物业部门太花钱？那是因为从开始就没有做对

　　有很多人认为物业管理就是保安保洁做服务，很多发展商对物业不够正视，除了国内几个比较大的集团公司对商业物业比较重视外，大部分城市物业公司对商业物业的概念还不清晰。

　　物业管理的定义

　　是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。——摘自中华人民共和国国务院令第379号 《物业管理条例》

　　物业到底是做什么？

　　物业本身的含义就是管理，物业这个词英语叫property，是资产的意思。这个词从香港引进，他们将单一建筑称为「物业」，之后很多人认为物业就是服务，但这其实是误区，物业管理首先是管理，经营第二，服务才是第三。

　　物业管理的定位

　　物业管理的定位是资产的管理者，其次是资产的经营，最后才是客人和业主的服务商。

　　很多开发商都说商场越开越多，电商冲击，线下不好做，但我们知道很多人会去国外购物，不在我们商场购物的原因之一，就是我们线下的经营没有做好，而线下经营很大程度上是物业管理没有到位，其次是商业运营没有到位，然后是货品的价格。

　　因此，物业管理不应只关注表皮的光鲜，更应做好内在的调理，尤其是以公寓、写字楼、商场为主的持以经营的商业物业，需要厘清内在的逻辑。

　　前期介入的重要性？

　　我们都知道，物业管理应接入项目开发的每个阶段，而最重要的是前期的介入，物业管理参与策划定位，不仅为项目的建设及今后的投入使用创造先天条件，并且最大化节约建设资金，更为今后良好的物业管理及运营服务打下基础。

　　房地产开发本身就是一个非常密切的协同合作的过程，而不是像大多数开发商认为楼盖好了，招商完成了就把这个建筑交给物业，是大错特错的。我们不能只专注于自己模块的工作，而没有形成完整的价值链条，那么这个商业物业就很难做好。就像很多成本控制从规划设计阶段就没有被重视，后期花费的成本没有经过仔细测算，那么商场的经营就不会好。

　　另外说说物业公司的分类，第一类：甲方旗下的物业公司，一切服务于甲方，不考核经营指标；第二类：甲方旗下的物业公司，但独立核算，需要考察经营指标；第三类：市场上的物业公司。三种物业公司由于战略定位和经营目标不同，管控的结果就不一样。以中粮大悦城为例，服务甲方是其主要目标，而集团的战略是以扩大品牌营销力，因此清晰的战略定位下经营管理也有的放矢。很多物业公司想学习这套模式，但都浮于表面，其内在的系统和逻辑才是关键。所以要想在前期介入做好准备工作，应梳理好物业管理在这个项目中或在集团中的定位。

　　那么，前期介入应该做什么？

　　首要的还是市调，尽管很多开发商知道市调的重要性，但很多团队都没有将当地的情况摸清楚，也没有完整的运营系统。

　　其次要弄清楚直接对接人是谁，如果沟通不畅，有时越位有时不到位，容易产生内讧，这就导致在资金的不足的情况下，双方无法沟通和参考的相关的意见和建议。

　　由于很多开发商在规划设计的时候，没能把物业这个模块清晰地梳理到位，而越到后期越觉得物业是一个花钱的单位，这个问题的本身就是物业公司在前期介入沟通中，因此需要跟开发商讲清楚什么是商业物业管理，让他们了解商业物业的标准、流程以及管控结果，更新物业只是保安保洁的认知层面，了解商业物业与住宅物业的区别。

　　商业物业管理体系中包含了租户的服务管理、对外协调公关、能源管理服务和环境维护等有10个模块的内容，但应注意到每一个模块都有很多细分的工作，以环境管理来说，其涵盖了保洁管理、空气管理、温度管理、消杀管理、机控管理等，所以在前期介入时，应该清楚我们应该管理的内容、权责等方面的内容。

　　如果进入一个新的地区开发商业项目，那么前期应该准备更多内容，比如当地的法律法规、外包团队的水平、物业费的价格、同类物业物业费的标准，同类建筑的外墙结构和设备等进行详细的调研。

　　很多商业项目的决策人存在的一个误区，就是在测算阶段没有将物业的成本计算进去，以至于后期的服务质量和管理质量不好，导致消费者不来。

　　以上课程节选自赢才商学院线上分享《商业物业管理及品质提升》。

　　优秀的物业管理不仅能延续物业的生命，更能提升投资的可进入性与退出的便利性，改善和提升商业地产的金融价值。如何通过关注商业物业日常工作的细节，学习在保洁、保安、工程设施设备的维护和保养、节能、电梯、财产一切险的购买、新旧消防法规的解读等内容，提升项目的品质，赢才商学院【杭州】公开课《资产管理视角下的商业物业管理——购物中心物业的保值和增值体现》将在6月20-21日开讲。

　　以下是部分课程大纲：

　　一、商业发展的三个阶段

　　商业商业物业管理是资产管理的第一个阶段和底层资产

　　持有型物业和销售型物业的区别

　　二、商业物业管理的三个阶段

　　商业物业管理在购物中心设计阶段的前置

　　物业服务对于二次装修阶段的监管和控制

　　物业服务品质对购物中心经营阶段的保值和增值

　　三、物业服务品质对于购物中心经营阶段的保值和增值

　　保洁

　　对于不锈钢制品的保洁原则

　　洗手间的保洁标准和服务细节

　　公共区域地面的保洁工具和不同作用

　　保洁质量导致了资产估值的变化，环境锚定价格。

　　保安（秩序维护）

　　安全岗位设置和排班的方法

　　监控中心和消控中心

　　商户后备钥匙的管理方法及原因

　　车库秩序维护对经营的影响

　　节电

　　电费峰、谷、平的含义及对购物中心日常运营能源费用的影响

　　空调用电的安排

　　铜损的降低

　　“能源合同管理”及其实施方法

　　电梯

　　升降梯的等候时间及其安排方式

　　扶手梯的保养重点

　　办公楼设计阶段注意事项和对租值的影响

　　保险

　　财产一切险的购买方式与成本

　　出险后工程部的应急措施和货损降低

　　消防

　　对比新旧消防法，对物业责任主体的异同

　　客户服务

　　开发商或商运管理公司与客户的关系 用真诚还是强调技巧

　　营业环境

　　四、物业服务在购物中心二次装修阶段的监管和控制

　　二次装修的六个监管阶段：图纸提交-审图意见出具-消防预审-隐蔽工程验收-消防验收-竣工验收

　　审图意见的出具

　　装修阶段对于指定消防和空调的意义和方法

　　租户装修难题的帮助和程度把控

　　租户交铺标准和要点把握

　　二次装修阶段保险和理赔

　　五、从管理物业到商业物业管理

　　商业物业管理的市场法则

　　形成商业物业管理的基础文件（两本书三张表）

　　在租赁合同谈判阶段物业条件的影响和作用

　　公众责任险的规范性描述和内涵

　　形成“成本中心”

　　资管时代物业的地位和趋势

　　物业保值增值的路径

　　更多商业物业管理的课程可询：13632218871（同微信）