天河路商圈首层平均租金1776.1元/㎡/月 多个线上品牌在广州开线下店

　　近日，第一太平戴维斯发布了《第三季度广州房地产市场概述》报告，对第三季度广州的零售商业市场进行了回顾和展望，并首次发布了《大湾区甲级写字楼指数》，展示了2019年上半年度大湾区内各城市（澳门除外）甲级写字楼租金指数、价格指数等市场数据指标。

　　全市商场首层平均租金为760元/㎡/月，同比上涨5.7%

　　“稳定、稳定、稳定”，这是广州零售市场第三季度表现的最好概况，无论是租金水平、空置率还是新入市项目的数量，与上个季度相比，广州零售市场第三季度表现均没有太大的波动和变化。消费表现方面，受到地缘消费影响，三季度广州高端消费有所上升。

　　据第一太平戴维斯数据显示，截至第三季度末，全市购物中心首层平均租金环比上涨0.7%至760元/㎡/月，其中核心商圈首层平均租金为1663.7元/㎡/月，环比上涨0.8%；非核心商圈首层租金环比上涨0.7%至437.3元/㎡/月，前者约为后者的3.8倍。

　　分商圈来看，天河路商圈和越秀商圈租金水平依然遥遥领先，两者首层平均租金分别为1776.1元/㎡/月和1517.5元/㎡/月，番禺商圈租金表现垫底，为244.2元/㎡/月，各个商圈首层租金水平均比去年同期有所增长。

图片来源：第一太平戴维斯

　　空置率下降0.4%至8.4%，多个商场迎来线上品牌开店

　　从第一太平戴维斯发布的概述报告来看，第三季度广州商场空置率几乎与第二季度持平，轻微下跌0.4%，全市平均空置率为8.4%；核心商圈和非核心商圈的空置率分别为6.8%和11.9%。

　　纵观全市各个商圈空置情况，只有3个商圈的空置率超过10%，分别是海珠、珠江新城和荔湾商圈，其余商圈均处于10%以下的较低空置水平。

　　而在品牌拓店方面，第三季度时尚、餐饮和配饰业态品牌在广州积极开店，品牌租赁面积主要集中在300-450㎡区间，不少线上品牌也纷纷在线下“排兵布阵”，如：

　　·新国货美妆品牌完美日记继正佳广场、西城都荟店和东方宝泰店后，在本季度进驻了云门新天地；

　　·网易考拉全球工厂店则在广州乐峰广场开出第二家线下店，店铺面积约240㎡，涵盖超1500个SKU，覆盖美妆个护、数码家电、环球美食、家居生活、运动户外等9大类目。

　　相信未来线上品牌的线下实体店，将是广州各大商场品牌调整的重要“血液”之一。

图片来源：环球网

　　3季度仅1个项目开业，预计4季度有8个新项目亮相

　　今年以来，广州零售市场新增供应并不活跃。第三季度，全市仅有1个新商场开业——位于广州天河区国际金融城子市场的美林天地（一期），面积约为8.16万㎡，全市优质零售物业总存量更新至526.3万㎡。

　　其中，租金水平表现最好的两大商圈——天河路和越秀商圈，分别占全市存量的16.8%和6.0%。

　　广州零售物业市场存量情况

图片来源：第一太平戴维斯

　　白云商圈近两年不断有“新玩家”涌入，2018年至2019年第三季度，其存量扩张全市最猛。与2008年相比，白云商圈如今的存量购物中心总面积增长了8倍多，目前为112.6万㎡。据赢商网统计，未来1年内，白云商圈还将有8个新项目开业（商业体量≥3万㎡），该商圈未来市场竞争将更加激烈。

　　据第一太平戴维斯统计，预计第四季度广州还将有8个新购物中心开业，分别为增城合生汇、花都自由里、广州绿地缤纷城、万博奥园国际中心、广州万博四海城（东区）、金沙洲金铂天地和海珠万达广场等，这些项目全部位于非核心商圈。

　　广州写字楼空置率水平和香港相当，在四个一线城市中最低

　　同期，第一太平戴维斯还首次发布了《大湾区甲级写字楼指数》。相关指数显示，截至2019年6月，大湾区甲级写字楼租金指数环比微跌0.9%，同比增长2.4%，至172；写字楼价格指数环比微跌0.4%，同比下调0.5%，至216。

　　截至2019年6月，大湾区甲级写字楼市场（未含澳门）总存量达2591万㎡，其中香港、深圳和广州依次位于首列，存量分别达801万㎡、608万㎡和506万㎡，合计占大湾区总存量的73.9%，依次分别占30.9%、23.5%和19.5%。其它城市与港深广差距较大，如东莞市场存量位于广州之后，但仅约为广州存量的三分之一。

　　香港写字楼租用总成本长期领先大湾区其它城市，约为879.8元/㎡/月，和珠三角九市相差巨大，其约等于第二名深圳244.8元的3.6倍，最低者肇庆55.6元的16倍；广州写字楼租用总成本约为人民币每平方米每月210.8元，与深圳的水平相近。

　　写字楼空置率方面，广州空置率水平与香港相当，远低于珠三角其他8个城市。截至2019年6月，大湾区中心城市香港、广州、深圳空置率均处于相对低位，分别达3.1%，4.1%和18.1%，广州已接近香港同期水平。而佛山、珠海等城市供过于求的情况明显，空置率于高位盘旋，分别为39.0%和37.3%。

图片来源：第一太平戴维斯

　　本文数据来源：第一太平戴维斯