轻轨9号线:3个地铁商圈 串起一城双核

————天津地铁商业价值调查

2019年11月29日17:13 来自:赢商网 王博
核心提示:天津地铁9号线途径河东、东丽、滨海新区三个行政区,轨道交通使得天津市区和滨海新区的“一城双核”通勤成为可能。

  编者按:

  “轨道所至,繁华所向”,无论是纽约的华尔街,还是伦敦的金融街,或者是东京的银座、香港的铜锣湾、上海的浦东,这些闻名全球的商圈,都有一个共同的特点,那就是临近地铁站,它们也生动的印证着轨道交通对于商业发展的价值。

  在轨道交通网络完善的京津两地,地铁所带来的客流和商机也同样不言而喻,如北京的西单、王府井,天津的营口道等。城市地铁的建设往往会朝大型商业靠拢,而随着商业的发展,新兴的购物中心也逐渐向地铁站集聚。地铁与商业之间的关系越来越紧密,地铁商业逐渐成为了城市繁华商圈发展的引爆点,为把握京津地铁商业的脉搏,解析地铁商业的潜力和价值,赢商网特别策划《京津地铁商业热力地图》。

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  天津地铁轻轨9号线

  天津地铁9号线(津滨轻轨)是天津首条轻轨线路,于2004年4月1日开始正式运营,东起天津站,西至东海路站,轨道全长52公里,途径河东、东丽、滨海新区三个行政区,是目前天津市运营地铁线路中最长的一条。同时,地铁9号线还是天津市区与滨海新区连接的重要轨道通线路,也是目前唯一将两地连接的地铁线路。工作日有大量的通勤客流,非工作日也有大量的旅游、业务等客流,极大的方便了市区与滨海新区之间的来往。

  轻轨9号线对于天津轨道交通意义非凡,不但成为市民往来天津市区与滨海新区的主要出行方式,使通勤成为可能,更有力带动了开发区的就业和经济、商业发展,进而吸引大量外地人口落户天津。据公开资料显示,2005年滨海新区常住人口仅140万,2017年常住人口则为298.42万,地铁开通后的12年间常住人口数翻了一倍有余,为滨海新区的商业发展提供了稳定的潜在客流。

  全线贯通后的天津轻轨9号线串联起河东、东丽、滨海新区的主要商业聚集区,以沿线站点划分主要有:大王庄站、东丽开发区站、市民广场站。

  河东区属于天津市内六区之一,人口构成主要为本地老住户,轻轨9号线沿线形成了大王庄、大直沽、中山门等多个较为成熟的居住版块,但由于大直沽、中山门等居住区由于缺少新兴商业体,商业势能则远不如大王庄站周边形成的以嘉里汇购物中心为核心的地铁商圈。

  嘉里汇购物中心坐落在海河沿岸,是目前轻轨9号线沿线唯一的地铁上盖商业体,也是9号线唯一处在内环线的商业项目。嘉里汇坐拥大王庄及周边版块大片成熟住宅区,有数量可观的地缘性客群。目前嘉里汇仍以家庭型客群为主要目标,兼顾亲子类品牌的引进。在楼层定位与业态划分上,将围绕生活、时尚、体验、娱乐、美食等几个方面维度,丰富业态品类。项目主要辐射天津站周边区域,由于项目紧邻渤海银行总部,项目周边人群行业画像中银行业工作者占比最高,约18.04%,具备一定消费能力。

  东丽开发区站是轻轨9号线在东丽域内最具商业氛围的站点,周边形成了以万科为代表的本地外溢改善客群,另外该版块也吸引大量外地人口落户天津,人口结构相对更为年轻。版块内聚集了新业广场和宜家家居、红星美凯龙等商业体,家居卖场也与购物中心形成业态上的互补,成功吸引天津城区东部消费者甚至滨海新区消费者前来。另外,军粮城站周边的大量住宅区由于缺少商业配套,客流也会沿轻轨9号线向东丽开发区站导流。

  由于地缘因素导致的区域发展不均衡等问题,使得9号线在滨海新区一侧的商业体更为集中。轻轨9号线在滨海新区一端的商业中心大致可以市民广场站为核心向周边3公里范围辐射,形成解放路商业街、开发区、会展中心三个商业体较为集中的区域。轻轨9号线开通前难以形成对天津市区消费者的有效吸引力,轨道交通使得天津市区和滨海新区的“一城双核”通勤成为可能。

  解放路商业街作为塘沽最著名的区域性商圈,曾经是滨海新区首屈一指的区域型商圈,一度有堪比天津市区滨江道商圈的繁华程度,塘沽最具盛名的金元宝商厦就坐落于此。由于与外滩公园相临,商圈还具备一定旅游性。但伴随着外滩公园全面改造以及消费升级的趋势,解放路商业街硬件老化、业态落后的弊端日益突显。2017年,总建筑面积达17万平的滨海万达广场开业,成为滨海新区首个一站式购物中心,在其映衬下解放路商业街显得更加黯淡。

  开发区商圈地处滨海新区最核心的版块,地缘性客群具有业主高端化以及工作人群更集中的特性,但这一区域的伊势丹和鸿泰千佰汇商业广场的聚客能力相对有限。未来随着周大福金融中心的落成,K11购物艺术中心将为滨海新区带来全新的购物体验。

  会展中心站周边形成了轻轨9号线东段的地铁商圈,站点周边目前只有滨海永旺(需求面积:5000-10000平方米、已进驻33家购物中心、今年计划开5家)营业状况尚佳,泰达时尚购物中心、滨海时尚天街等项目由于国企改制等问题导致项目基本处于停滞状态,难以形成更大的商业矩阵。但由于东疆港、北塘等版块商业资源较为匮乏,滨海永旺的辐射能力不可小觑。

永旺停车场(此照片获得微信公众号“影像滨海”授权)

  总结:

  “地铁一响黄金万两”,这句话已经成为地铁对商业价值提升的最好描述。天津轻轨9号线是连接天津城区与滨海新区的重要轨道交通,每日载客量约10万左右,为大量往返在天津市区和滨海新区的通勤族提供了方便快捷的出行方式,也为沿线商业项目注入了相当可观的客流。纵观整条线路,目前仍存在发展较为不平均的情况,东丽开发区、泰达等部分站点形成了以站点为中心的新兴商圈群落,但例如中山门、军粮城等大体量住宅区仍旧存在购物中心的“真空地带”,亟需新兴商业体的进驻来提升站点周边的商业势能。

  赢商网获悉,轻轨9号线直沽站、张贵庄站周边已经规划和建设的商业项目包括海河金茂广场、东丽万达等,相信开业后将对提升9号线河东段的商业势能起到积极作用。

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