海底捞、优衣库正悄然布局，商业地产的“后浪”在哪里？

　　海底捞已将品牌下沉作为主要战略目标；

　　星巴克最新战略是加注中国市场，加快市场下沉；

　　优衣库坚定市场下沉战略，加大三四线城市开店力度；

　　快时尚品牌MJstyle也正在加快下沉；

　　斯凯奇中国的核心业务是市场下沉；

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　　近年来，众多主流品牌商与商业地产开发商纷纷开拓三四线市场。

　　显然，三四线城市已成为商业地产大咖与主流品牌商的必争之地，标杆品牌的下沉每天都在发生，“抢占三四线城市消费红利”也已成为当前业界热议的话题。

　　商业领航者出奇一致的布局，是一二线城市购物中心存量竞争格局下的新的突破口？还是城镇化进程中商业发展的必然趋势？

　　三四线城市存在巨大消费潜力

　　据赢商大数据统计，近十年商业三四线城市新增量占总存量比重降幅低于一二线城市。特别是近两年来，三四线城市的供需结构已经持续改善，商业下沉具备一定市场机遇，但核心在于如何抓住三四线消费力的痛点。

　　根据《2020年下沉市场人群洞察报告》的数据统计，下沉市场用户规模高达6.7亿，占总用户的54.3%。

　　这一群体的消费潜力不可忽视，他们虽然对价格敏感，但平均消费增速远高于一二线城市，70%的下沉市场人群愿意花掉80%的收入。主要有如下几个因素：

　　一是，收入和消费升级更为显著：麦肯锡研究分析，至2025年，中小城市中产人口占比将由目前的17%升至49%；中小型城市的住房等刚性支出显著低于一二线城市，这意味着下沉市场人群的可支配收入更有空间。

　　二是，拥有更充沛的自有时间：24%的下沉市场人群每周工作时间不超过30个小时，而一二线城市这一比例分别为17%、21%。

　　三是，商业地产量质处于低位：中小城市人口占比达43%，但购物中心占比仅17%。

　　整体而言，中小城市的商业地产和消费需求存在错配，目前的需求错配基本由渗透率、性价比更具优势的线上渠道来平衡，但从长期来看，商业地产存增量市场均存在一定的挖掘空间，尤其是强三四线城市，预计最先迎来消费升级机遇。

　　而且，主流购物中心下沉到三四线城市，往往标志着当地商业的迭代，没有竞争店的较量，必然也是成为当地首屈一指的商业地标。这样的项目，不仅给三四线城市带来了一二线城市的消费环境、服务和场景 ，也给三四线城市居民带去一二线城市的品质生活。

　　中骏世界城“品质生活”产品线应运而生

　　一边是渠道逐步下沉的标杆品牌，一边是渴望更新升级的消费需求，承接双向需求，中骏世界城“品质生活”产品线应运而生。

　　针对三四线城市的消费特性和发展需求，中骏商管持续在下沉市场发力，量身打造中骏世界城“品质生活”产品线，聚焦城市全客层家庭，打造当地唯一或首选购物中心，以强势品牌首店介入，融合多元业态与服务功能，提供“吃喝玩游娱购”一站式家庭生活体验，推动居民生活方式全面升级，成为城市新地标。

　　即将于12月19日开业的水头中骏世界城，正是中骏商管布局三四线城市的一个极具代表性购物中心项目。

　　项目所处的水头，在2019年度全国综合实力千强镇中排名第42位，当前却尚未有大型购物中心，商业氛围亟待升级。正是看好水头强大的消费能力和商业前景，海底捞、星巴克、MJstyle等品牌纷纷落子布局。

　　赢商网了解到，截止目前，水头中骏世界城招商即将收官，累计已签约近150个国内外知名品牌。

　　值得一提的是，水头中骏世界城已签约品牌中超80%品牌首进水头。其中，Bravo永辉、横店电影城、海底捞、星巴克、萌多拉都市幻想、哒卟溜欢乐王国等主力店、标杆品牌皆为首进。

主力店　　

潮流运动

精致生活

餐饮美食

　　水头中骏世界城作为水头首个城市综合体，将填补水头市场空白，重新定义亲子、社交、餐饮、零售的新标签，满足水头、安海、石井、东石及周边乡镇一站式消费购物需求。

　　扛起商业升级大旗

　　从水头中骏世界城的招商成果可以看到：下沉的红利正蓄势待发，品牌纷纷布局，以期覆盖更多极具消费潜力的下沉市场消费力。

　　赢商网了解到，水头现有的如永辉超市、麦当劳、肯德基、屈臣氏等众多标杆品牌的销售额，均在整个大泉州区域乃至整个福建省地区名列前茅。

　　或许正因如此，水头中骏世界城才得以在2020年疫情缓解下逆势突围，不仅快速推进招商，还在品牌组合上取得不俗地表现。但宏观一点地说，这也说明“三四线城市潜在巨大的消费红利”正在成为行业共识。当然，这种共识，必然是基于诸多标杆品牌下沉到三四线市场后取得喜人业绩。

　　以优衣库为例，自今年8月份，优衣库首次进驻多个三四线城市，渠道下沉趋势明显，其中就有首进南安的中骏世界城店。该店开业不仅前3天销售额高居全国门店排名前13位，且连续7天销售额包揽福建省榜首。

　　可见，三四线城市的消费红利时代，真的已然到来了。

　　如今，水头中骏世界城结合自身定位及核心客群需求，在“大而全”优势下细化各业态，优选各业态中的“首店”品牌，以最适宜的组合，抢占有消费力、对新鲜事物强烈需求的三四线城市消费力。

　　距离12月19日，仅于百余天，水头中骏世界城招商收官在即，工程进度也有条不紊地推进。当前，项目的主体工程已进入收尾并完成消防一次验收，公区的精装、幕墙、配电室施工已进入收尾、调试阶段，全面进入商户装修管控阶段，横店影城、海底捞、萌多拉都市幻想等大批商家已陆续进场装修。

　　结语

　　市场下沉，已是大势所趋。在此过程中，品牌商和商业地产开发商只有真正能够为三四线城市消费力提供优质的商品和服务，为“美好城市生活”持续提案，提供更好的购物体验，才会为行业和品牌带来“正能量”。