战疫对话|仲量联行 朱建辉：中国消费市场仍具强韧性

　　编者按：

　　每一次重大疫情，都不仅关乎人类健康与医学，而是对社会经济、社会管理的全盘考验。

　　2020年2月，新型冠状病毒感染肺炎疫情仍处于防控关键期，中国实体经济去向待明。疫情总会找到自己的解药，危机也将在我们不断自身优化中，变成转机。

　　在这个探索转机的关键节点，赢商网特别策划《战疫对话》系列访谈，对话那些亲历过“非典”之下商业风云的行业大咖，回溯当年，解读当下，探索疫情过后的商业新出路。

　　今日，赢商网对话仲量联行华西区研究部负责人朱建辉。

　　朱建辉表示，短期内，商业地产市场受到的影响将较为显著：各类经济活动，特别是需要人际接触的活动，将受到较大限制并显著减少，从而不同程度上影响商业地产市场活跃度及各类物业表现；从中长期来看，中国商业地产基本面仍将保持稳健和韧性，并继续受益于中国经济由高速增长向高质量发展转型过程中提供的可持续的市场机遇。

　　接下来，我们一起来听听他的观点。以下为赢商网采访实录：

　　赢商网:新型冠状病毒感染肺炎疫情对实体商业带来怎样的影响？与“非典”时期有何不同？

　　朱建辉：新冠疫情对实体商业带来的当期及短期影响已十分明显。为防控疫情而禁足消费者，实体商业面临客流断崖式下滑的挑战，商业运营难以正常维系，营业收入不足，运营商与品牌商抱团取暖、共度难关，商场缩短营业时间甚至停业。

　　非典时期，中国经济在加入世贸组织后迈入腾飞新阶段。彼时，商业地产市场处于起步阶段，二三线城市甚至都没有太多大型一站式购物中心，市场存量仍以百货和街铺为主。当时中国消费者的整体消费能力跟今日相比亦相去甚远。我们看到，非典疫情导致服饰、鞋包等实体零售消费以及旅游等休闲娱乐支出下滑，但疫情后快速回升。而新冠疫情对本次消费市场的冲击由于现阶段中国经济的规模与实力今非昔比，中国消费者的基数与购买力显著提升，因此疫情若无法有效遏制，卖场和商家面临的损失不可估量。

　　因此，与非典时期的差别第一点体现在规模效应的差距。大型品牌商面临较高的店铺租赁成本和运营成本，营收锐减不仅会导致未来扩大化生产计划停摆，甚至造成部分经营压力较大、现金回笼压力较高的企业收缩经营规模、关闭部分门店的后果。而对于小规模和个体经营者而言，其抗风险能力天然较低，因此疫情造成的冲击或将击垮部分从业者。此外，跟非典疫情相比，今天的中国零售市场早已形成线上与线下相互融合的两级市场，因此在线下实体商业遭遇冲击时，线上消费取而代之，包括在线游戏、在线教育、在线视频等线上消费流量及收入再创新高，同期电商依托“最后一公里”物流配送体系与社区商业共同支撑着禁足难出的中国消费者的日常消费。

　　因此，在新冠疫情中，在大部分商业零售业遭遇寒冬的同时，我们同时也观察到“线上消费对线下消费的短期挤出”，这是两个时期的第二点差异。

　　第三点差异来自“科技化的消费场景对传统消费场景的短期挤出”，即消费者现在可以利用智能终端设备维持消费支出，手机、PAD、VR、AR等技术与终端的应用都能够有效支撑当下消费者的部分消费诉求，而这一点在非典时期自然无法实现。第四点，社区商业的发展阶段已远超非典时期的发展水平，便利店、邻里中心、精品超市、新零售超市公同构筑社区商业新生态，因此“社区消费对一站式购物的短期挤出”也是新冠疫情期间商业市场展现的新特征。上述几大特征也是仲量联行《2020商业地产市场新冠疫情后市展望》报告（下称“报告”）中所归纳总结的几大要点。

　　赢商网:此次疫情后，商业地产行业要怎么进行恢复和发展？

　　朱建辉：本次疫情对商业地产市场产生的冲击十分明显。后疫情时代，商业地产行业同样需要时间恢复。

　　首先，业主方即商场运营方须及时摸排场内商家的经营情况，主动与商家沟通了解其短期诉求，为经营困难的商家提供一定帮助；

　　其次，增加商场营销活动，重聚人气，并适度减少一定时期的推广费用，减轻商家负担；

　　第三，积极增加微信公众号等线上多元营销途径，搭建官方平台并鼓励品牌方开展微信一对一或微信群营销等多种模式；

　　第四，重视商场消毒，对卖场物业管理人员进行专业培训，保证消毒频率和效果，并通过多种渠道向消费者传递讯息，让消费者尤其是家庭消费群体安心。

　　赢商网:此次疫情对今年的开业率会有影响吗？

　　朱建辉：依据仲量联行对中国优质零售物业市场的长期追踪及2020年未来供应数据的监测，我们认为此次疫情对2020年尤其是上半年即将开业的商场会造成一定影响，一方面工程及装修进度因疫情推迟，竣工验收、消防验收等必要流程同样无法如期完成，大概率出现1-2个月以上的期；另一方面，签约商家可能面临当期商业经营困境而出现退租或延期开业的风险。因此，今年部分商业可能会出现延期开业的风险，同时开业率在一定程度会受到影响。

　　尤其对目前仍在进行招商谈判的项目而言，后续的招商压力必然增大，业主的租金议价能力被疫情削弱。但从中长期来看，消费已然是驱动经济增长的首要动力，因此中国的消费市场仍具有很强的韧性，能够支撑零售商业市场的长期发展。

　　赢商网:这次疫情的突发危机，对商业地产有何警示？在风险预防的机制方面该如何做？

　　朱建辉：疫情推动零售商业资产管理重视公共危机应对能力的提升。前事不忘后事之师，此次疫情引发的公共卫生危机对房地产市场、对零售商业市场的启示更是宝贵财富。公共场所尤其是餐饮业态的卫生问题将得到高度重视。商场的物业管理须针对公共卫生制定全方位、符合消费者需求的管理体系，并出台相关制度应对突发事件。我们相信，零售商业板块的资产与物业管理未来必将把公共卫生管理及危机应对纳入体系。

　　商业物业管理可以在以下几个方面提升风险防范能力：在商业卖场增设防感染控制站；在新风及回风系统中增设消毒模块，降低气溶胶感染风险；在商场主次入口增设人体体温实时监控系统；升级电梯非接触式电梯按钮；增加扶梯扶手消毒频次；在公共区域和卫生间增设自动消毒设施；增设智能消毒机器人，定期巡航消毒。

　　赢商网:疫情过后，您觉得商业运营将会有哪些调整和改变？商业地产未来趋势怎样？

　　朱建辉：零售商业将重视线上消费并提升全渠道获客能力。当疫情爆发后，禁足难出的中国人点燃线上消费爆发的导火索。疫情促进更多中老年消费者努力学习网购、体验新兴购物模式带给家庭消费的实惠与便利，这也将在无形中扩张未来线上消费客群基数，利于线上消费市场的可持续发展。本次疫情导致线下实体商业遭遇沉重打击，走投无路之时线上渠道已然成为各个商家的救命稻草。科技发展推动社会进步，死守线下渠道的零售商在经历此役后，更能体会多元渠道的价值。未来，我们预期更多品牌商将更加注重全渠道获客能力的培养，线上与线下加速融合；与此同时，线上平台、流量承载力、物流体系下沉、最后一公里配送效率等基础能力建设亟待同步推进。

　　消费者积极树立健康生活的新消费观，商业地产更加聚焦消费者的需求。长期来看，本次疫情在付出代价后，积极作用便在于公民健康及公共卫生意识的觉醒。绿色、健康、精致的消费市场在未来大有可为。在商业运营层面，消费者对实体卖场的诉求亦不再局限于购物、休闲、娱乐的一站式体验，健康商业的观念也将不断推广。物业管理方面，卫生间、育婴室等都是往往容易被忽略的场所，其品质及卫生状况将引起更多运营管理者的重视。

　　赢商网:您觉得社区商业未来会不会有比较大的发展潜力或者机会？

　　朱建辉：疫情过后，社区生态补足零售商业三级体系。伴随优质零售物业在中国各大城市快速发展，零售物业市场已逐步形成“城市级—区域级—社区级”三级体系的市场结构。在大型开发项目快速下沉至城市周边时，社区商业发展仍相对滞后，开发往往因小规模、邻里化的特征而忽略品质。

　　本次疫情造成居民无法远距离出行，对社区商业的依赖程度激增，已然暴露出社区商业在诸多方面的不成熟。生鲜电商、社区生超覆盖面不足、便利店产品丰富度欠佳等问题都导致多数城市的社区商业尚不足以满足居民日益丰富、多层次的消费需求。尤其当面临公共事务危机时，社会商业的承载力问题更应引起后市思考。

　　反思本次疫情对社区商业的考验，未来社区商业的发展及提档升级成为零售商业三级体系中最应重视的一环，三级体系的同步发展奠定零售商业市场的可持续性。因此，我们看好后市社区商业的发展潜力。