商业地产选址、拿地

浅谈商业地产选址、拿地

商业地产的发展随着房地产的发展有着微妙的对立关系和互补关系，我们知道，当房地产行业一片大好的情况下，商业地产的发展非常一般，基本上就是所谓的住宅底商，好点的就是步行街。而近五年随着房地产好的局面有所下降，商业地产领域却在逐步升温，甚至白热化。

那么在目前国内商业地产领域，纯商业化的商业地产也是被一片看好，许多一二线城市的商业地产几近饱和，却又新店递增，而三四线城市的商业地产增长迅猛。对于商业地产的选址、拿地，我们可以从以下几个方面开展工作。

• 城市选择

1、         城市级别的选择

城市级别的选择直接影响着开发商的成本，因此开发商需要根据自己的经济实力和城市级别慎重选择

2、         城市发展战略

通过“五图四报告”能直接体现

五图：城市功能图、项目用地图、城市土地规划图、城市交通规划图、城市商业规划图（简称“1功能2用地3规划”）

四报告：城市五年规划报告、城市商业规划报告、政府工作报告

3、         消费水平、消费习惯和人口属性

①  城市整体GDP

②  常住人口和外来人口

③  居民收入水平和房价关系

• 人流量调查

1、         确定城市、搜索城市总人口

①  人口：常住人口、流动人口、城市化利率

②  经济增长：全市GDP、平均GDO、可支配收入

③  三次产业结构比：通过第一二三产业情况分析，得出经济发展趋势

④  社会消费品零售总额：消费力最直接的体现

2、         确定行政区域、搜索区域总人口

行政区域的总人口直接影响项目的培育期和调整方向

3、         地图搜索、周边地块功能

分析项目地块周边地块功能，确定用地性质以及已建或待建情况

4、         计算周边已建成建筑所容纳人口数

①  住宅用地：通过总建筑面积、户型类型和户型数，推算出来

可按35㎡——50㎡/人（根据档次类型）

②  办公用地：根据档次、人均面积和实地考察，推算出来

③  学校：根据班级数和班级人数，推算出来

④  演艺场：根据座位数，场次和票房量，推算出来

5、         进行1.5KM——3KM内人口统计

①  以项目为圆心1.5公里范围为步行最佳范围；

②  以项目为圆心3公里范围为易到达最佳范围。

• 判断地块优优弊因素

1、         区域及商业容量

①  区域位置：片区中心最好，无河流、高架、铁路等不利因素，临路多（离地铁、公交站近）

②  商业容量：周边商业情况，竞争力以及政府规划

③  消费者类型：年龄阶段和日常生活构成组合；稳定家庭组合（比流动性人口消费能力更强）；过度老龄化不适宜商业发展（除非专门老年人服务型商业）

2、         周边环境

周边的商业氛围直接影响着项目的发展，特别是培育期初期阶段。

3、         周边用地性质

商业氛围分析

4、         人流方向

影响因素：交通、环境、城市规划、生活习惯

5、         地块自身条件

无场地高度差、河流、轨道、电缆、桥梁、高压线、施工封闭等

• 交通的重要作用

1、         航站楼

①  与航站楼建立直接、高效的交通联系，交通工具：地铁、公交车、巴士、出租车；

②  特色商业吸引旅游客群；

③  商务和观光人群对应的折扣商店、免税店。

2、         城市站

城市站属于城市之间的人流转换点，比如高铁站、或者站、长途汽车站等，此类对应人流停留时间一般不会超过3小时，比较符合的是餐饮、特产零售和专业商品市场（考虑物流和交通）

3、         地铁

地铁站属于人流快运，此类商业多见地上商业综合体和地下商业步行街（餐饮、零售居多）

4、         公交车

要和项目行程无缝对接（站点命名）

5、         城市道路

项目临道路要多，可达性好，主要为快速路、主次干道、支路，最好的为临1条主干道，2条次干道和1条支路

6、         自行车停放

可以引导人流，注意布局和流线问题