越秀房托林德良：资产价值最大化 关键是资产、资本管理及人货场重塑

　　从2019年到2020年，我们经历了疫情的洗礼，秩序在更新、模式在进化、逻辑被重塑，商业地产行业在复苏中乘风破浪。回顾市场发展历程，有收获也有痛点。

　　2020年8月25日-28日，由赢商网主办的第15届商业地产节在广州南丰朗豪酒店隆重举行。本届地产节以“追梦的力量——新生态·新秩序·新未来”为大主题，吸引数千名中国商业地产行业领袖精英学者汇聚一堂，共话商业创新与未来发展。

　　8月27日，在“商业推动地产论坛第15届年会”上，越秀房托董事会主席、执行董事及行政总裁林德良，带来《以价值为驱动，关注数字化及后疫情下的资产价值最大化》主题演讲。

　　林德良表示，今年资产管理的元年，所谓资产管理，并非简单的租赁或运营管理，而是从开发、运营到金融化，要做到每个环节价值最大化。

　　何谓“价值最大化”？首先要了解商业地产公司的盈利模式。

　　第一种是商业物业开发出售。这种一般是以住宅为主的地产公司的盈利模式，开发-出售-实现现金流回笼，但它的缺点是——无法实现物业价值最大化。

　　第二种是商住并举，也包括开发、出售环节，但更重视通过运营、租金收入等方式回笼资金，以弥补开发的现金流缺口，这属于重资产模式。香港资本市场对这种类房股的要求是——实现快周转。

　　第三种是“开、运、金”模式，即开发后通过运营，把建筑物变成“股票”（把房地产变成金融产品），最后完成“退出”，这种模式下，净资产收益率是最高的，资产价值也最大化。

　　要实现资产价值最大化，资产管理营运很重要，资本管理亦然。

　　资产管理是前端，如何进行主动管理？林德良以武汉越秀财富中心举例，该项目处在疫情风暴中心武汉，在未复工复产的状态下，写字楼出租率不降反涨，涨幅达19%。

　　为了达到这个成绩，林德良分享了背后做的一些“努力”：即对城市产业动能和消费动能进行分析，“因为消费动能会影响商场”，将两者进行分析后，就大概知道疫情后，市场对写字楼的驱动需求了。

　　谈及资本管理，林德良以广州IFC香港上市为例，“我们曾经考虑房产证是每一层拿，还是分单元拿。当时我建议必须分层分单元，才可以有分拆出售议价；此外，分摊面积还得分摊到价值最高的物业上。”

　　而经历疫情，林德良对于资产价值的提升，也有了全新的认知：我们不再是简单出租物理空间，而是全面升级裂变式营销的“悦享会”平台，重新连接人、货、场。