激荡发展三十年，北京房地产市场回归理性、稳中趋缓

　　全球领先的房地产服务商第一太平戴维斯，近日发布2019年第三季度北京房地产市场研究报告，全面解读三季度北京的写字楼、商业零售、住宅及大宗投资等不同细分市场的最新动态，并就未来趋势进行展望。

　　第一太平戴维斯华北区董事长麦安东 (Anthony McQuade) 先生表示：“2019年正值中华人民共和国成立七十周年，而中国房地产的市场化发展也经历了近三十年的时间。在三十年的历程里，房地产行业由萌芽阶段发展壮大为支柱型产业，成为中国城镇化进程的重要推动力，并为民众的住房、工作、消费等需求提供了有力的支持。但随着时间的推移，房地产所扮演的角色也在发生更迭，正逐步由经济增速的主要驱动者转变为压舱石、稳定器。尤其是三季度中国政府明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，表明房地产行业正在回归理性。事实上，从长远的角度来看，中国经济仍在稳步增长，而中国房地产在未来很长一段时间仍将保持着一定的成长性。”

　　在此基调下，房地产市场不同细分领域表现各有千秋。写字楼市场方面，根据第一太平戴维斯最新市场研究结果显示，2019年三季度，CBD核心区中服地块迎来第二个交付项目——正大中心，北京甲级写字楼市场继续迎来供应放量。新供应直接推动全市的平均空置率环比上升了0.5个百分点至9.2%，同比亦上升2.4个百分点。全市平均租金为每月每平方米367.6元，平均租金指数环比下降0.4%，连续第三个季度出现环比下滑。随着新项目持续交付，北京写字楼整体市场竞争愈发激烈，业主方承压也随之加大。

　　商业零售市场方面，1-8月全市实现社会消费品零售总额7746.1亿元，同比增长5.3%，增速较去年同期有明显好转。为了提振消费，今年以来北京市政府颁布了多项鼓励性政策，包括鼓励零售机构延长营业时间、繁荣夜间经济促进消费增长；鼓励发展商业品牌首店，吸引国内、国际品牌的首店、旗舰店等入驻，以期形成新的零售消费增长点。同时，基于目前的城市规划，北京中心城区原则上不再新增总商业规模，因此，未来商业项目的供应更多的依托于远郊区域的新建项目以及现有存量的升级改造翻新，其发展格局在未来不会出现巨大的调整。

　　商品住宅销售方面，三季度正逢“金九银十”楼市传统销售旺季，但北京市一手普通住宅市场并未因旺季的到来而出现销售额暴涨的情况，本季度一手普通住宅市场供应端基本保持稳定，新增供应面积为131.5万平方米，环比、同比分别下降1.7%、24.7%；同期一手普通住宅成交面积为135万平方米，环比下降31.8%、同比上升26.9%。目前，北京住宅市场的调控基调仍然保持趋严态势，尤其是中央明确表态“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后，无论是开发商还是潜在购房者对当前楼市的心理预期已有所调整。

　　本季度的住宅租赁市场则整体保持稳定。全市服务式公寓整体入住率环比上升0.3个百分点，平均租金为每月每平方米254.9元，租金指数环比微涨0.2%。与此同时，长租公寓市场出现了两极分化，长租市场头部企业计划通过IPO寻求新发展机遇，但也有部分企业出现爆雷、濒临破产，预计未来长租市场将进一步分化，市场将更看重那些拥有强大的运营管理及融资能力的长租品牌。

　　大宗投资市场方面，三季度北京大宗投资市场继续保持活跃态势，本季度共录得9宗成交，成交的资产类型主要聚焦于写字楼、购物中心及二手土地等不同类别。由于具备稳定的投资回报、良好的资产价值升值空间等特征，写字楼仍是最受欢迎的物业资产，无论是开发商还是机构投资者均看好北京的写字楼类资产的未来发展。

　　展望2019年最后一个季度的市场走势，房地产市场整体仍将以稳定发展作为第一要义。住宅市场方面，结合三季度以来政府多次发布房地产金融相关政策来看，针对房地产市场的资金监管仍处于严格调控状态。同时，自10月份起，新发放商业性个人住房贷款利率将以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，最新出台的房贷利率预计短期内对楼市影响不大，也表明现阶段房地产市场仍以稳为主。写字楼市场方面，CBD核心区与丽泽金融商务区开始持续放量，预计全市写字楼市场仍将面临重大调整。零售市场方面，多项利好政策出台提振消费水平，居民消费潜力有望进一步得到激发释放，而新项目供应则聚焦在郊区的大型购物中心以及中心城区的存量改造上。总体而言，在内外部经济环境存在诸多不确定因素的前提下，房地产市场的整体发展对稳经济的支撑作用仍然不可忽视。