新型社区商业如何促进城市更新？这场沙龙干货满满

　　社区商业的意义在于服务于消费者，服务市场，使得城市现代生活更加美好。在当今商业市场中，社区商业占的比重是越来越大，对于人们的日常生活参与度也越老越高。寻找生活中的创新商业亮点，找到社区商业未来发展之路，解决现代社区商业所面临的诸多问题。

　　第二届中国社区商业地产节将于2019年11月在成都举行，将以“预见·邻距离”为主题，聚焦行业最新热点，探讨在不断更迭的市场环境下，大社区概念。2019年10月29日，赢商网特别策划【预见·邻距离】第二届中国社区商业地产节全国联动沙龙在成都几何书店成功举办，遍邀行业内权威专家学者、实力开发商与品牌商、全国联动，共同把脉社区商业的发展现状以及未来趋势。对于现当下社区商业的畅想与发展，各路行业高管提出了自己的意见。

　　本期全国联动沙龙由赢商网特别策划，现场参与的嘉宾有：几何书店执行总裁、总经理陈晓明、盒马先生四川区域总经理桑海欧、成都驿都会总经理庄川宁、成都仁和新城总经理刘中源、成都建发鹭洲里总经理黄荣裕、三利地产集团营销中心总监兼商管中心负责人刘寿山、伊厦成都国际商贸城商管总经理陈卓飞、新尚集团商业有限公司总经理周竟、红星美凯龙集团招商管理中心管理部副总经理廖金波、广汇商业副总经理王奕、芝麻科技联合创始人彭荣亮等（排名不分先后）。

　　美好生活·邻距离

　　社区商业，因住而商，小而美是表象，美而精才是核心。用社群让社区零距离，用商业让消费者与美好生活零距离。理想社区商业让生活更美好。现场嘉宾围绕对社区商业的定位规划，区域内社区商业发展情况，未来发展之路，以及目前最大的问题与风险等展开讨论交流。（以下按照嘉宾发言顺序依次整理）

　　几何书店执行总裁、总经理 陈晓明：

　　书店不止是文化产业，书是一个开放性的东西，是作者的思想与价值观的体现，读书是和作者思想的交流，书店就是这样的一个场所。书店也是社区商业的一部分，在我的心中，商业根本是服务于人。社区不应仅仅包含所居住的社区，而是一个更大的范畴。日常的社区概念一定要放大，所以现在很多商业与业态进入更多的场景。社区商业价值因为其有相对稳定的客源，所以其覆盖率稳定，更直接。社区商业潜力很大，因为离家近，其次从发展角度而言，社区包容性与成长性具有人可接触的先天条件，社区商业具有非常大的潜力。

      就几何书店来说，这是一家充满烟火气的城市文化空间。就像你家楼下的便利店，随时可以驻足于此，或高谈阔论，或安静自省。在这里，或结识志同道合的朋友，一起做喜欢的事，仿若自家客厅般的放松与自在。在这里，文化与艺术平易近人，你能深入它们，触碰到它们的温度。以亲和舒适的阅读空间、独特精致的选品、有趣生动的体验，集书籍、手作、亲子、文化、艺术为一体，丰富人们对生活的态度，这就是几何书店。

　　盒马先生四川区域总经理 桑海欧：

　　社区商业具备多种业态，超市、菜市场等等。早几年社会发展，随着人口越来越多，市场饱和度增加，商业的进步是基于消费者在背后的推动，决定了未来社区商业的发展。其实现在很多社区商业运营的不是那么好，市场的蛋糕还是需要抢。作为线上线下的运营，需要全方位的市场调查。对于社区开店基本就是500-800以上。无论你做的好与不好，对于范围内用户需求的把握很重要。做社区商业很困难其实，选择的行业、商品等不精准的化，就不会成功。对于社区商业来讲，是阶段性的，包括渠道的丰富，线上线下的运营等。做社区，最终还要看用户的需求是什么，你能给用户创造什么价值，才能看出你的企业做的好不好，满足客户的生活需求。每个社区群体不一样，连锁企业很多对于社区无所适从。现在的用户变化太快了，你要进行精准的品牌投放，产品定位，才能成功做成社区商业。，即从数据掌握消费者。原来我们看比较先进的社区商业，现在呢，是智慧零售、新零售等，都是基于用户的需求完成的。任何一个商业用户搞得好，那么他一定成功了很大一部分，商业智能化运营。未来的商业一定是全渠道共享，你的用户变现的化，对于互联网企业而言很容易。

　　成都驿都会总经理 庄川宁：

　　资产盘活，项目新建，是社区商业发展很大的几率，对于改造项目赋予价值。未来商业地产，区域性商业难度最大。包括吾悦、龙湖、万达等商业体系都很健全。对于城市发展而言，打造发展型业态，得到政府认可与支持，以万达、吾悦等高品质区位化体制打造。在品牌招商过程中，体系招商很重要，在这个过程中，方向、规划很重要，方向错了，不会成功，我们自己对项目的定位是有一定的规划，我们自己对于项目周边的调查，发现62%都是周边的，我们要做平时的客流，后面在做远期客流。在未来社区型商业，除去你的面积大小，你的方向一定要对，给顾客引导性消费，给顾客不一样的体验，更要要精准把握顾客的需求。其次通过精准营销，保证顾客消费体验，不管是贴近顾客也好，还是紧贴政策也好，一定要得到市场的认可。很多人觉得做社区商业很LOW，但是随着时代的发展，互联网的发展，很多业态重新规划，用不同的形式，将传统的东西现代化，时尚化。从前的成都传统商圈也得到了大力发展，商圈中心转移。往往是商圈集中，大家反而更好做生意。

　　成都仁和新城总经理 刘中源：

　　对于仁和新城来讲，其实是不愿意把自己定义为社区商业的，毕竟体量有18万方，但是无可厚非，项目周边居住客群是很多的，但是贴上社区商业的标签，会担心对于品牌有一定的误导性，毕竟很多品牌对于社区商业的认识不够，大家还是很在意便捷性。各种业态对于品类的填充以及商场的升级很重要。

　　成都建发鹭洲里总经理 黄荣裕：

　　建发其实和社区商业关系还是比较密切的，对于我们这个项目，虽然很大，但是还是做社区商业，因为目前很多商业都离不开社区，都会型，城市型还是少数。我们周围伊藤、麦德龙等做的都很好，都是很贴近居民生活的业态，伊藤八周年，我们的业绩也得到了很大的提升。接下来我们会主动调整很多业态，来迎合消费者，定位更多的社区属性，未来想将商业提升一个全新的档次，使得消费者全天全时段都有时间来，都有来的可能性，针对不同时段的顾客相应投放不同的业态品牌。之前我们也考虑要不要做年轻化一些，但是最后发现，并不是都是年轻客群，60%都是亲自家庭，我们在调查中发现南门酒吧没有老城区的多，所以积极引入了酒吧业态，丰富社区生活业态的选择。满足3公里客群的消费生活需求，而且很多客群周末与周内的生活分的很开。其次，周边1-3公里，最好做到至少步行可以到达，对于社区商业而言，是很重要的，很多人坐地铁时间长，也不一定适合。商业我们做到今天，不仅仅是做商业，项目虽然不算多，但是结合存量资产，城市更新，进行全新的政策企业结合，打造更加优质社区商业生活，大力进行城市更新工作的配合。我们很看好成都以及西南片区市场，如果有合适的地块合作，如果轻资产可以的化，也很愿意积极进行尝试。所以很多类型的合作欢迎推荐。

　　三利地产集团营销中心总监兼商管中心负责人 刘寿山：

　　对于商业的发展运营，是一个非常理想的状态，无论是街区还是盒子。现代的社区商业都有相当的市场客群而针对。深圳的社区商业做的比较成功，但是融合了很多基础的元素。我觉得成都很多地方做的很想深圳，对于外来文化与产业的包容性很强，所以我发现一种是结合住宅区，其次是一种规模效应。社区商业其实也分档次，如果所在社区档次高，风格不同，形式也不同。为什么很多社区商业品级以及环境餐饮等等都不同，就是针对住宅定位不同。社区商业一个是规模，一个是区位，两大因素何其重要，所以我们现在积极结合社区商业形式，打造盒子与商业街区，打造大的轻资产，贡献更好的社区商业投入市场。其实现在的很多社区商业都是体系化、标准化、规模化的，在招商上极具品牌辨识度。现在很多大型商业公司体系化、产品化能力越来越强，未来商业肯定是相互结合，相互配合的产业，对于人才的吸引效率很强。

　　伊厦成都国际商贸城商管总经理 陈卓飞：

　　谈到社区商业，我认为首先把社区商业的定义重新梳理。我认为社区商业应该是在一定半径之内所有的商业形态，半径内的购物中心、商业街、街铺都应该属于社区商业的范畴。那么我总结一下社区商业为什么难呢？因为社区商业有四个特点、三个不足。四个特点是：1.消费习惯的变化快。2.服务对象变化快。3.传播方式变化快。4.消费行为引导快。居住导向的社区商业有三个不足———“规模小、分布散、品牌弱”。这就是社区商业的难点所在。我觉得社区商业是有希望的，原因是：

　　1.社区商业与生活零距离，服务响应快，这是绝对优势。2.是服务和功能的多样化为精细化运营提供了平台。

　　3.场景构建的成本相对低。

　　所以未来社区商业的发展特性就是高黏性、强沉浸式体验、快速服务。这就是好的社区商业的核心。

　　我们成都国际商贸城是一个超大体量的专业市场。体量超过了500万平米，建成区超过200万平米。整个市场囊括了大部分流通类商品的批发。除此之外，我们有意愿有资源去做新型的专业市场+mall的新变种、新探索。我们在尝试做出专业市场升级迭代的新版本，我认为这也是新兴的社区商业形态。

　　新尚集团商业有限公司总经理 周竟：

　　商业地产我们走的发展路线与其他商业地产形式不同，通过高校进行市场挖掘，将高校市场定位于一个全新的社区商业，我们解决了一块沉淀了十年的商业用地，将其变成了一个商业热土。对于社区商业而言，针对自己所在区位，周边客群不一样，要深挖其特殊性与带来的价值。

　　红星美凯龙集团招商管理中心管理部副总经理 廖金波：

　　现在更多的社区商业做日常，做转变，家具行业也一样，进行了大量的变更与提升。实际上现在家居行业里面有很多都是消费者不熟知的，通过社区商业的发展让大家认识这个行业。随着年轻人审美的提升，业态的提升也是大势所趋。

　　广汇商业副总经理 王奕：

　　最终的商业都是给一种生活方式买单，很多社区商业最早是配套，但是现在社区商业所辐射的面不同了，如果从功能来说，建筑形式多样，形态、定位等都不同，邻里的生活方式等等都存在，所以合适才是最好的。其实盒子商业运营空间很有限，所以未来社区商业有很大的提升空间和以及分化。商业的乐趣就是不断变化，但是也是不断发展的。当一家店效益好，也是在转变。社区商业面对客群如果仅仅很小，就面临后期运营困难的结果。其实最核心还是商业本身的定位问题。很多项目在开发之初都没有想好自己要做什么，等真正落地，可能消费者喜好又发生了大的变化。

　　芝麻科技联合创始人 彭荣亮：

　　我们和赢商大数据合作，推出全新的产品，对于新零售里面最好的数据服务就是我们的产品。现在我们合作了很多的商业项目。社区商业我们一直在谈论数据，消费者进场之后，所有的画像记录都会有留存，现在利用明确的数据展现如何进行场内布局，以及看出每天进店和客群等等全方位的信息。其次，我们可以将员工与顾客进行识别区分，此外还有黑白名单、消防、安检等功能的识别。同时亲子的走失寻找，对于顾客的帮助，最后会为顾客进行标签化管理我们都进行了系统的研究与发展。对于后期调整招商与维度起到了关键作用。大家之前可能运营商业靠经验，但是未来是数据化的运营。未来已来。

　　沙龙最后，赢商网西南区域总经理周旭进行了总结。

　　他表示：直到今天，很多人对于社区商业还是认识不到位，传统观念还是很重，社区商业的定位规划，每个社区不一样，很难标准化，社区商业可能是周边一定时间里的基础客流，所以造成很多业态与空间差别，这也是社区商业的魅力。任何社区商业，首先依托周边客群定位，成为每个区域的亮点，是对未来美好生活的追求，对于生活环境有一个载体，随时社交、体验、解决生活问题。最后直到今天为止，还没有一家社区商业做的很强，但是未来的潜力是无穷的，社区商业并不是LOW，提升的空间很大，这也是我们赢商做大量行业数据的成果，从购物中心取经，细分城市寻找社区群体，赋予更多功能与业态。

　　即将开启的社区商业地产节，将汲取全国优质社区商业项目，促进国内社区商业发展。未来中国社区商业必将成为一个重要的潜力股。