“尖子生”三里屯太古里的备考故事

　　疫情席卷下，商业地产经受着一轮大考。一直以来有着“首店收割机”美誉的三里屯太古里，依旧保持住了行业“尖子生”的水准，在客流波动和线上承压的双重影响下，凭借强化社交体验和持续品牌更新脱颖而出，以扎实的营运和商业创新赢得了市场。

　　延续“首店”带来的商业效应

　　三里屯太古里首次被称为“首店收割机”是在2017年，之后关于“首店”的话题就一直围绕着它。其实三里屯太古里本身对于“首店”并未作出过特殊的定义，三里屯太古里总负责人马泽丹表示，“所谓‘首店’，我觉得相对于‘首’，我们更重视‘店’。因为我们开首店的初衷就是为了在产品上有更多的新意，有更好的消费体验，有更强的商业创新。”

　　2020年，新冠肺炎疫情的笼罩下，国内品牌减少或推迟拓店计划、国外品牌对于中国市场的态度更是谨慎，全国各商业项目招商均面临着巨大压力。据中城商业研究院发布的报告显示，疫情期间全国典型购物中心平均空置率为21.10%，已经超过行业公认的20%空置率警戒线。

　　而截止目前，三里屯太古里已经有20余家的品牌商户变动，其中不乏全国首店和北京首店。最近两家接连开出的新店，再一次将三里屯太古里送上了热搜榜，这两家新店分别是苹果亚洲最高级别旗舰店和“纽约三宝”之一的Shake Shack北京首店。

　　除此之外，上半年亮相的品牌新店还包括来自日本的PUBLIC TOKYO和UNITED TOKYO中国大陆首店，日本甜品LeTao、新锐潮牌Randomevent的北京首店，瑞典香氛BYREDO的全国首家beauty plus精品店，英国家居设计品牌Tom Dixon推出的首家精品店暨概念酒吧，还有北美品牌MANITO、Self Portrait旗舰店等。

　　据了解，中国首家全新概念的New Balance Grey、FORNO by BOTTEGA等更多品牌也将陆续于今年亮相。

　　在强势的品牌矩阵下，三里屯太古里的客流复苏情况大为好转。多家门店恢复了疫情前的排队盛况，Shake Shack门前的排队客流更有赶超喜茶开业初期排队的趋势。可见，品牌一直是三里屯太古里比较强势的单元，也是其最有话题度的内容。

　　在马泽丹看来，三里屯太古里之所以可以将这些有带客能力、有话题度的品牌引入，主要有三方面的原因：

　　第一，三里屯太古里的团队一直保持对时尚前沿的关注，用心跟踪、挖掘有号召力、有感染力的品牌。通过多种渠道去发现并长期跟踪这些品牌的发展，深度了解品牌的DNA、设计师的创作理念、客户画像。特别注重那些在商业模式、产品设计方面持续创新，能为引领市场的新锐品牌；

　　第二，三里屯太古里开放街区式的建筑形态能够提供品牌更丰富更立体的形象展示面。对于很多欧美品牌来说，无疑具有先天的吸引力，因为在国外，特别在欧洲，品牌设计师对店铺的形态认知更习惯于商业街道。而在北京，能够为品牌提供这种具有商业外幕墙形象的项目并不多，三里屯太古里是其中一个；

　　第三，长期以来，区别于其他商业项目，三里屯太古里招商营运一体的模式提供了类似管家式的服务，从品牌的招商入驻到运营管理，提供充分的支持和深入的辅助，使其能够快速融入城市文化、消费市场。此外，三里屯太古里与品牌保持了紧密的沟通与联系，即使在疫情期间也有着高频的互动。特别是对于一些国外品牌来说，由于对中国市场的理解尚有局限，一定程度会限制自身发展，而与专业团队合作，则能帮助品牌解决后顾之忧。

　　“疫”后重启，给消费者回到三里屯的理由

　　2020年对于线下实体商业项目而言，疫情后的复苏的首要任务便是将消费者“带”回来。众所周知，疫情期间线上消费数据激增，如何在疫情得到控制后，快速让消费者回归的方式便是依靠线下的硬实力，即社交属性与消费体验。

　　马泽丹认为，传统的线下商业改变不了大的消费趋势，线上会越来越快的增长，而且会逐步完善消费体验。所以传统线下商业要做的就是顺势而为，在大趋势里面找到平衡点，发挥自身所长。

　　对于一向重视社交理念和生活方式塑造的三里屯太古里而言，疫情之后对于社交属性的强化是非常关键的一环。餐饮、娱乐、健身、电影院的社交功能是线上无论何时也无法取代的，所以这部分业态有着强社交标签的业态，可以帮助项目更快的吸引消费回流。

　　正如马泽丹所说，接下来会加强此类业态的扶持，将三里屯太古里的社交内容做的更强、更具特色，为消费者带来不一样的体验，给他们一些回到三里屯太古里的理由。

　　为配合品牌上的调改，三里屯太古里对区域内的装潢陈设、道路动线等多方面硬件进行调整和升级。苹果新店内外侧的楼梯，将会成为引导客流向上的重要通道，极大的提升了南区的连通性，这一设计可以促使南区二层形成一条闭合环绕的动向流线，大幅优化二层区域的客流及商业价值。

　　位于北区最西侧的N4楼也在改造升级中，这一改造将围绕提升消费体验，进一步优化人流动线展开，开放明亮的空间设计也会提升整体的体验感。

　　商业的本质永远离不开客流，无论是首店效应还是话题热度，究其根本都是在与消费者对话，只是途径有所不同。对于三里屯太古里而言，作为商业地产的“尖子生”，已经完成了从0到1、从1到2的迭代，而接下来的从2到3可能才更具挑战性，也更令人期待。