“顶流”太古汇广州九年，谁捧红了它？

　　这个春夏，在广州呆了九年的太古，又火了一把。

　　4月，重装而生的爱马仕，率性打破疫情之沉寂，店门大开。熙攘赶来的人群，炒热了广州太古汇（开业时间:2011-09、已签约189个品牌）。首日销售额破270万美元（约1900万元，消息来源：《女装日报》），让挣扎在生死边缘的多数商家看红了眼。

图片来源/广州太古汇订阅号

　　由春入夏，商业复苏鼓点喧闹，小龙虾配啤酒的季节来了，文和友出现了。

　　7月12日，试业24天后，广州超级文和友在赞弹之间全面揭幕。门店落地处，是与广州太古汇一街相望的兄弟物业——汇坊。

　　开业当日，截至21点，这个广州太古汇和汇坊里占地面积最大的租户，取号排位数已达2502台，羊城吃货蜂拥而至。

　　爱马仕与文和友齐飞，“抱得美人归”的太古地产，在疫情阴霾下给了商业地产人上了堂华丽丽的逆势赚钱大课。

　　而在此次赚足眼球前，自2011年至2019年，广州太古汇销售额已实现连续32个季度正增长。“唯快不破”年代，向来稳健的太古，遇上务实至极的广州，内含的爆发力何来？

数据来源/公司公告   制图/商业地产头条

　　备注：自2013年一季度起太古地产公司公告才开始披露广州太古汇运营数据，2011-2013年并没有披露此数据，若以此来算，广州太古汇购物商场销售额连续增长28个季度。

　  有了个好位置，还要巧设计

　　太古的商业故事，起点是香港“港岛东”的太古城中心。而真正打响名气，则靠1988年面世的金钟太古广场，因磅礴气势而成地标。

　　多年摸爬滚打，太古深谙“地段、地段，还是地段”之于商业盒子的重要性。于是乎，迈出闯入内地的步子时，其慎之又慎。

　　据公开报道，广州并不是太古当初首选之地。“论投资环境和增长前景，他们（太古）都认为上海是最适合的，最具国际性；第二是深圳，离香港近；第三个才是广州。”

　　2001年，太古正式宣告进军广州，与天河城、正佳广场毗邻而居，取名“广州太古汇”。

　　图片来源/广州太古汇服务号

　　但自签下意向书到开业，广州太古汇接连遭遇合作方广州日报报业集团的人事变动和SARS事件，项目推进缓慢。

　　直至2004年，其通过新加坡淡马锡基金将广州项目总投资增至46亿元，并增持股权到97%，才得以办完用地手续宣布动工，而前期的设计也全部推翻重做。

　　“我们考虑一个项目的时候，要看50年……”彼时，太古地产董事局主席史乐山调侃称，太古每做一个项目，就需充分考虑为日后保留足够的可调整空间。

　　建筑设计：玻璃盒子、下沉广场

　　广州太古汇南侧直面天河路主干道，透明玻璃盒子与外部街道平行。透过玻璃幕墙，可一眼望穿商场的内部布置，催化和加速着消费行为的发生。

　　一方面，内部空间关系聚拢着更多的外部目光；另一方面，通透设计也将空间网络向外部延伸，在心理感受层面上扩大了项目的空间使用范围。

　　玻璃幕墙四角，安置着三个塔楼及一个文化中心，中间则退让出大片面积建商业广场。区别于多数购物中心，广州太古汇巧妙的将地下两侧商业空间“下沉”，看似两层，实则是四层半。

　　如此设计，在一定程度上消除了消费者不愿抵达高楼层的习惯及心理，避免了以往商场三层以上人烟稀少的尴尬。

　　广州太古汇项目平面图

　　内部规划：十字动线，扶梯串场

　　据Ethan对广州太古汇实地调研报告，项目主动线长度约250米，是消费步行的舒适距离；同时动线向下弯曲，创造了弧形的商业空间体验，增添逛街的趣味感，且变相拉长了动线长度，更多铺面橱窗得以凸显。

　　从平面动线上看，广州太古汇采用十字形，将人行主入口和车行入口放置于南北向的短轴上，而在长轴两侧各设一个入口，最核心的大牌落位于短轴线上，其他商铺则落位在长线上。

　　广州太古汇L1平面图

　　垂直动线上，项目大量使用扶梯，仅设置了一部升降电梯，增加了顾客在购物中心内的洄游，创造更多购买机会。

　　图片来源/广州太古汇订阅号

　　站在L2层俯瞰，会发现广州太古汇十字型中庭向下延伸至M层（负二层），并向东西两侧延伸、贯穿整个购物中心。中庭上方以错落的椭圆形“天井”点缀，扶梯交错，自然光直落各楼层，地下两层压抑感骤减。

　　图片来源/广州太古汇订阅号

　　而中庭层高、道宽这些精确到厘米的细节上，广州太古汇同样费了些心思。3.9米的净高，无柱、通透空间设计，增强项目流畅、导向性。

　　12米的走道（包含中间的镂空区域），远高于规范所要求的下限，提升地下层空间同时，强化消费者地下逗留意愿，也间接抬升了商铺价值、租金水平。

　　*注：以上广州太古汇项目建筑数据来源于Ethan对广州太古汇实地调研报告。

　　外部连接：三通地铁，多层打通

　　广州太古汇创造了多层城市链接。

　　地下二层与广州地铁三号线石牌桥站的两个出口非线性连接，城市人流从地铁轨道层或地面进入站厅层时，可迅速进入商场内，导向清晰。此外，在其西北角还预留了与地铁 1号线体育中心站的连接空间。

　　此种连接模式在商业人流与地铁站人流之间形成缓冲空间，能有效避免拥堵场面。

　　值得一提的是，出于商业考虑，为保证足够商铺层高，广州太古汇不惜增加造价以提高埋深，且减少地下机动车的停车位（地下机动车停车位约700个左右）。

　　广州太古汇与地铁站的连接示意图

　　从车流动线上看，项目南侧广场不设置落客点，将主要车流至北面，北侧商铺价值斗升，虽不在主干道，但展示性丝毫不弱于南侧商铺。

　　同时，独立的货运动线确保货车不会对客车产生干扰，地下四层的层高能容纳货车进入，无需占用首层面积装卸货物、搬运垃圾，将易显杂乱之处都收于内部，最大程度保留了项目的完整性。

图片来源/广州太古汇官网　　

　　站在华灯熠熠天河路，远观广州太古汇，会发现外部连接四通八达的它，早已不是独立个体，公众自然选择之下，可通过商场到达附近各个街道，多方涌入的人流加持着，场子自然越养越旺。

　  天河路的常胜将军，运营密钥在此

　　完美的选址位置、恰到好处的巧设计，广州太古汇好似个赢在起跑线的小孩。但商场自开门纳客那刻起，就开始了一场不会结束的运营修行。

　　业态及品牌的组合布局是个动态过程，有限空间效用最大化是根本原则，而具体的排列组合则须结合人流动线设计、店铺分割的最优化等进行考虑。

　　一般来说，开业不久、尚在“养”阶段的购物中心偏爱引流的业态、品牌，项目逐渐成熟稳定后则向盈利能力较强的业态、品牌靠拢。

　　开业的第九个年头，广州太古汇早已迈入稳定运营期，拥有足够自主选择品牌的话语权。LV、Chanel、Dior、Hermes四大“镇店之宝”绕椭圆形中庭两侧依次而开；二楼辅以I.T、maje、菲拉格慕等，轻奢之气势袭人。

图片来源/LADYMAX

　　这些“镇店”的高承租力品牌，是太古汇追热点、炒话题的底气之所在。但选择网红之品牌时，首店依旧是其不变的宗旨之一。

　　在广州太古汇MU层（负一层），近几年品牌调改中愈发契合当下消费、话题热点，现以美妆护理、国际二线品牌、潮牌为主。

　　具体看，除餐饮业态外，美妆护理类品牌数量在该层占比超三分之一。其中，帕尔玛之水、la prairie、修丽可等均为广州首店。乘着美妆大风潮，其新增的美妆品牌正不断覆盖更多消费人群。

　　购物中心作为平台，其与租户（品牌）间存在彼此利益的一致和资源的互补，双方是个协同网络，正向的新成员（新业态、新品牌）加入会为整个协同网络带来新增长契机，丰富项目的卖点。

　　资料来源/《商业地产中地产与零售企业间的协同效应研究》

　　业态合理配置、调改之下，广州太古汇品牌门店“引流大法”亦技艺娴熟。M层（负二层）北侧动线末端，布置了Ole‘精品超市，东侧则是顺电，两大主力店客群明确，引流明显。

　　餐饮门店布局，则颠覆了集中布置的模式。网红轻餐Lady M、Wagas开在MU层（负一层）两端，最大程度吸引公共交通接驳处的客流，而awfully chocolate等咖啡轻食类餐饮亦多围绕负一、负二层两端布局。

　　接入外来客流外，留住满足商场附近办公人群，是广州太古汇高人气的另一秘诀。商场MU层（负一层）的大食代广场，搭配翡翠拉面小笼包、元气寿司、满记甜品、美奈小馆、星巴克等餐饮，多为商务白领心头爱。

　　而在负一层与一栋写字楼连接处，以辅以莆田、葱间、亁杯亚洲风味餐饮品牌，负二楼与地铁接驳处则以面积较大的中式餐饮店铺为主，如金牌陶陶居、翠园、江南厨子。这些品牌可同时满足商务、家庭聚餐需求。

　　至于三楼，屋面花园处，拥有露天座位的餐厅则是以西餐、轻餐及异域餐饮为主。

　　ELEPHANT GROUNDS   图片来源/广州太古汇订阅号

　　以上，不难看出，不同于上海港汇恒隆广场、北京SKP之浓浓的重奢style，广州太古汇有着独属的小资、精致。它并非高不可攀，也绝不平庸。

　　被排队疯抢、“闪着金光”的爱马仕，与街头市井、烟火味浓浓的超级文和友并肩齐飞，有着一种混搭的迷离之美。

　　但显然，并不是每个开发商都能复制个广州太古汇。首先，太古的“慢节奏”，多数人学不会，也不敢学。

　　“我们从来都不是以数量取胜。市场上有许多的开发模式，其中一种模式比较强调数量，希望以最快的速度复制到尽可能多的地方，这种模式对一些开发商来说是好的，但对于太古地产来说则行不通。”白德利曾如是说。

　　另一方面，太古对商场定位的准确拿捏，对品牌的组合、布局的严密梳理排布，同样是门需要技艺沉淀的技术活。

　　图片来源/广州太古汇服务号

　　“我想这是一个马拉松，而不是一个短跑的竞赛，既然是一项长跑，肯定视角要看得更长远一点。”

　　当然，在广州这个对奢侈品有些“云淡风轻”的城市辟道而行，且干着疫情阴霾下“最好的生意”——卖奢侈品，于多数购物中心玩家同样可遇不可求。

　　天时地利人和多重叠加，才有今日之广州太古汇。站在九年站台，往回望，这个天河路上的常胜将军会否想起当初对广州的纠结？重新思考着：是它捧红的广州？还是广州捧红了它？

　　但不管答案如何，这并不会妨碍它继续笑傲天河路，笑傲广州，以及偶尔蹿红中国。

　　参考资料：

　　【1】羊卫辉.商业地产中地产与零售企业间的协同效应研究

　　【2】Ethan的商业建筑调研-广州太古汇

　　【3】伍泽礼.广州大型商业综合体与地铁的连接空间的设计研究

　　【4】雷秋雯.广州太古汇裙楼商业分析

　　【5】桂梓期.广州地区商业综合体中介空间研究