洞悉科技，韧性城市；杭州“胜任”亚太地区新硅谷

　　2019年9月19日，杭州–CBRE世邦魏理仕今日在杭州举办“由‘韧’有遇”商业地产论坛，与近百位业内高管共话杭州商业地产市场韧性，探讨杭州科技城市优势，展望房地产科技和数字经济发展未来。

　　在此次论坛上，世邦魏理仕宣布杭州分公司业务全面升级，并发布《亚太科技城市——新硅谷的竞逐》报告。

　　世邦魏理仕于8月初宣布由华东顾问及交易服务部|产业地产部主管缪博文兼任杭州分公司总经理。同时，世邦魏理仕决定在杭州分公司原有业务线的基础上新增战略顾问部，为开发商、业主和城市规划方提供前瞻性的咨询建议以及与企业整体业务发展战略一致的定制化解决方案。升级之后的杭州分公司可提供办公楼、零售、工业物流、不动产管理、大宗交易投资和战略顾问等综合性专业商业地产服务。

　　世邦魏理仕华东区董事总经理莫非表示：“杭州是华东地区经济增长最快、创新氛围最浓的城市之一，引领着中国新经济的发展。此次业务升级充分体现了世邦魏理仕加大成长型市场的投入和深耕杭州市场的决心。博文祖籍杭州，我非常有信心他将带领我们优秀的杭州团队，凭借他们深耕市场多年的经验、关系与积累，为客户提供一流的服务，使杭州分公司再创业绩高峰。”

　　世邦魏理仕杭州分公司总经理缪博文表示：“杭州电子商务和活跃的地方民营经济领跑全国，创新创业的繁荣为城市经济奠定了强大的韧性。杭州正处在发展的黄金时期，长三角一体化和2022年亚运会承办都将为城市带来大量的本地机遇和国际资源，促进杭州商业地产的繁荣。我们将充分利用历史性的发展机遇，发掘区域巨大潜力，持续为客户提供卓越服务。”

　　世邦魏理仕中国区战略顾问部主管王笑梅表示：“CBRE战略顾问部具备专业顾问服务经验，多年来为政府和开发商提供的服务涵盖商旅文城市更新，商圈提升建议，单个商业综合体绩效提升顾问等。目前杭州正在积极探索数字经济发展新路径，寻求城市能级的提升，为亚运会等即将到来的一系列新机遇做好准备。我们希望通过业界前沿的经济趋势预测、市场调研和专业知识，助力客户做出明智决策。”

　　杭州“胜任”亚太地区新硅谷

　　世邦魏理仕今日首发《亚太科技城市——新硅谷的竞逐》报告中文版，指出杭州在亚太区科技城市榜单中位列第六，领衔竞逐亚太新硅谷的“胜任型城市”。

　　报告指出北京是亚太地区最可媲美硅谷的城市，而上海、杭州、深圳为亚太地区领先的科技枢纽。报告显示，北京和上海在亚太科技城市排名中分列第一和第三位，并入围“领先型城市”之列，是传统和新兴科技公司建立亚太业务基地的首选目的地；而杭州和深圳作为“胜任型城市”，对于为特定业务单元或运营需求寻找经营场所的科技公司而言，已成为极具吸引力的选择。

　　相比于排名前五的“领先型”城市，“胜任型”城市是科技行业中一些细分领域的聚集区，在各项评分指标中均有稳健的表现。凭借在租金这一指标中的得分优势，杭州在“成本优势及办公空间可得性”方面仅次于上海，排名亚太区第二。报告认为优质的科研机构、研究开发能力、大量快速成长的初创公司和具有竞争力的人才使杭州在研发和创新方面优势突出。而政府对科技行业的政策支持、多渠道融资可得性、优良的地理位置和流利的英语水平也让杭州成为亚太地区最适合设立市场营销和销售部门的城市之一。

　　世邦魏理仕数据显示，TMT为杭州市场今年上半年最大的写字楼需求来源，占据总共新增需求面积的33%。

　　世邦魏理仕杭州分公司总经理缪博文表示：“杭州素来都是信息经济产业的热土，无论是在老牌商务区黄龙、拥有强势总部经济的滨江、还是新兴科技产业集聚区未来科技城，来自科技公司的需求增长都令人无法忽视。随着基础设施建设的不断完善，城市各个板块的连通性也将得到进一步提升，为科技企业的流动带来更多可能性。未来三年充沛的写字楼市场供应与在中国城市中极具优势的租金，都将成为杭城持续吸引科技企业的优势。”

　　近年来，亚洲科技行业在风险资本加码布局的助力下呈现迅猛扩张势头。这一趋势不仅持续推升亚太区市场写字楼需求、刺激高标准总部写字楼开发，还促进多地市场着力打造对标硅谷的科技公司聚集区。2018年，科技类公司在亚太区全部写字楼租赁活动中占比达到23%，并在过去两年间，新建约74万平方米的总部办公空间。

　　在此背景下，人才、成本、商业环境等因素都成为了影响科技企业选址的重要考量。同时，科技公司越来越青睐那些既可以容纳业内顶级科技巨头，也能够惠及初创公司和独角兽的生态系统。为此，世邦魏理仕发布《亚太科技城市：新硅谷的竞逐》研究报告，根据“营商环境”、“创新环境”和“成本及办公空间可得性”三个主要维度下的20多个因素，对亚太地区15个成熟门户城市（科技行业在写字楼总租赁面积占比达到10%及以上）进行综合评估及排名，并对中国蓬勃兴起的科技中心进行深度观察。

　　杭州自2008年被授予‘中国电商之都’名号以来，就在信息经济产业的发展上不断提速，出台多项政策大力扶持初创型企业与科技产业集群。于2013年建设完成的未来科技城，承接杭城顶尖人才资源与优质科创平台，同时还拥有充足的办公空间供应。在过去的5年中不仅见证了阿里巴巴从内地电商领头羊到全球科技巨擘的蜕变，同时孵化了一批数量可观的独角兽企业。连同周边的青山湖科技城与紫金港科技城，为杭州城西科创大走廊的构建打下扎实的基础。”

　　世邦魏理仕华东区研究部主管陆燕表示：“自2008以来，杭州每年约有5000万元的专项资金用于支持电子商务的发展，让杭州这座江南古城一跃成为中国的电商之都。如今，杭州电商已经超越了传统定义，它已经迅速成为了创业创新中心。双创时代下的杭州，是一座装上了创新发条的活力之城。杭州着力构建的政策、人才、平台、资本和环境“五位一体”的双创生态体系，于过去三年间吸引了一大批优秀人才，同时孵化了一批数量可观的独角兽企业。创业创新者在成长后，不断反哺城市，营商环境成熟催生新兴行业对写字楼需求。科技创新使得杭州俨然成为智慧城市的典范，各类无人零售店，无人超市，无人餐厅等新业态新生活新消费无处不在。智慧交通、智慧社区、智慧生活以及‘杭州城市数据大脑’的建设，让数字杭州快速成长为新一代智慧城市，全面实现提高居民生活幸福感、企业经济竞争力、城市可持续发展的目的。”

　　杭州商业地产市场概况

　　杭州优质写字楼市场

　　二季度，钱江新城的世包国际中心，武林商务区的延中大楼，未来科技城的欧美金融城T6以及滨江板块的星澜里入市，为写字楼市场带来18.2万平方米的优质供应。二季度内主要需求来源为传统金融（28.7%），TMT（18.9%）以及第三方办公空间运营（14.1%）。在经历了P2P租户撤出与金融租户管制之后，来自传统金融行业的需求出现回暖，支撑核心商务区的供应去化；本季度受到地铁5号线首通段运营的影响，包括未来科技城及蒋村在内的城西区域租赁表现活跃；城北与滨江等非核心商务区需求保持稳健。

　　受到整体经济增速放慢影响，租户对于租赁成本的控制加强，大量优质供应的入市也同样推高空置率，全市空置率环比上升1.8个百分点至23.2%；二季度录得净吸纳量3.2万平方米。平均租金报价127.4元每月每平方米，同比轻微下降0.7%。未来半年内预计将有包括黄龙万科商务中心三期、大悦城一期、正元智慧大厦、天目里在内共45.4万平方米优质供应入市。整体市场空置率预计保持高位运行，租金走势或将出现小幅波动。

　　杭州优质零售物业市场

　　二季度位于下沙的金沙印象城开业，为市场增添180,000平方米的优质供应。金沙印象城引入多个区域内品牌首店，在持续满足周边客群消费需求同时，也为下沙商圈注入活力。

　　线上线下结合‘新零售’业态本季度热度显著，各大茶饮品牌和新晋餐饮品牌争相入杭，传统餐饮品牌力求突破同质化。二季度全市空置率1.7%，环比下降0.1个百分点，购物中心首层平均租金报每天每平方米23.5，环比上涨0.6。

　　下半年预计将有包括龙湖西溪天街，高德置地广场与新天地活力park在内共55.7万平方米新增供给入市。受到充沛新增供给影响，整体市场空置率预计将有所推升，而优质项目持续入市有望带动租金小幅走高。