金茂武汉再造一个“新城” 投资50亿元打造长江TOD综合体

　　自3月份重启土拍以来，两个月时间里“暴风眼”武汉，吸引了一大批房企前来投资。

　　前有融创孙宏斌亲自赶赴武汉签约长江文旅城项目，后有龙湖、招商蛇口超百亿抢地。如今，金茂也将目光瞄准了这座城市，以TOD项目的方式对外亮相。

　　6月4日，中国金茂在官方微信披露消息称，国务院国资委、湖北省委省政府于昨日召开中央企业助力湖北疫后重振发展视频会议。会上，中化集团与武汉市政府正式签订“中国金茂武汉长江TOD综合体项目”合作协议。

　　根据协议，金茂将在武汉长江新城起步区谌家矶核心地段建设长江TOD综合体项目，其中包括企业总部及产业研发基地、5A甲级写字楼、超星级酒店、高端生态主题商业街区、大型商业MALL等，投资额约50亿元。

　　关于上述签约协议，一位接近金茂的人士对观点地产新媒体表示：“目前这次只是与国资委签署了框架协议，具体协议的细节部分还没有最终敲定，包括项目体量、具体地块项目内各项业内指标以及开工时间等。”

　　再进武汉城

　　疫情后武汉的首场土拍中，金茂子公司就以62.5亿元成交价揽下汉阳区2宗关联的住宅、商服用地，成为当天土拍中的“主角”。

　　分别以32.41亿元、30.06亿元竞得汉阳区P（2020）011号、汉阳区P（2020）012号，楼面地价4794.38元/平方米和5060.61元/平方米。

　　时间回溯到去年12月末，金茂与武汉汉阳区政府签订了方岛智慧科学城项目产业峰会暨产业合作签约仪式，在武汉落地首个城市运营项目。随后拿下的两宗地块，是上述项目的新进展。

　　半年后，金茂从武汉中心城区走到了新城区，并将在这里再造一个“新城”。

　　观点地产新媒体翻阅获悉，2019年3月19日，武汉市自然资源和规划局官网公布了《长江新城起步区控制性详细规划》。按照规划，长江新城起步区将被打造成武汉的“未来之星”，在道路交通方面将形成四纵六横的路网规划。

　　如此规划设计，无疑为房企打造TOD项目培养了“先天基因”。目前，长江新城起步区基础设施一期工程于今年5月12日正式开工。

　　对此，湖北合富辉煌市场总监殷一戌指出，长江新城片区目前处在拆迁、土地整理阶段，根据当下的规划热度、位于武汉高铁站、机场、东湖高新区中间的位置，这个片区条件非常好的。未来配置的地铁、快速路都比较多。不谈产业，单地产角度价值非常高。

　　如此重要的高地自然吸引了众多企业注意，市场消息称，目前已确定入局的企业包括长江新城建设发展、招商局集团、中信集团、中铁、中铁建、中交、国药、中国一冶、中建三局、中化集团等，而率先打响武汉长江新城建设“第一枪”的是金茂。

　　湖北中原策略顾问中心总经理郑源滔预测：“长江新城起步区还没有进入规模化出地的阶段，今年下半年应该会开始出地。”

　　对于金茂长江TOD综合体项目，殷一戌表示：“武汉商业市场严重饱和，尤其是普通综合体、购物中心，未来还有恒隆、武商集团梦时代、汉口新世界K11等大型高端购物中心准备入市。市内几个大型购物中心开业多年都没招满，商业竞争极其白热化，突围只能靠运营水平。”

　　而郑源滔则认为，金茂长江TOD综合体项目应该是商务为主、商业做配套的项目。

　　“目前金茂在北京、上海、长沙的写字楼品质还是不错的，虽然武汉商业宏观层面供大于求，但优质购物中心依然供给不足。金茂未来会大力发展览秀城购物中心产品线，产品还是有保障的。同时，金茂也希望以这个TOD项目强化自身城市运营商的角色特征。”

　　TOD热潮

　　近几年来，面对逐日稀缺的优质土地资源，特别是一线城市、二三线城市的核心地段，在轨道交通建设的基础上，相继出台了推进TOD开发的有关政策。

　　市场研究机构统计显示，截至今年4月末，在40个开通轨道交通的城市中，超过一半出台了TOD开发相关政策，包括一线城市中的北上广深，二线城市中的南京、武汉、成都等。

　　资料显示，TOD模式指“以公共交通为导向的发展模式”，公共交通指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，在以公交站点为中心、以400-800米为半径建立中心广场或城市中心，特点是集工、商业、文化、教育、居住等于一身的“混合用途”，

　　关于TOD项目的优势，戴德梁行北中国区策略发展顾问部主管郭晓勇在接受媒体采访时曾指出，一个车辆段物业一体化开发项目基本是50万平米起步，仅居住业态就在1.5万到3万人之间，物业货值在100亿元以上，还有商业、办公楼等涉及产业运营的业态。

　　“以深圳地铁为例，住宅价值提升17%-31%，商业价值提升15%-27%，办公物业价值提升10%-20%”他说道。

　　对于房地产开发商来说，TOD项目的吸引力不言而喻，其中以龙湖、万科为代表的房企是最早一批推进TOD项目开发的企业。其中，龙湖在重庆建成了全国首个商圈高铁TOD综合提——光年项目。

　　万科董事会主席郁亮更是将TOD项目定义为企业新的增长曲线之一，他在去年9月接受包括观点地产新媒体在内的媒体群访时表示：“如果在旧改和TOD这种大型复杂项目上能够有所突破，也是为传统开发业务带来新的增长曲线。”

　　但更为“激进”的房企则是越秀地产，先与广州地铁集团达成战略合作，继而引入广州地铁为战略股东，随后将广州地铁旗下优质土地资源以较低的成本收入囊中，可见其在“轨道+物业”TOD模式发展上的野心。

　　过去半年时间里，房企没有停下在TOD项目发展上的步伐。据观点指数初步统计，除了龙湖、越秀地产之外，中交、蓝绿双城、招商蛇口等亦有在杭州、南京、武汉等城市有TOD项目落地。

　　回归到金茂身上，除了本次落地武汉长江TOD综合体项目外，开发TOD项目已并非第一次。观点地产新媒体检索中国金茂官网统计发现，目前金茂已在温州落地3个TOD项目，在宁波、天津、杭州分别落地1个TOD项目。

　　当然，有过往经验并不能完全代表有着优秀的作品。TOD项目虽然有着诸多利好，但“硬币的另一面”则是对于开发商而言挑战同样不小。

　　因为各业态之间并非单纯的排列组合，而是在高效利用土地空间的基础上，做好有机、合理的布局。

　　一位业内人士指出，TOD项目构成要素比较复杂，有土地、轨道、物业等，不同要素有不同的特征。同时，TOD项目还涉及到政府、地铁公司、房企三方的利益关系，这也是决定项目能够顺利落地的关键。