商业地产界的网红——TOD该怎么打造？

　　来源 | 赢才商学院线上直播分享

　　由加得商业与赢才商学院推出的《夏季商业周周谈》线上分享栏目，已经来到尾声，识别图中二维码，可收听前几期的节目。

　　在前几期的节目中，主讲老师窦丹与我们分享了《从商业融合到城市空间链接》的内容，围绕主题剖析了日本TOD项目的高效商业设施的规划、城市化进程二次开发、商业设施链接城市空间等当前国内商业地产关注的热点内容。

　　01 TOD的来由

　　TOD（transit-oriented development）是以公共交通为导向的规划开发，以公交站点为中心、以400-800m（5-10分钟步行路程）为半径建立集合工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区。

　　像纽约、东京、香港这些大城市，都有过非常成功的案例，日本六本木新城堪称“TOD鼻祖”。它以轨道为节点，通过开发超高层和地下空间，形成立体使用的“垂直城市”，在20公里核心城区范围影响了至少800万人。

　　02 国内TOD现状

　　TOD这一概念近两年成为了商业地产界的网红，吸引了各大开发商纷纷入局。据统计，目前已经有绿城、万科、龙湖、世茂等20多家房企在布局TOD项目，如万科的天空之城系列、绿城的杨柳郡系列，龙湖则有天街系列。近半年来，开发商也没有停下拿地TOD项目的步伐。

　　根据中国社科院的预测显示，到2030年中国的城镇化水平将达到70％，届时城市规划问题将成为土地利用方面的首要问题。因此，TOD模式的相关工作无疑将在推动国内城市建设的规范化进程、实质性的贯彻落实“可持续性发展”的城市发展科学理念中起到关键作用。

　　TOD模式开发潜力巨大，不仅能实现土地溢价和物业增值，更是全面提升城市综合能级和核心竞争力的助推器。

　　虽然目前国内TOD模式尚在探索阶段，但相信随着各地TOD项目投入实践，国内也将慢慢研究出适宜中国落地的TOD模式。

　　03 日本TOD模式

　　尽管TOD商业模式是源自于美国，但日本凭借丰富的开发与成长经验成为了TOD模式的集大成者。

　　资料显示，仅东京23区就有轨道线路42条、2246公里，日均客流1600万人次以上，轨道交通沿线的TOD项目随处可见，为区域经济发展注入了新活力，成为城市转型发展的重要支撑。据介绍，目前日本TOD领域主要有6家民营化JR铁路公司、16家大型民营铁路公司，以及三井不动产、三菱地所等房地产商。

　　日本轨道交通与房地产的一体化开发模式，可以追溯到20世纪20年代初期。由阪急电铁在大阪京都地区率先开局，成为轨道沿线开发模式最成功的的案例之一。在大阪梅田轨道交通沿线开发中，不仅有住宅，还包含了商场、剧院及游乐场等多种业态，丰富的配套令区域内的土地大幅度升值，而后这种模式也得到政府的支持。

　　这种地铁附近的“地下经济”，对城市来说节约了土地，对消费者来说，出了地铁站，地下就能满足自己的消费娱乐需要，既免了日晒雨淋，还节省下时间好好挑选心仪的商品，可以说是一举多得。

　　04 两个经典案例

　　日本六本木新城

　　作为“TOD社区理念”的世界鼻祖级代表性项目，六本木以轨道为节点，通过开发超高层塔楼和地下空间立体使用，形成“垂直都市”，将城市空间与车站空间融合，在20公里范围内形成了超过800万人的核心城区，日均客流300万人次。同时，也让六本木新城是东京著名的购物中心和旅游圣地。

　　在打造时，六本木也有很细致的前瞻性规划，亦克服原坡道地形，形成了立体广场空间。建筑物的电梯井、楼梯间和公用单位的核心部分，都移到南北两边，为中心保留了更大空间，人群能够在商业区和文化区自由流通，以便于后期进行改建或装修。

　　不仅如此，项目在保留原有景观的基础上，打造绿色长廊，将项目融入到周边集群。其还引进了国立新美术馆、六本木山庄等文化设施业态，形成了一个具有文化氛围区域性的六本木艺术三角区，有效地提升了环境品质，增强了地区活力。

　　将TOD与社区生活做到了很好的串联，人们可以在生活区穿梭自由。不仅满足了人们品质生活所需，又有效的疏通了人流，解决来往地铁的人群拥挤问题。

　　涩谷站TOD

　　涩谷是与新宿、池袋并列为东京三大副都心，是东京最具代表性的商圈之一。同时它是东京通往首都圈东南郊区的重要转运点，拥有多家连锁百货公司及综合商场，为东急集团的大本营。

　　涩谷的轨道交通十分发达，多条交通线路贯穿于此地，宛如是这个以音乐、年轻、潮流著称的都市的生命血脉，支撑着涩谷年轻又澎湃的心跳。

　　涩谷站作为东京最重要的枢纽之一，汇集了四家铁路公司，JR山手线、JR琦京线、JR湘南线、东急田园都市线、东急东横线、京王井头线、地铁银座线、地铁半藏门线、地铁副都心线共九条线路贯穿其下。每天的换乘人数超过300万人次，涩谷站是东京圈仅次于新宿站的第二大交通枢纽。

　　涩谷站上盖综合体巧妙地在采用了轨道上盖混合物业，集酒店、办公、商业、交通、停车等功能于一体。在后期的项目中，更有多个公共空间设计于内，如可用于社交聚集或活动策划的空中展台。

　　涩谷站周边以商业广场居多，如八公口广场、涉谷Hikarie、涉谷Mark City、涉谷东急百货等。

　　05 小结

　　发展到今天，TOD模式除了完成基于城市交通问题的解决方案，更关注深层次人的需求的表达，而日本的开发模式值得我们借鉴和学习。

　　在《夏季商业周周谈》栏目中，我们之后将围绕「商业场景链接消费情感」、「文创商业」、「如何构建构建主题化商业空间」等话题进行探讨，欢迎收听。

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