公开课预告 | 破解商业地产成功运营五大难题

赢才商学院   2020-09-23 16:48
核心提示:2020年11月14-15日,赢商网·赢才商学院公开课《破解商业地产成功运营五大难题》即将在长沙开讲,课程咨询:13632218871。

  

  独家首发课程

  

  课程主题:《破解商业地产成功运营五大难题——运营目标、租赁/招商管理、租赁/招商谈判及技巧、运营管理、公司内部协作》

  时间城市:2020年11月14-15日 | 长沙

  合作报名:13632218871(同微信)

  

  课程背景

  支撑商业地产成功运营的核心是,客户满意、商家满意、投资者满意,这是大运营成功的本质逻辑。无论是初涉商业地产,还是已经在这个领域内深耕多年的商业项目或商管公司,在实际的工作运作过程中,经常会遇到了一些问题和困惑,归纳起来主要是以下五个方面:

  运营目标的确立;租赁(招商)及其管理;租赁(招商)谈判及技巧;运营管理及其要素;公司内部协作。

  课程就这五个重要共性问题作详细阐述,并提出解决之道,从逻辑梳理到管理技巧运营,提供了有针对性和富有实战体会的操作工具。本次课程设计由赢才商学院携手联合范老师共同策划打造,后续将陆续在上海、深圳、成都、重庆等城市开设公开课,同时也支持企业内训,具体可联系赢才商学院。

  

  课程收益

  1、熟悉并掌握商管公司的重要管理职能工作,学会有用的工具和评判标准,由实践到理论的提升,从而提升了工作能力;

  2、课程以逻辑演绎的方式,层层深入地演绎了商业运营的内在规律,并提供了有效的工具,包括表格和参数,如租金收入测算和预估表,运营指标及其衡量范围和内在逻辑,财务KPI提出依据测算表等。

  

  适合人群

  商管公司领导,企业租赁(招商)的负责人;企业运营和市场推广的负责人;企业物业管理的负责人。

  

  主讲老师

  范老师 赢才商学院资深商业顾问

  范老师拥有20余年商业地产工作经验,历任上海梅龙镇广场、上海中信泰富广场、长风景畔广场、上海老西门新苑、宁波泰富广场、英特宜家等总经理。

  范老师成功开发和管理了众多商业项目,操作过多个位于上海市中心及长三角商业中心区域,由国际和香港著名房地产开发商投资运营的的大型商业项目,其中包括数个25万㎡以上的城市综合 体项目,以及10万㎡以上的商业项目。范老师在商业项目开发、市场定位、招商以及运营管理等 商业地产全过程积累了大量成功经验,对中国市场有深刻的认识与理解,积累了丰富的品牌资源。

  在物业管理方面,于上海的梅龙镇广场、中信泰富广场等,从收楼、到二次装修控制,到日常的清洁、保安和设施设备的维护保养,及大量涉及的运营阶段的物业服务;后期不断拓展在商业领域的专业范围,到招商、市场推广、运营和财务控制,从物业管理到资产管理,不断将工作中积累的经营,用文字和文章予以记录,并在一些大学相关课程担任了客席讲师,与业内同行,以及从事该行业的同仁们交流,形成了自己对行业发展的认识和观点,并运用到实践中。多数已经成为规范性的流程,为 业内采用。

  在商业项目的前期开发阶段,如何使设计和建造与市场接轨; 在商场和办公楼定位阶段,如何根据市场配置合适的业态配比;在运营阶段,如何根据市场和经营状 况,调整商业品牌并为公司自身的知名度和美誉度的提高等诸方面,积累了经验。在投资回报和品牌 树立方面作出了贡献,在业界也拥有了良好的口碑和形象。

  

  课程大纲

  一、运营目标的确立

  商业地产的经营目标,是确保足够的现金流,即“挣钱”的能力

  1、经营能力的精确测算

  租金收入的几个不同部分和不同阶段;租金收入和其他收入的汇总和关联;影响租金收入的因素。

  第一,掉铺及其出现的时点的一般规律;第二,续签率及其影响租金收入的关联;第三,市场重大变化时的应对。

  2、运营指标的确定

  可售和持有混合经营时各自底价的确定方式;决定租金底价的两种方式;客流和有效转换率及获客成本;EBITDA利润额及三个重要经营和财务指标的内涵。

  3、运营收入和支出的分类

  收入分类和流向;支出分类和流向;成本控制要素及衡量指标;停车场收入和经营要素。

  4、财务控制

  收付实现制和权责发生制;投资回报和资本化率及其范围;现金流控制及其意义;折旧和摊销及后加工程财务流向。

  二、租赁(招商)及其管理

  商业地产的最大难题是如何正常有序地开展招商管理工作

  1、品牌资源库及其准备

  品牌资源后备的比例和方式

  与第三方专业代理公司合作的模式和步骤:第一,独家代理;第二,多家联合代理。

  商管公司的招商三种模式选择

  2、业态比例和要素

  把控业态比例的考虑要点;影响业态楼层落位的因素。

  3、租赁(招商)进展控制

  主力租户的定义;各类不同级次租户的交铺时间;交铺条件及其工程需求把控。

  4、租赁(招商)政策的制定

  三种租金收取方式和利弊分析;底价和面价及一般控制比例及授权;租金提升周期和要素;免租和免租期及有效租金的概念;装补及其本质和应对之策。

  5、二次租赁(招商)调整

  二次租赁(招商)出现的时间点和规律;二次租赁(招商)调整的依据

  第一,消费群体的变化;第二,新业态的出现;第三,首进城市(区域)概念的把握。

  三、租赁(招商)谈判及技巧

  要将业态规划目标与租金规划目标进行对应,用合适的手段实现对业态规划落位进行有效监控。

  1、主力租户先行

  经营的长期性为首要考虑;注重对周边租户级次的影响。

  2、动线规划

  动线影响客流;动线影响切铺。

  3、品牌联系的三种方式及其“度”

  4、租赁(招商)以经营理念的一致为先

  线上和线下;服务与限制。

  5、租赁(招商)专业技能的应用

  排他条款;乙方合同使用;消防安全和甲、乙方责任界限。

  四、运营管理及其要素

  按照“客流提升→营业额提升→提袋率/客单价提升→租金提升”这四个阶段来开展;

  1、经营端指标和租户端指标分析体系的确定及其范围

  两个坪效及标杆;租售比及其意义;客流和有效转换率(提袋率)。

  2、提高市场推广活动的效率

  市场推广的四个功能;商场经营三个阶段的不同定位;环境锚定租值;拥抱年轻人。

  3、租户和消费者服务

  租户进场时的服务提供;租户经营时的服务提供;租户违规时的处置方式;消费者投诉酿成重大舆情时的管控。

  五、公司内部协作

  确保对开发公司(或总包)的协调力度,避免出现进度延误推迟或影响商场开业,二装过程技术衔接规避运营整改成本。

  1、商场接收

  商场接收的两种模式;商场设计时的前置介入;商管公司和开发公司(总包)相互提资。

  2、二次装修控制要点

  二装六个要点的把控;图纸审核和质量控制;外包业务的质量控制。

  3、租赁(招商)与市场推广部门的协作

  4、租赁(招商)与运营部门的协作

  5、财务和风控

  租金欠缴时的追缴流程;租金缴纳宽限期和滞纳金;预算指标完成的差异容忍度;招采的分类和方法;经营过程的授权。

  

  主办单位

  赢才商学院系赢商旗下专注培训、学习交流的服务品牌,创立于 2004 年,通过整合商业地产行业及零售品牌资源,促进行业发展与交流,旨在为企业\个人提供系统的专业培训与知识输出服务,帮助企业\个人提升专业能力、 打造强势优势。产品及合作内容包含: 线下公开课、企业内训、线上课程 、定制服务、商业考察、商业总裁班等。

  

  咨询:【电话】020-37128276、【微信】13632218871、【公众号】赢才商学院。

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文章关键词: 招商租赁运营工具
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