商业地产选址、拿地

2019年11月11日14:25 来自:河南省商业地产行业资讯交流
核心提示:浅谈商业地产选址、拿地 商业地产的发展随着房地产的发展有着微妙的对立关系和互补关系,我们知道,当房地产行业一片大好的情况下……

浅谈商业地产选址、拿地

 

商业地产的发展随着房地产的发展有着微妙的对立关系和互补关系,我们知道,当房地产行业一片大好的情况下,商业地产的发展非常一般,基本上就是所谓的住宅底商,好点的就是步行街。而近五年随着房地产好的局面有所下降,商业地产领域却在逐步升温,甚至白热化。

那么在目前国内商业地产领域,纯商业化的商业地产也是被一片看好,许多一二线城市的商业地产几近饱和,却又新店递增,而三四线城市的商业地产增长迅猛。对于商业地产的选址、拿地,我们可以从以下几个方面开展工作。

  • 城市选择

1、         城市级别的选择

城市级别的选择直接影响着开发商的成本,因此开发商需要根据自己的经济实力和城市级别慎重选择

地段

地价

人流量

消费观

政策执行力

培育期

收益值

一二线城市黄金地段

★★★

★★★

★★★

★★★

★☆☆

★★★

一二线城市待发展地段

★★☆

★★☆

★★☆

★★★

★★☆

★★☆

三四线城市黄金地段

★★☆

★★★

★★☆

★★☆

★☆☆

★★☆

三四线城市待发展地段

★☆☆

★☆☆

★☆☆

★☆☆

★★★

★☆☆

2、         城市发展战略

通过“五图四报告”能直接体现

五图:城市功能图、项目用地图、城市土地规划图、城市交通规划图、城市商业规划图(简称“1功能2用地3规划”)

四报告:城市五年规划报告、城市商业规划报告、政府工作报告

3、         消费水平、消费习惯和人口属性

  城市整体GDP

  常住人口和外来人口

  居民收入水平和房价关系

  • 人流量调查

1、         确定城市、搜索城市总人口

  人口:常住人口、流动人口、城市化利率

  经济增长:全市GDP、平均GDO、可支配收入

  三次产业结构比:通过第一二三产业情况分析,得出经济发展趋势

  社会消费品零售总额:消费力最直接的体现

2、         确定行政区域、搜索区域总人口

行政区域的总人口直接影响项目的培育期和调整方向

3、         地图搜索、周边地块功能

分析项目地块周边地块功能,确定用地性质以及已建或待建情况

4、         计算周边已建成建筑所容纳人口数

  住宅用地:通过总建筑面积、户型类型和户型数,推算出来

可按35——50/人(根据档次类型)

  办公用地:根据档次、人均面积和实地考察,推算出来

  学校:根据班级数和班级人数,推算出来

  演艺场:根据座位数,场次和票房量,推算出来

5、         进行1.5KM——3KM内人口统计

  以项目为圆心1.5公里范围为步行最佳范围;

  以项目为圆心3公里范围为易到达最佳范围。

  • 判断地块优优弊因素

1、         区域及商业容量

  区域位置:片区中心最好,无河流、高架、铁路等不利因素,临路多(离地铁、公交站近)

  商业容量:周边商业情况,竞争力以及政府规划

  消费者类型:年龄阶段和日常生活构成组合;稳定家庭组合(比流动性人口消费能力更强);过度老龄化不适宜商业发展(除非专门老年人服务型商业)

2、         周边环境

周边的商业氛围直接影响着项目的发展,特别是培育期初期阶段。

3、         周边用地性质

商业氛围分析

 类型

厂房、仓库

医院/老年建筑

学校

居住建筑

商业建筑

酒店

游艺会展

有利影响

☆☆☆

☆☆☆

★☆☆

★★★

★★☆

★★★

★★★

 

4、         人流方向

影响因素:交通、环境、城市规划、生活习惯

5、         地块自身条件

无场地高度差、河流、轨道、电缆、桥梁、高压线、施工封闭等

  • 交通的重要作用

1、         航站楼

  与航站楼建立直接、高效的交通联系,交通工具:地铁、公交车、巴士、出租车;

  特色商业吸引旅游客群;

  商务和观光人群对应的折扣商店、免税店。

2、         城市站

城市站属于城市之间的人流转换点,比如高铁站、或者站、长途汽车站等,此类对应人流停留时间一般不会超过3小时,比较符合的是餐饮、特产零售和专业商品市场(考虑物流和交通)

3、         地铁

地铁站属于人流快运,此类商业多见地上商业综合体和地下商业步行街(餐饮、零售居多)

4、         公交车

要和项目行程无缝对接(站点命名)

5、         城市道路

项目临道路要多,可达性好,主要为快速路、主次干道、支路,最好的为临1条主干道,2条次干道和1条支路

 

主干道

 

             次干道

项目

次干道

 

支路

 

6、         自行车停放

可以引导人流,注意布局和流线问题

 

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文章关键词: 选址商业地产
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