阳光100预期2019年盈利增超8倍 将超过22亿元人民币

　　3月3日晚间，阳光100中国（2608.HK）发布盈利预喜公告，预期2019年度溢利将超过22亿元人民币，预增超过8倍。公告称，随着公司业务转型初见成效，利润来源更趋多元化，利润预期增长的主要原因是去年阿尔勒小镇项目开发中出售了住宅部分的权益而产生收益，以及非住宅类主力产品的销售毛利上升。

　　2019年度，阳光100先后将重庆国际新城项目、广东清远龙塘镇项目及东莞松山湖项目出售，出售项目资产金额累计约80亿元。这个金额虽不及阳光100董事会主席易小迪在2019年年中提出的“再完成100亿”资产出售计划，但已经极大改善了阳光100的负债和利润数据。

　　和外界部分人士将阳光100的出售资产行为解读为短期降低杠杆不同，据阳光100内部人士表示，公司将聚集新业态当做未来战略转型方向，这意味着未来阳光100仍将出售更多项目内的住宅部分，重点开发商业和喜马拉雅等新产品。

　　阳光100近年重点发展以运营为主导的非住宅产品，旗下主力产品线喜马拉雅公寓和街区综合体都采取租售并举模式，以销售获得开发收益，以统一运营获得服务性收入，并带动物业升值。

　　接近阳光100的人士也证实，通过统一规划、将住宅项目对外出让合作，从而获得一级开发收益，这也将成为公司未来持续推进的常态化业务。

　　易小迪曾在接受媒体采访时表示，土地是“类金融产品”，能够被快速变现，而通过出售大体量项目中的住宅开发部分的土地获得现金流，有助于阳光100聚焦、提升核心资产。

　　阳光100的战略转型是基于国内住宅市场见顶的预期。业内人士也曾预计，未来新房市场规模将会逐渐从目前的15万亿左右缩减到10万亿左右，在缩量市场中，企业之间的竞争会加剧，资源向头部大企业集中，中小企业如果直接竞争则面临生存困难。

　　“尽管13万亿以上的市场规模，是全世界最大的，但这个市场的竞争也是很激烈的。”易小迪称，过去阳光100一直想要一下子“抓住两只兔子”，既想把转型和新产品线做好，又不想放弃传统地产开发主流市场，对于中小企业来说是不利于建立竞争优势的。

　　从2014年提出战略转型之后，阳光100一方面聚焦2万亿元的非住宅开发市场，另一方面升级喜马拉雅、凤凰街和阿尔勒三个核心产品，仅把住宅开发和出售资产视为优化现金流、提前锁定利润的开发模式。

　　在2019年上半年与佳兆业交易清远项目时，阳光100把未开发的住宅项目出售给佳兆业，自己保留了阿尔勒小镇部分。易小迪表示，“我把核心的东西打造好，非核心的东西是可以出让给同行来合作的。”这是阳光100目前阶段的开发模式选择。

　　据阳光100公告数据，2018年全年，其商用物业及车库的合约销售金额为36.04亿元，占总销售额的29.79%。2019年上半年，其商用物业及车库实现合约销售金额人民币15.59亿元，较2018年同期增长27.0%，占总销售额的比例增长到了41.17%。

　　其中，西安阳光100阿尔勒和温州阳光100阿尔勒两个项目贡献显著，合约销售金额分别为人民币7.03亿元和人民币5.2亿元。阳光100认为这是核心业务获得显著加强的表现。

　　易小迪曾经表示，未来非住宅业务的业绩占比要超过50%，“我们是一个专业商业开发商，我们主力产品很专一，文化商业街和喜马拉雅就是我的专业产品。”

　　阳光100一方面把非住宅业务视为未来的聚焦方向，另一方面也希望通过专业产品的打造，来提高获取土地的能力，最后“引入”住宅开发的合作方，或者通过交易的形式出售住宅部分的土地，完成分工开发——阳光100获得出售资产的利润，合作方获得更快的周转节奏，同时节省了不同产品的开发协调管理成本。

　　按照2019年中期报告的数据，截止2019年6月30日，阳光100尚有土地储备总规划建筑面积约1284万平方米。以2019年转让三个项目245.9万平米的速度计算，剩余土储可供未来5-6年出让。

　　“还将继续拿地”，阳光100内部人士表示，其中河北兴隆项目及温州项目均附带有大规模的土地一级开发工程。而阳光100顺利获取这些项目的一个重要原因，就是阳光100对于创新产品的能力及投入的决心获得了地方政府的高度认可。“包括在2018年获取的武汉阳光100凤凰街项目，也与综合体产品线的思路获得地方政府高度认可有关。”

　　阳光100表示，出售部分项目股权之后，公司仍有可支持长期发展的优质土地储备。截至2019年年中，公司拥有土地储备总规划建筑面积约1284万平方米，主要位于环京区域、温州，以及无锡、西安、武汉、沈阳等城市。未来将以长三角、珠三角及环首都经济圈城市为主要拓展区域，在西安、郑州、海口、岳阳、盐城等城市获取新增土地储备。

　　2019年度，除前述项目出售外，阳光100还新获得多个项目或增持项目股权。其中包括环京区域的兴隆高铁新城项目，增持天津喜马拉雅项目股权和温州项目股权，以及入股环京文旅项目热河山谷。

　　上述人士透露，一旦越过运营这道门槛，喜马拉雅等产品线就有了规模扩张的底气，即使在一、二线城市有大量以低成本获得优质商办物业的机会，目前在北京、西安、郑州、长沙、海口等城市有一批意向项目正在评估中。

　　这种模式一方面有利于缓解阳光100目前的杠杆，2019年中期公司的短期贷款及借款为45.28亿元，相比2018年底下降了58.92亿元。另一方面，也可以让阳光100获得之前土地储备和城市化扩张的红利，同时加速旗下960万平方米的权益建筑面积土地储备的开发速度。