场以进行股本及/或债务融资,为其现有业务及未来扩充提供资金,从而改善其营运及财务管理效率;此外,分拆将透过不断改善及优化现有业务及服务机制,提升集团的服务质量。

  据宝龙地产2019中期业绩情况,截至2019年6月30日,宝龙地产的现金及现金等价物约166.08亿元,勉强覆盖流动负债中的借贷。

  此外,公司募集资金还用于升级信息技术系统数字化及智能运营及管理,优化消费者体验、改善向租户提供的服务质量及提升运营效率;用于若干租户及供应商的股权投资;用于一般业务用途及用作运营资金。

  宝龙商业的负债率偏高,在2016年、2017年、2018年和2019年前四个月公司的资产负债率分别为99%、94%、89%、87%。截至2019年4月30日,公司总资产达21.26亿元,权益总额达2.85亿元。

业务依赖宝龙控股

  宝龙商业的主营业务包括商业运营服务和物业管理服务两个业务部分。

  在2016年、2017年、2018年和2019年前四个月,宝龙商业的营业收入分别为人民币7.53亿元、9.73亿元、12.00亿元和5.00亿元,相应的净利润分别为人民币0.63亿、0.79亿、1.33亿和0.55亿元。2016到2018年收入复合年增长率为26.3%,净利润复合年增长率为45.6%。

  但在往绩记录期内,宝龙商业的收益大部分来自单一最大客户保留集团所开发和或拥有物业提供的商业运营服务及物业管理服务。截至2019年4月30日,宝龙商业向共55间零售商业物业提供商业运营服务,总合约建筑面积约740万平方米。这55处零售商业物业当中47处由保留集团开发、四处由保留集团及独立第三方共同开发,而四处由独立第三方开发。

  于2016年、2017年及2018年以及截至2019年4月30日止四个月,宝龙商业向保留集团开发的零售商业物业提供商业运营服务所产生的收益约占宝龙商业提供的商业运营服务所产生的总收益94.6%、91.2%、90.0%及90.2%,而宝龙商业向保留集团开发的物业提供物业管理服务所产生的收益约占宝龙商业提供的物业管理服务所产生的总收益94.0%、90.4%、88.5%及88.8%。

  保留集团是谁?乐居财经查询得知,保留集团指的是分拆完成后的宝龙控股及其附属公司,不包括宝龙商业。

  毛利率不足30%

  据招股书,在2016年、2017年、2018年和2019年前四个月,宝龙商业的毛利率分别为21.8%、26%、27.1%、25.2%。其中商业运营服务的毛利率分别是23.4%、28.9%、30.1%、28.1%;物业管理服务的毛利率分别是14.1%、13.4%、14.3%、11.4%。

  在物业管理服务方面,据申万宏源报告数据,2018年,物业服务上市企业中,物业管理费服务的平均毛利率30%,增值服务的平均毛利率达45%。宝龙商业的毛利率远低于行业平均水平。

  在商业运营服务毛利率方面,宝龙商业的毛利率的毛利率也刚到30%。日前,同为“物管+商业”模式的奥园健康(03662.HK)的披露2019中期业绩报告显示,奥园健康的综合毛利率约39.6%,其中物业管理毛利率提升3.6个百分点至37.2%,商业运营服务毛利率略升至46.1%。

  宝龙商业于2014年开始向由独立第三方拥有/开发的零售商业物业提供商业运营服务。对于宝龙商业来说,集团的轻资产业务模式虽然已经能够复制至独立第三方开发的零售商业物业。但于过往,集团来自独立第三方拥有/开发的零售商业物业提供商业运营服务收益占比尚少。

  于2016年、2017年及2018年及截至2019年4月30日止四个月,来自向由独立第三方拥有/开发的零售商业物业提供商业运营服务所得收益分别为人民币4.1百万元、人民币32.6百万元、人民币53.3百万元及人民币18.8百万元,分别占商业运营服务分部收益的0.6%、4.1%、5.4%及4.5%。

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