戴德梁行：广州2019年零售市场活跃，“颜值经济”崛起

　　1月7日，戴德梁行举办“房地产下半场——存量博弈进行时”的媒体抢听会，回顾了2019年广州地产行业的市场表现，并展望未来的行业热点及发展走向。

　　回顾2019年，政策红利释放、基础设施投资加快、经济发展保持增速等宏观利好，戴德梁行给未来广州地产行业的发展机遇及投资机会给出了见解。

　　· 《粤港澳大湾区发展规划纲要》重磅出炉，10万亿级经济总量的大湾区成为地产圈“流量王”，为商业地产投资、TOD项目及片区发展带来更多可能。

　　· 2019年前三季度，在固定投资和消费的拉动下，广州经济形势良好，GDP增速为6.9%，跑赢同为一线城市的北上深。前三季度社会消费品零售总额高达7347亿元，增速8.2%。

2019年前三季度全国及一线城市GDP增速，数据来源：国家统计局，广州、深圳、上海、北京统计局

　　· 广州向着全球重要交通枢纽迈进，规划并投入建设多个关键交通枢纽，大幅拉开城市发展格局。未来随着包括广州南站、白云站、广州北站及南沙等多个TOD枢纽的成熟与崛起，带动区域升值、优化产业结构、加速人口导入及完善城市功能，将为片区协同发展提供强劲动力。

　　· 以旧村、旧厂及老旧街区改造为主的城市更新火力全开，全面激活存量资产及低效用地，释放大量优质土地资源，为产业导入及城市功能进化带来可观空间。

　　零售市场：线上品牌爱开店 “颜值经济”正当红

　　2019年广州优质零售市场有6个购物中心开业，为市场放出约43万平方米新增供应，成为近年零售市场的供应“小高峰”，全市优质零售存量被拉升至470万平方米，平均租金同比上涨4.3%达789元每平方米每月，空置率同比下降1.6个百分点至6.5%。

2019年全市及各商圈首层平均租金、空置率，数据来源：戴德梁行研究部

　　从零售项目新进品牌业态分布上看，以唯品会、完美日记等为首的线上品牌在过去一年积极插旗购物中心，持续扩张；大受年轻人，尤其是95后追捧的“颜值经济”全面崛起，与其相关的“颜值”业态，如化妆品、珠宝首饰及美发、护肤等品类，扩张态势明显。

　　在全国“遍地开花”的首店经济同样在广州大放异彩，如Van Cleef & Arpels、SAINT LAURENT、MONCLER、始祖鸟及%Arabica等纷纷挺进天河路商圈。此外，快闪店、主题展览等成为备受商场青睐的营销法宝。

　　戴德梁行华中区研究部助理董事及主管袁雪玲预测，5G时代到来，以华为、小米、OPPO为首的手机品牌将保持高速扩张；以“颜控”著称的Z世代成为消费生力军，珠宝首饰、化妆品、美发美甲、皮肤护理、摄影等有效提升个人形象的业态，有望持续扩张。

　　2020年，预计广州优质零售市场将迎来约70万平方米的新增供应。随着金融城、增城新塘、番禺万博板块日趋成熟，广州商业版图将持续外扩。

　　成熟片区的零售项目迎来“改造热”，如粤海仰忠汇、海珠万达广场通过项目改造重新开业，为区域消费者带来全新体验，西门口广场、越秀新都会等项目也在改造进行时，以期通过租户调整实现项目升值。

　　大宗交易：广州成交111亿元，黄埔区迎爆发

　　2019年，全国大宗物业投资市场（单宗成交金额1亿元以上）保持千亿规模，录得约2830亿元总投资额。其中广州商业地产市场共录得16宗大宗交易，成交总额为111亿元。商业地产投资交易主要集中在新建写字楼及商铺。

2013-2019年广州大宗市场成交金额，数据来源：戴德梁行资本市场部及研究部不完全统计

　　从区域来看，新兴区域黄埔区今年迎来大爆发，共录得八宗成交，交易总额占全市的57%。产业实力雄厚的黄埔作为全市经济体量第二大的行政区，对产业载体的需求保持旺盛，写字楼及工业物业都是投资者关注的重点。如紧靠未来发展核心国际金融城的鱼珠港，2019年共录得四栋写字楼易手，成交金额共39亿元。

　　而得益于商业氛围浓厚，投资者亦热衷于升级改造物业获得资产价值的提升，老旧物业频频“回春”，如越秀区的多个商业裙楼及混合用途的物业项目，包括西门口广场、东方文德广场、东山锦轩及东山汇等，录得24亿元人民币成交，成为买家争相“抢滩”的香饽饽。

　　戴德梁行华中区资本市场执行董事及主管苏俭婷介绍，从全国或广州本地市场来看，近年来内资买家以大比重在交易结构中“占上风”，外资买家持续观望。2019年大宗物业投资成交额中，内资买家占比92%，以自用型买家和政府机构为主导。

　　苏俭婷预测，未来有产业、政策支持的新兴商务板块及传统区域有改造空间的物业，将持续受到关注。而在大湾区红利政策下，外资市场活跃度将有增无减。

　　写字楼市场：新增供应创十年新低，空置率维持低位

　　2019年，广州甲级写字楼市场仅四季度有一新项目入市，即珠江新城商圈天德广场，为市场释放9.6万平方米新增供应，为近十年市场新增供应的最低值。

　　截至年底，甲级写字楼空置率5.5%，同比微降0.1个百分点。市场整体供需平衡，但与近10年年均新增供应及净吸纳量约40万平方米比较，差距较大。另外，2019年全市平均租金同比下降1.7%，达190.8元每平方米每月。

2010-2019年广州甲级写字楼新增供应、净吸纳量及空置率表现，数据来源：戴德梁行研究部

　　从区域来看，琶洲商圈“独领风骚”，租金同比微升1.6%，增速领跑全市。且由于2018年底新入市项目在2019年的租赁表现良好，推动琶洲空置率从2018年年底19.6%降至6.9%，吸纳表现“可圈可点”。而珠江新城及琶洲分别以42.5%及40.2%的面积占比，在租赁成交上名列前茅。

2015-2019年广州各商圈甲级写字楼空置率走势，数据来源：戴德梁行研究部

　　未来5年，全市甲级写字楼新增供应共318.9万平方米，将集中在琶洲及国际金融城商圈，两者占比分别高达62%及23%。

　　戴德梁行华中区研究部助理董事及主管袁雪玲表示，短期看来，外部经济环境的影响及新增供应的入市，将推动甲级写字楼空置率小幅上升，且因未来5年新项目集中在新兴商圈，租金或呈结构性下调；长期看来，利好政策不断，写字楼租需求稳中有升，租户结构在行业调整洗牌后，将更趋健康。

　　土地市场：供需量再创新高，外围区域活跃

　　2019年广州土地供应量大幅增加47.2%，成交量亦表现亮眼，同比增加40.5%，创历史新高。从各类型土地供应面积占比来看，2019年工业土地供应量以近5成占比拿下半壁江山。

广州历年土地成交情况，数据来源：中国指数研究院，戴德梁行研究部

　　受主城区土地供应稀缺的影响，荔湾、越秀、海珠、天河及白云等行政区2019年土地成交面积从2018年约17%的占比跌落至7.7%。另一边厢，以黄埔、番禺、南沙、增城为首的外围区域土地成交面积，则从2018年约83%的占比，拉升至2019年的92.3%。增城区以40%占比，南沙以26%占比紧随其后。其中商办用地成交主力区域由天河转向黄埔、南沙、增城等地区，使全市商办土地楼面价结构性下调22.5%至6723元/平方米。

　　袁雪玲总结，2019年房企融资困难，宅地市场受影响；政府积极引导产业发展，工业土地成交量大涨，未来随着产业迭代升级及高新技术的发展，对土地的需求也与日俱增。2020年随着流动性的合理充裕和政策优化，住宅市场或将回暖；房企的融资难度及成本均有望降低，其拿地积极性将有所提高。有效盘活存量资产及低效用地，并往往占据较好区位的城市更新项目，有望借力新一轮政策东风，迈出更大的步伐。