潘石屹断代史：SOHO是不是将退出中国市场？

　　潘石屹说，一个人，18岁之后的挫折全是财富。那么，他应该算是富翁。

　　10月30日消息，SOHO中国正考虑出售所持商业地产的多数权益，交易价格可能高达80亿美元(约624亿港元)，目前第一笔交易正在进行，且接近最后阶段。

　　其中，黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司成立买方团，有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO复兴广场。

　　消息中援引知情人士透露，除上述三个项目外，SOHO中国还有五个意向在售项目，分别是位于上海的古北SOHO、SOHO天山广场、外滩SOHO，以及北京的前门项目和丽泽SOHO。八个项目总价值500亿元-600亿元。

　　对于是否存在出售资产一事，观点地产新媒体曾向SOHO中国求证，对方回应“无可奉告”。

　　消息出来后，潘石屹张欣夫妇持有的SOHO中国股票大涨，午后涨幅至逾26%。

　　截至收盘，SOHO中国收涨17.9%，每股报2.7港元。有股东调侃，SOHO的分红或许能超过股价。

　　值得关注的是，根据SOHO中国中报，截至2019年6月，SOHO中国的总资产为688.98亿元，持有的9宗物业资产投资物业总值611亿元。这意味着，八个项目出售后，相当于SOHO中国将清空内地整体自持的商办资产。

　　信息出现真空，当事企业却并未发布公告消除公众疑虑——大家猜测，SOHO是不是将退出中国市场？

　　从1995年SOHO中国成立，在很长一段时间里，潘石屹和SOHO中国都是被聚光灯关注的宠儿。2005年，“住宅禁商令”出台，潘石屹决定彻底抛弃住宅，全心投入商业地产。直至今日，仍有不少声音认为，当初潘石屹“弃住从商”的判断不够正确。

　　2007年10月8日，SOHO中国在香港正式挂牌交易，被市场誉为“具有大象基因的公司”，以融资19亿美元成为亚洲最大的商业地产企业IPO，风头一时无两。上市首日，潘石屹拿自己头发打趣：不希望因上市后责任变大进一步减少。

　　不过，彼时，也有投资者对SOHO中国悉数出售一线城市黄金地段物业表示不解，潘石屹的回答是，“从公司股本金回报看，物业销售比物业出租高得多，资金使用率也更高”。

　　一家商业地产的“招保万金”，这样的标签听起来就足够吸引投资者。

　　在潘石屹的眼中，SOHO中国选择的是对股东负责任的商业模式。而后，SOHO中国在“开发-散售”的模式下高歌猛进，10年前三里屯SOHO项目一开盘便入账40亿元。但被割裂的商业地产，其价值远逊于整幢物业。

　　2012年，SOHO中国实现营收153.05亿元，同比上涨约169%；净利润约为106亿元，核心净利润约为33.4亿元，同比增长约135%，核心净利润率约为22%，让绝大多数房企难以望其项背。也就是在这年，SOHO中国宣布由销售转为持有。

　　创业难，守业更难，特别是一家上市公司。资本和投资者会无形中带来各种压力，迫使企业寻求更好的商业模式。

　　“原来赚钱多少是我自己的事，我需要负责任的就是5800多个客户，现在需要负责的是50多万股民。”潘石屹称，这是SOHO上市后，自己内心最大的变化。

　　SOHO中国向收租型地产商的转型并不顺利，财务和股价是最直接的表现。2015年，SOHO中国净利大跌86%，股价在3港元一线苦苦挣扎。坊间关于SOHO中国“私有化”的揣测喧嚣直上。

　　此时，SOHO中国却又开始第二次尝试，涉足新业务——共享办公SOHO 3Q。截止2018年12月31日，SOHO 3Q已拓展至北京、上海以外的其他城市及第三方物业，在中国7个城市拥有31个中心，合计超过3万个工位。

　　那一年，SOHO中国似乎又再次迎来了高光时刻，潘石屹对外不断宣传SOHO 3Q，公开释放上市消息、喊出3Q要成为“国内最大的写字楼综合服务商”的目标。

　　但是，直至现在，我们也没能听到那“钟声”。

　　如今的潘石屹，离房地产好像愈来愈远。9月底，宣布以7.61亿元的价格，出售位于北京的9个商业项目共计2583个地下停车位组成的资产包。

　　10月22日有消息称，其共享办公业务SOHO 3Q已经将旗下的11个项目打包卖给筑梦之星，目前已经开始进入合同审批流程。

　　他似乎已经开始了“退休”生活，以极大的热情坚持着自己的爱好，做做木工拍拍照，人们称他为中国地产行业杰出的摄影艺术家。

　　“这个照片是我拍的，最亮的一块是站在物业上面看到的人民大会堂，二环里多漂亮的楼。银河SOHO竣工以后，我们就想把总部搬到18层，结果没有搬。”潘石屹曾多次分享过自己早年拍的银河SOHO。

　　10月23日，潘石屹在微博上再分享了银河SOHO的一组图，看得出来，那当真是他的得意作品。

　　不过，理想丰满，现实骨感，再漂亮的楼也得赚钱。潘石屹曾公开抱怨，中国内地商业物业的租金回报率过低。

　　2018年，SOHO中国营业收入为20.9亿元，实现净利19.25亿元，净利从鼎盛时期的百亿降至不足20亿元。

　　“在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过了4%，这几乎是地产业最低的资金成本，但在此情况下，这意味着全年的物业经营仍然会亏损2%，这个生意怎么做呢？”

　　老潘的脑子里有大大的疑惑。此次80亿美元资产出售，他可能真的想清楚了。

　　“人为了让枣树多结枣就用力去砍树。”潘石屹最近依旧痴迷于木匠，从木材中总能读懂些东西。

　　“在这150年内，不知道它经历了什么，树主干死了至少三次，树根发的新芽，让这棵树起死回生，新的生命包裹了整个树干。”

　　这或许，就像潘石屹，和SOHO中国。资本市场从来不缺故事。被资本市场裹挟的，潘石屹不是第一个，也不会是最后一个。