转“危”为“机” 一场大会辨析云南商业大势

　　2020上半年，实体商业经历了疫情的洗礼，秩序在更新、模式在进化、逻辑被重塑。

　　此时，我们正站在分水岭上，身处时代的漩涡，适时改革，融入时代变局往往比默默努力更重要。在目前的商业进化中，“活下来”是基础，能根据外界变化而适时调整是智慧，能活的“生动”才是我们云南商业地产最终需要抵达的目标。

　　10月16日，由赢商网发起主办的“生动云南·2020云南商业地产高峰论坛”在昆明温德姆酒店启幕。云南商业最强阵容再聚首！100+商业地产风云人物、150+连锁品牌高管精英、150+商业地产名企、300+优质创新品牌聚焦后疫情时代云南商业当下现状，探讨商业的变革、重塑、新生，在社会创新中，迎接新开局与好未来！

　　本届活动内容丰富、形式新颖，期间设置了云南商业风向标-高峰论坛，商业地产成果展示平台-商业地产创新展，表彰盛宴-“金孔雀”颁奖盛典，定制式商业精英高端酒会，专属定制式主题论坛/沙龙五大系列活动，紧扣活动宗旨，务求为企业提供精准、多元的形象展示、资源互动平台，为行业呈献一场思维转换、创新变革、破局重生的深度解析。

　　论坛开始，赢商网总裁周艳斌代表主办方对现场嘉宾的到来表示感谢，并表示：

　　（赢商网总裁周艳斌）

　　1、一方面国外疫情到现在形势还不乐观，这影响了很多国外品牌对中国零售市场的判断。另一方面，今年上半年基本上都在家里呆着，“宅在家”使得人们线下的消费习惯发生了很大的变化。因此，疫情期间赢商推出了一个闪购产品，是一个基于购物中心的小程序。今年对于很多购物中心从业人员来说，线上线下活动都要加速，很多购物中心转型步伐加快。

　　2、购物中心对大数据的应用，包括消费者的画像，还有消费者的群体习惯研究也要加快，赢商目前也在努力推动购物中心数字化的建设。今年很多零售行业在放缓或者暂缓拓展，甚至关了很多店。所以在国外品牌对国内形势，包括对整个世界的形势不是很容易做出准确预判的时候，对于国内购物中心来讲应该更关注本土品牌，跟本土品牌建立更多的连接。

　　3、从今年刚刚发布的中国前三季度购物中心开业情况数据来看，大概是80多家。跟往年的数据作比较，从2015年开始中国基本上每年维持在400-500家的新开购物中心量，对比以前的数据前三季度的开业购物中心至少是超过200多家，接近300家，今年因为受疫情的影响，基本上全国很多购物中心的整个开业周期平均往后延了6-9个月。

　　4、中国在2015年购物中心已经进入存量时代，每年的增量大概有1000个左右，根据最新的数据看明年中国拟开业的购物中心超过2000个，这个数据当然是累加今年的数据，相信在过去的10年以来，也不会再出现这么大的新增量。同时零售品牌的开店选址相对来讲又比较谨慎，所以我认为明年中国购物中心市场不管是招商也好，还是营运也好，会迎来非常残酷的竞争环境，这是我们对明年市场的判断。

　　报告发布：赢商大数据《2020云南商业地产市场环境分析 》

　　（发布人：赢商网董事长助理仲文佳）

　　一、2020年零售商业发展形势分析：

　　GDP：受疫情影响，一季度经济运行首次出现负增长，二季度转负为正。

　　CPI：一季度价格指数较高，二季度价格指数趋缓。

　　宏观消费：社会消费正在逐步恢复，居民消费需求转移线上。

　　90后消费力度强，是支撑疫情后消费动能回升的中坚力量。

　　Z世代接棒成为消费新主力，能赚敢买追求自我。

　　二、2020年购物中心市场环境分析：

　　存量水平分析：购物中心布局聚焦于二三线城市，华东区存量最高。

　　增量开业趋势：延期开业现象严重，二线城市成主力，西南开业率较高。

　　业态特征：品牌招商更趋稳健，文体娱及生活服务新兴品牌开店势能走弱。

　　2020上半年整体购物中心品牌开关店激增，关店大于开店，门店更迭提速。

　　老牌购物中心（开业15年及以上）后期可持续经营压力预计将大大增加。

　　中高档购物中心抗风险能力强，大众化购物中心“抗跌”能力弱。

　　高楼层品牌换新速度加快。

　　抗疫期间客流骤降，三季度可望恢复九成以上。

　　三、2020年云南商业地产趋势分析：

　　居民消费意愿止跌回升，消费升级稳步推进。

　　人均购物中心分析：昆明等二线城市人均面积已逼近一线。

　　增量分布：新开业购物中心持续下沉趋势，昆明等城市新增购物中心趋于谨慎。

　　上半年云南项目存量89家/812万m2，昆明虽无增量，但存量仍占总量一半。

　　2020年下半年云南开业量相对较大，市场明显下沉。

　　主题演讲：《共建数智新商业 重塑消费新生态》

　　（演讲人：赢商网首席数据官、赢智科技CEO朱智）

　　一、商业数智化的意义和目标：

　　降本增效：提高运营效率，提高顾客体验，降低决策成本。

　　增强连接：增加顾客接触点，增强运营维度，提高场内商户销量。

　　扩展边界：扩大经营的边界，扩大组织的边界，扩大思维的边界。

　　二、数智化的三个阶段：

　　阶段一、基础设施物联化：投入智慧商业的新基建；与开发商/银行联动；计入投资而非费用；计算EBIT回报率。

　　阶段二、业务和触点数字化：信息化运营流程的必然趋势、业务数字化的流程过渡、选择符合自身商业特点的产品、培训+实战=>升级迭代。

　　阶段三、运营数据化、决策智能化：数据驱动业务，数据指导目标；快速决策，快速行动，快速迭代；管理思维革新，数据驱动决策；引进/提拔商业数据人才。

　　三、我们在为商业做什么：

　　目前赢商有产品、服务、生态三大板块，以科技+数据为核心、以服务为本、生态联合、专注行业，研发了城市商业地图、赢招商、城市商业地图、TI视觉客流等。未来的商业在在数字化这件事情上一定是不断深入探索的，此后赢商也会集结多重资源不断探索、不断深化。

　　优质项目推介：铂港现代广场、丽江祥和广场

　　罗 鹏 空港投资集团睿信城市公司招商运营中心总监

　　昆明铂港现代广场项目位于昆明空港经济区杉松园片区内，以云南省政府提出的“打造全国第四大机场经济圈”目标为契机，建成集商业、办公、酒店为一体的综合型商业街区。建设内容主要包括地上部分8栋单体，分为酒店集群和办公集群；地下部分三个地下室，地下室均为地下两层，主要功能为停车库。项目汇集了众多餐饮、休闲娱乐、服饰美妆等国内外名牌，希尔顿酒店集群也将在此落定，将为市民带来时尚消费一站式精彩。

　　马 殷：北京睿易辰商业发展有限公司CEO

　　丽江茶马花石小镇由丽江裕安地产综合开发有限公司开发，由北京睿易辰商业发展有限公司云南分公司全案策划招商营销。丽江茶马花石小镇是中国首个云南老字号品牌沉浸式体验文旅街区，目前项目已荣获云南省级特色步行街、云南首批夜经济地标两大殊荣。独一无二的石头房子，石匠手工打磨雕筑，从建筑工艺到街区颜值都做到了一步一景的艺术境地，为世界打造“百年等一街 铺铺开百年”的云南老字号品牌沉浸式体验街区。

　　微论坛一政策篇：云南商业地产生态重构与变革

　　聚焦疫后的云南商业地产，整个生态受到一定程度的影响，商业规则、模式都发生了改变，这便需要进行一次重构，让生态继续平衡、稳定。此外，时代在前进，在此基础上迎合市场大势，进行变革和升级，让云南的商业地产始终走在稳定环境和长远规划中。

　　昆百大集团副总裁 段蟒（主持嘉宾）：

　　1、从作为商业人来讲，整个社会发生变化的同时自己也应该发生深刻的变化。中国总的零售消费总额是没有减少的，这点是可以肯定的，但在商业零售方面是不是减少？我个人认为是有可能的，消费者趋向可能发生变化，这值得我们深入探讨和理解，找到这个点在哪里。

　　2、我们认识到乙方会变成稀缺的资源，但我们也要有自身坚持的原则。通过此次疫情，我们这个行业也更成熟了，不再是你动了我或我动了你，甲方与乙方相互理解，寻找共同的出路。

　　3、至于说技术的问题，电商的问题也好，数智化也好，这都是永远不会停息的探讨。同时要强调，在目前这个时代，甲方，也就是投资方对资产投资的未来或者收益可能要有更理智的看法和清晰的测算，中国的社会已经发生了变化。也呼吁乙方，要理智看待中国社会未来的成长。

　　云南诺仕达企业(集团)有限公司商业地产 运营事业部总裁杨文宇：

　　现在所面临的问题看上去是疫情导致，实际上它早有端倪，市场下行，竞争加剧，这是在2016年就开始说的话题，疫情只不过使得这个变化加速和影响扩大而已。诺仕达疫情以来的举措如下：

　　1、大规模减免了租金，这不是因为不得已，而是基于判断，在疫情到来的情况下我们认为商铺资源在短期内会成为一个稀缺的资源，如何使商户有信心跟我们抱团走得更长远，减免租金就是一个很好的手段。

　　2、加大对今年的投入，尤其是在营销企划的投入，目前已增加了36%的营销费，大概两三百万的规模。希望这样的手段使得市场更快显现活力，使得商户、消费者感受到市场的变化。

　　3、加大了调整的力度。疫情后，判断运动健身、线下比较好的新品类和新品牌会崭露头角，所以此类业态融入到今年的调整当中。另外对现场跟进做了更高的要求，使消费者到了你这里更加放心。

　　4、积蓄力量不断进行场景化的改造。区别于线上和线下的重要手段，如何使得顾客愿意来到你这里？这也是诺仕达今年、明年、后年坚持做下去的动作。

　　5、扩大了电商和社群的投入，作为购物中心的平台用什么样的能力吸引别人在你的线上呢？你没有能力去烧钱的，也没有价格优势，有的是什么？用什么来吸引消费者？购物中心的线上到底怎么走？还说它只是一个概念大于实际的东西呢？我们还要进一步的探讨。

　　6、有所为，有所不为。拒绝了今年做调整的项目，以及明年开业的项目，主要考虑在疫情情况下没有办法找到最好的品类品牌组合，使得进场的商户很难达到好的回报。保证整个项目的完整性、定位的完整性，使得所有之前跟着你的商户不会因为你的动作变形而吃亏是诺仕达一直坚持的。

　　富康城控股商业板块 执行总裁 李从禹：

　　1、打造夜市街，开展地摊经济。团队在4月25日开始筹建这个项目，在5月25日把整个街区全部完整打造出来，引进了400多个地摊的商家。用网红+夜市街来同步进行，从开业到如今人流量很大，整个全省特色夜摊经济示范街。由原来60%的出租率，达到目前的95%，以及100%的招商。这就说明商业实践性很强，要不断地去“折腾”，可能就会“折腾”出一个好结果。

　　2、富康城从贵州来到了昆明，昆明的项目在去年12月31日开业，刚开业便遭遇疫情。目前，针对零售和餐饮的生态模式来看，跟各个品牌一定要能够良性的、持续的经营下去，这个生态才是良性的生态，才会形成一个闭环。富康城在这方面也做了很多努力，同样也起到了一定得作用。

　　3、现在做购物中心最大的压力是什么？之前对数据不了解，没有办法对消费者行为画像，没办法做一些准确的预判与数据支撑的决策，如果购物中心在开的时候全部都是数字化，所有环节打通，比如说EPR、素材系统等。目前，富康城开业才半年多的时间，有效会员已达到5万多人。

　　所以作为购物中心来讲，要说改变，其实每个购物中心的品牌，基本上都是同质化的，唯一的可以做出差异就是服务，例如海底捞就可以做出独树一帜，所以商业要去不停地“折腾”。

　　云南悦汇商业管理有限公司 总经理 陈荔：

　　1、今年商业地产较为艰难，整个生态发生很大的变化：首先，数智化第；二，今年IPO的几个亮点，一个是碧桂园，一个是保龙商业集团，这些以物业为主的IPO，一上市的市盈率就达到60多倍，从这个事件发生以后，服务类、轻资产类的产业是蓬勃发展。第三，疫情之后高端住宅销量剧增，消费者和社区接触更加密切了。从这些方面来说整个购物中心生态环境确实是发生了变化。

　　2、流量的头部聚集化。一些大品牌开店速度整体不错，小品牌则在降低。从昆明当地购物中心回暖的情况来看，比较好的购物中心会迅速回暖，差一些的回暖速度比较慢，所以头部流量的聚集也是这次的特点。基于以上的特点，昆明广场在明年的计划中可能关注较多方面的重塑，尤其是会员维护，也就是精准营销或者数智化。

　　3、同德今年主要做的事情是打破边界，不再只是一个购物中心。同德是一个百万平米的综合体+5个社区，希望能将所有资源互联互通。另外，同德写字楼目前出租率也是高达80%左右，还有40万的会员，这个数量放在一线城市也是很少见的。

　　4、新生态情况下的新接触方式多样。以前是直观的物理接触，现在这个方式已经五花八门，例如网络线上、各类表演、线下各种社群等。如何清理触点、打通各个触点和管道，这同德今年希望做的东西。同德长期以来缺失的是业态，明年在上面会有比较大的动作，我们会向空中延伸，划不同区域重新打造体验业态。

　　昆明仟真和餐饮有限公司 董事长 李琰 ：

　　1、疫情后在关店，也在积极的开店，疫情之后就变成频繁的折腾。不断的变形，又变回来了，然后又变形，对我们品牌来讲确实是好的商圈是最有保障的，整个商圈相对比较完整，也和当下消费者的消费意识、消费习惯、喜好有很大的匹配。

　　2、一个好的购物中心一定是要与消费者匹配，与当下的趋势所匹配，也要跟现在的技术手段匹配，线上线下已经成为一个常态，而且还要加重线上的工作。

　　3、作为乙方来讲这样的购物中心，能让所有消费者去或者想去的时候，他心里会有一种澎湃的感觉，这样的购物中心就是我们想要的购物中心，也是我们想去进驻的购物中心。

　　4、今年疫情以来甲方，无论是本土的，还是国内的甲方，都给了我们乙方很多的帮助，大家共渡难关。我们相信此后一定会携手为市场、为商业作出更多的变化、更多有意思的东西给到消费者，让消费者更喜欢来到商场消费和休闲娱乐。

　　云南青和餐饮有限公司总经理 唐际程：

　　1、在最好的时代，也是最差的时代。我们作为这个时代的观察者、参与者，我自己特别喜欢一个新的词汇“内循环”。商业本质是什么？一定是人货场。我们去看人的消费无非就四点东西：第一，刚需，做商业时为什么要配备超市也好、休闲也好，零售也好，因为是刚需。第二，好奇心。之前所有的推广，比如说公众号也好，硬广也好，一些新东西进来以后，消费者有猎奇心去消费。第三，虚荣心。例如之前刷屏的上海名媛去拼单租车、抢购iPhone12。第四，感受消费。比如说去听一场演唱会，为偶像买单。

　　2、现在内循环已经进入了万元美金社会，万元美金社会里牵扯一个非常重要的词语，叫做消费升级。在消费升级结束后，对商家、商业地产的整个重构是有极大影响的，新思维也好，新主张也就随着出现。

　　3、内循环中又出现一个词“拉动内需”。例如茅台酒就是内循环里拉动内需表现最好的国产品牌的崛起。其他很多方面都表明，目前真的是步入万元美金的社会，以前是大颗粒度，比如说新主张、新重构、新思维，现在是把思维放小再放小。

　　微论坛二运营篇：后疫情时代 商业“生动”性的锻造

　　长远格局下，云南商业需要进一步升华和迭代，疫情带来了不确定性，同时也带来了新的机遇，这对于商业的“生动”化打造至关重要。未来的格局一定是精细、精细、再精细的过程，重视流量转化，重视新型消费群体，重视下沉市场，这都在助推云南商业多维格局。

　　海伦堡商业集团昆明区域总裁许文旭 （主持嘉宾）：

　　1、今年海伦堡的新项目是海伦世界，有25万方，在昆明也算比较大的项目。首先，它是由三个盒子加一个巨型的中庭组成的。其实，百货太贴近生活和并有很大的技术含量，百货是商品的属性，购物中心是叫为逛而买，我们百货是为买而逛。

　　2、它有篮球场、足球场、台球等等。我们会用很大的楼层做体验。什么叫生动性的打造呢？我们认为是有生机、有活力，让顾客有兴趣，这才叫生动。所以作为从业者来说，怎样打造一种年轻人喜欢的生活方式，可以社交，也可以竞技，所以我们把5楼做成运动竟技场。在4楼会打造一个生活空间，比如说作一个最大的萌宠产业链，将寄养、销售等都做起来，把生活融合在项目当中。还有类似于剧场这样的商业，在一楼营造了一个教堂，每天都有婚礼的仪式感，都会有几百人聚在中庭，参与教堂婚礼，为他们祝福，看他们流泪，我们就认为这就是有生动的东西，能打动客人的地方。

　　世纪金源商业管理集团西南云桂大区总经理周锋华 ：

　　1、我的理解“生动”就是打造有温度，让老百姓、消费者舒服的东西。让他生动化、多彩多姿、舒适美妙。这几年世纪金源一直在不停地升级，不停地改造。去年更是花重资打造下沉式广场，在盖好的购物中心中再挖4000方的购物中心，这其实很不易，也采取了很多办法，采取了很多措施。

　　2、世纪金源购物中心原来就是一个地理位置比较偏，形象、档次各方面都比较偏向传统消费的地方。年轻人去的并不多，要进行改变，吸引年轻人这是我们要做的。通过这么多年的改造，特别是下沉式广场，此后将会将其打造成为年轻人、浪漫的人喜欢的购物中心。

　　空港投资集团睿信城市公司副总经理陈强：

　　1、不管疫情是否发生，购物中心和商业地产的转型升级、迭代是势不可挡的，这几年我们做了很多的尝试，比如IP、互动体验、首店经济、数字化转型、社群营销等等。也许前半年效果很好，但过了半年效果便不再那么显著。例如首店经济，这需要很多的资金和精力。所以，一定程度上产品打造才是购物中心的核心。

　　2、竞争的加剧，网红的影响，包括疫情的推动。最重要的原因还是消费者的变化，导致消费逻辑、消费观念、消费方式、消费手段、消费习惯都发生了变化。现在的消费群体是90、00，大概是2.2亿人左右，也许这2.2亿人在整个中国人口基数占比不大，但有一个权威机构做了分析，2.2亿人带来的消费占整个社会消费率的40%左右，针对这些消费者，怎么从线上吸引到线下，怎样让他从家里到购物中心进行消费，是一个要不断探索的问题。

　　3、这代年轻群体有一个重要的消费特征是什么？他是受移动互联网的影响成长起来的，随着移动互联网诞生而诞生的。这帮人的消费动静用9个字来形容，“为业绩、为社交、为社群”，他们很会玩，他们就是喜欢玩儿，变成玩了一个过程。基于这样的情况下他们是追求更个性、主题、体验感的消费场景，他们已经不是简单的买东西，而生为场景空间、为精神诉求买单，所以后疫情时代商业性的塑造有一个观点，如何根据场景打造跟这帮人交朋友，加深他们情感的认同才能增加黏性，才能把他们从线上引到线下。

　　4、消费场景会让每个人产生不同的消费体验和感受。所以应该提出“商业空间打造2.0时代”，前几年都在打造，无论是互动的设施，还是务实概念的包装，这种效率是越来越弱。所以生动性打造应该从这个维度考虑：我们要通过线下物理空间植入有故事、有温度、有创意的商业产品，把消费者吸引过来，同时利用现在数智化的趋势，通过精准营销、会员营销、社群营销，真正满足这帮年轻人的需求，有效的结合并有效触摸他们的痛点，这样才能形成黏性。

　　蒙自天马南湖荟第壹城总经理李剑：

　　1、天马南湖荟是诺仕达携手天马集团打造的首个项目，在2020年1月12日开业，经营11天便遭遇疫情。在疫情非常紧张的情况下，我们做了非常多的工作，加强内训，做线上的带货直播+秒杀。到现在为止仍然维持着10个会员福利群，这是能够跟我们长期互动的群体，实际上这对我们这样的项目来说是非常重要的。

　　2、天马南湖荟第壹城项目，落地到地州后会给城市带来什么？目前项目给蒙自市民带来的是一种生活的变化，1月12日的开业做到全程共享，客流量达到20万以上，蒙自这座城市整个常住人口数量是40-50万的水平，基本上在节点上整个南湖周边交通是接近“瘫痪”，可以看出地州人民对高品质综合体的期盼。

　　3、疫情后，我们致力于把整个项目打造成为蒙自最好玩的项目。更多的与线下结合，把所有线下好玩的东西，在保证品质的情况下尽量往购物中心搬，尽量让它融到购物中心项目里，让年轻人有地方玩，让带小孩的家庭有地方玩，然后再通过项目的产品和服务，以及整个餐饮和体验附加进去，这样便获得了一个好的结果。

　　通过上半年的努力，南湖荟第壹城的客群目前已渗透到蒙自周边的县级市，成为商业在蒙自的一张全新名片。

　　云南星耀商业管理有限公司总经理周洪洁：

　　1、我们有10万人的小区，设计了APP，把所有餐饮商户的联系电话，每天的餐牌都发到APP上，让业主既使是不进美团，页可以直接进入到业主群点餐。在疫情期间没有堂食的情况下，也提升整个商铺的销售额。所以到现在为止，疫情使得整体发展较为艰难，但是我们商业公司的预算到在利润方面已经超了200万，这也是我们跟商户齐心协力所达到的结果。

　　2、我们同时也对社区居民开放所有的体育馆、运动馆，在一些时段作为免费时段提供给社区的居民。在居民形成这样的体育运动概念后，就植入到现在的购物中心。新的购物中心明年6月份开业，里面有7个运动场馆，配合餐饮娱乐，楼下没有超市，楼上没有电影院，消费者把时间利用在运动上。虽然前期提供了免费的全民健身，但后面因此而形成并扎根在心里运动的理念和习惯，就可以植入到新的综合体。

　　云南艾维商贸有限公司总经理鲁峰瑞：

       “未来一切皆在线上”，我们先看几个数据。8月底，NIKE的财报，线上销售业绩最为亮眼，比去年大幅成长82%，9月份，头部带货主播薇娅成交金额27亿元；“对民生最直接的影响，没有哪个领域比零售更重要”！现在的风口之一就是消费互联网。“未来一切皆在线上，”指向何方？几个方面来谈：

1， 技术推动：随着手机移动互联网的快速发展,互联网平台技术日趋成熟，操作便捷，客户体验感变得尤为重要。阿里巴巴全球年度活跃用户为9.6亿，拼多多年度活跃买家数达6.28亿，京东年度活跃购买用户4.18亿，2020年唯品会第二季度活跃用户为3880万人。截至2020 年6月底，开了4G和5G服务的手机用户，中国移动用户达9.47 亿户、中国联通用户数达3.087亿、中国电信用户达3.412亿。2G到5G的技术升级，网速越来越快，智能手机普及，成为了生活中的必要工具。人们使用手机的时间变得越来越长，我们的生活已经离不开互联网。

2， 运营升级：近来流行一个新词DTC（Direct To Consumer）,翻译过来是直面消费者。早在2017年，NIKE就提出DTC，就是以经营会员的忠诚度为核心，通过与会员互动，创造销售。根据DTC策略，除了和电商、社交平台天猫、京东、淘宝等合作以外，大的零售品牌都更加注重私域流量的建设，建立了自己的官方APP，小程序，加大线上数字化的投入比例与行动。运动超市品牌迪卡侬网上销售占总销售的20%多，其中官网的销售占到线上销售的一半。对于鞋迷们热衷炒作购买的NIKE乔丹鞋，及其他限量发售款。以前的购买模式都是线下店铺排几十米的长队抽签购买，现在可以在线上预订销售，不仅把人流从线下导向线上，还能精确地锁定目标客群。NIKE还针对会员不同的运动爱好，推出专属的跑步APP,健身APP，养成用户的运动习惯和品牌忠诚。这种长期、深度的与会员互动，能很好的起到拉动提高销售的功能。

3， 生活方式:拿这次疫情来举例，因为疫情的影响，线下来客率下降，客流极巨减少，大家都主动或者被动转移至网上购物，线上的销售弥补了实体店的损失。所以生活方式会让消费者的购物习惯发生结构性转变，加速了互联网消费，同时也证明了线上数字化，DTC策略的正确。

未来一切皆在线上，是因为技术推动、运营升级、互联网营销、线上数字化策略、生活方式等诸多因素，会改变这个行业。我们要看清楚方向，适应趋势，改变我们的思维和行动。但是任何一个品牌的DTC，线上数字化要超过50%的比例，都不会是简单的事，实体零售模式存在这么多年，有着这么多渠道和客户，也有它的优势所在。趋势是不可扭转的，线上数字化未来怎么走，大家共同探讨，一起努力吧！

　　微论坛三之流量篇：公域流量与私域流量的价值驱动

　　疫情之下，所有实体商业都感受到会员的重要性，流量也变得更加迫切。流量的前提是产品，其次是传播，如何打造新的触点，来吸附流量，进行实体商业的运营升级，是所有实体商业人这个疫情期间，不得不思考与直面的一个新的课题。

　　赢智科技全国总经理 彭荣亮（主持嘉宾）：

　　1、公域流量、私域流量在疫情期间真的出现了一个点，之前大家都有认知，但做的迫切性一直都不强。而且也不知道怎么去做，大家都是边走边看的状态。疫情之后加速了迫切度。

　　2、商业一直处在不断的变化中，赢商网作为一个平台公司，我们和很多商业公司都在合作，目前已经接近200家的合作。我们把每个商业的诉求、不同的点，包括餐饮、零售、文娱等等，都放到了产品种，核心便是解决真正商业遇到的问题，我们对商业的理解远不如在一线的大家更多，所以我们希望大家提出更宝贵的意见，把产品迭代升级，做更好的服务商业。

　　俊发集团商业管理有限公司总经理 李文安：

　　1、俊发集团在大家都非常熟悉，我们最大的一个核心，首先从私域流量来说，我们有60万的业主，这是非常核心的一个私域流量。这个流量以后还会增加，从我们以后小区的打造计划来看，可能整体业主会突破100万，如何有效利用私域流量来转化为商业整体的盈利，这将是我们后期核心攻关的课题。

　　2、现在俊发集团旗下分为四大板块：一个是地产，一个是物业，一个是建设，最后一块就是商业。商业作为俊发集团新型的板块来说，集团会给予巨大的支持，后期俊发集团整体商业管理面积也会超1000万平方，后期针对如何利用现有的私域流量？100万业主如何导入？是我们接下来的重点。

　　3、业界传了很多例子，比如说公域流量对象是大海，那我们平常驾着渔船出行打鱼，打回来的鱼就是我们的私域流量。经营自己的流量更多的是养的鱼塘，你养了多少的鱼，什么时候要去处置，那就是自己的一个方式。我想公域流量转换成私域流量，核心就是以最低的成本，把公域流量转化为私域流量获得最大的利益，这是商业的具体核心。

　　云南华夏耀创商业管理有限公司总经理杨清景：

　　1、今年的主题是流量，当你去关注某一个事情的时候就说明这个事情可能少了，原来的状态跟现在的状态已经不对了，那我们去讨论流量的时候，传统流量应该是少了，不然不会去关注这个问题。

　　2、公域流量更多时候是存量，而私域流量更多时候应该是增量。公域流量是本身就应该有的需求，只是原来的途径、传播的渠道不知道怎么转化出来，这就形成大量公域流量池。私域流量就是要去做会员，要去圈私域流量，要去自己养鱼的时候，我们要思考原来存量不够了，应该想办法做原来没有做的东西，把原来没有的消费欲望需求激发出来，所以要去做增量。

　　3、线下应该做什么？线下我认为应该激发增量，本身就没有的消费需求。通过美好的购物体验、顾客服务给激发出来，我认为这是我们要去关注的一个问题。我们现在在经历着一个变革期，最早在接触商业的时候，是坐销，我坐着可以把东西卖出去，不需要有动作，那时候供需是不平衡的。后面变成行销，需要有一点行动才能卖得出去，必须出去拉客和获客。后来，销售靠坐销、行销已经不够了，要通过很多渠道才能产生销售，但渠道最后也在减少，渠道不够。这时候就需要大数据，是宏观的。

　　4、我认为做商业，特别是做实体商业，应该更多的是去关注私域流量，就是小数据，什么样的小数据？我们精细化对客群的理解，每一个消费者进入到我们的商场，进入到我们的门店里面，我们能够提供一些什么样的服务？能够怎样去把这些服务转化为二次的销售？或者转化为会员的福利？这是我们应该考虑的问题。

　　5、对于做购物中心来说，也在关注一个流量，就是商户，我们面对的是两种群体，一个是消费者，一个是商户，现在商户变成了稀缺资源，商户对购物中心来说是合作伙伴，他也是一个流量，我们怎么为商户提供更好的服务，这也是我们不断探索的过程。其实做购物中心最本质还是搭一个平台，怎么让更多的商户在这个平台里赚到更多的钱，我们的消费者能够在这个平台里面得到更多美好的消费体验，这是我们不断追求的过程。

　　昆明茴香餐饮娱乐（集团）有限公司副总裁陆春：

　　1、从公域和私域概念上来看，从两方面来讲：一个是站在餐饮的角度，一个是站在商家的角度。公域流量和私域流量从餐饮角度上来讲，每年都会有各种各样新的课题和话题，私域流量话题虽然不是今年表达出来的一个话题，但在疫情期间私域流量让所有人都爆发了，所有人都在讨论私域流量。私域流量是不是所有商家都应该去做呢？我们试验过，把它做好不是一件容易的事。所有的餐饮商家应该都有这样的经历，疫情来临的时候很多商家都会把外卖做上去，拼命想办法做外卖，但是你自己做下来的结果是什么？你的收益是不是最后还亏欠，私域流量成本和代价实在是太大了。平台变成是什么？高速公路，只要上我的公路必须交钱，它没有十一假期免费的概念，所以各位商家要思考这个问题，公域流量如何把它做好，这是用收入来思考的问题。

　　2、我们离不开公域流量的问题，它给我们的影响非常大，从小数据角度来讲，我们今年在数字化管理上也在加强，从每天的成单上可以看出，会员的消费比和复购率。公域流量不仅离不开，同时还要跟它有更好的交流和互动，了解它的游戏规则，餐饮是离不开它的。因为现在公域流量不仅是美团，现在所有的拼多多、美团、抖音、微信等都是一个公域流量。

　　3、第二私域流量应不应该做？应该做，必须做。从我们餐饮角度来讲，你的基数是占很大的作用，如果没有基数，现在来做公域流量怎么做？获取的每一个人，每一个粉丝的成本费用在多少钱，这应该是越来越高，公域流量已经超过100，私域流量还是要花钱。而且做私域流量不是用营销的思路去做，如果所有餐饮商家都是用营销的方式来做私域流量，一开始花了很多的代价，冲在最前面，但后面粉丝进来以后没有维护，没有好的体验，不会产生复购，就失去了黏性，不会变成你的超级客户。所以私域流量和公域流量都要做，关键是如何做，如何把它做好，这才是最重要的。

　　莎梅集团董事长/七里锦绣小镇总顾问谭遁：

　　1、第一类所谓公域流量就是开发商的能力够不够强，你有没有吸引人的IP。我认为对开发商和运营商而言，就是你的场地够不够热。南强街我去过两次，人山人海的，这就是公域流量。开发商、运营商把人吸引过来才叫流量。同时希望开发商能够加强项目规划，每一个品牌、每一个商场运作能力就是我们的公域流量，规划、设计、运营一项都不能少。

　　2、品牌就是私域流量的一个关键入口。如果你没有品牌、没有概念，那所谓私域流量就是没有的。我想品牌化是必须的状态，刚才说到整个体系里那么多的品牌，包括呈贡的七步香，它有场景，有设计，有氛围，这才是流量能够锁住的概念，像海面一样能够锁水。所以品牌化是必然的，但不是所有的都能够形成品牌化。

　　3、私域我们分两个词，一个是自私，你自己的客户，俊发有60万的客户，那就是你自私的部分，先用好才能给到旁边的商家，这就叫自私，你品牌的粉丝忠诚度。同时我们要有无私的部分，我是一个餐饮店、服装店，今天客户来了之后让他跟商家有一个互动，把它连串在一起，把私域流量和其他关联的商家进行共享，实现既自私又无私，这样才能达到商场里的良性生态循环。

　　拥有云南商业地产行业权威的『金孔雀』奖在今夜颁出，表彰优秀，以标杆的力量引领云南商业的向前进步，记录市场榜样，助力行业发展。

　　结语：

　　此次疫情，商业地产可谓是“元气大伤”，现有的运营模式也遇到了前所未有的挑战。但同样，也给商业地产带来了更多的思考，提供了更多新的方向，促使其尝试新模式，建立新能力。毋庸置疑，在变化莫测的市场大环境中，及早布局，临危不乱，跟上市场变化的步伐，才能“屹立不倒”。

　　转“危”为“机”，这或许是一个新的开始。

       2020云南商业地产高峰论坛金孔雀获奖名单如下：

　　年度商业地产领跑人物

　　时纪列 陈荔 杨文宇 段蟒 鲍硕 梅永丰 许文旭 周锋华 杨章艳

　　年度商业地产创新人物

　　李文安 周洪洁 李从禹 谭景允

　　年度商业地产先锋人物

　　杨清景 杨镇 龙华琼

　　年度零售业领袖人物

　　鲁峰瑞 韦峰 孙丽娜 黄永刚 胡以开 刘晓宁

　　年度品牌影响力人物

　　吴明中 付兆洋 袁源 杨尚霖 孙新闳 李琰唐际程陆春

　　年度商业地产卓越企业

　　恒隆地产

　　昆百大集团股份有限公司

　　富康城控股集团

　　年度商业地产引领企业

　　云南悦汇商业管理有限公司

　　年度商业地产新锐企业

　　天马集团

　　年度商业地产优秀运营商

　　诺仕达集团商业地产运营事业部

　　爱琴海集团

　　昆明世纪金源购物大广场有限公司

　　年度优秀文旅特色小镇

　　茶马花石小镇（丽江祥和商业广场步行街）

　　年度文化旅游地产示范项目

　　昆明融创滇池后海

　　年度城市商业风向标

　　同德昆明广场

　　顺城购物中心

　　昆明恒隆广场

　　年度城市商业新地标

　　和谐广场

　　铂港现代广场

　　方圆荟文山龙誉广场

　　年度夜经济新地标

　　南亚风情·第壹城

　　南强街巷

　　云纺文创园

　　年度优秀商业地产运营项目

　　昆明广福路爱琴海购物公园

　　欣都龙城VCpark

　　昆明世纪金源购物中心

　　七彩云南·第壹城

　　昆明瑞鼎城爱琴海购物公园

　　新迎新城购物中心

　　年度创新商业项目

　　昆明大悦城

　　云南城市商业发展杰出贡献项目

　　蒙自南湖荟·第壹城

　　年度最具投资价值商业项目

　　滇SHOW

　　铂港时代中心

　　邦盛广场

　　年度备受期待购物中心项目

　　呈贡万达广场

　　玉溪万达广场

　　安宁吾悦广场

　　玉溪三千城购物公园

　　星耀天地MALL

　　昆明海乐世界

　　年度社区商业典范项目

　　银海清溪渡购物公园

　　华夏阳光 七彩METOWN

　　楚雄花园城商业广场

　　悦云天地购物公园

　　昆明金地中心

　　年度购物中心关注人气品牌

　　SEVENBUS

　　奈雪的茶

　　一頭屋东京烤肉

　　德和

　　泰爽·金

　　耀华力泰国菜

　　湊湊

　　言几又

　　春满里

　　年度优秀成长性品牌

　　川拾酒

　　食大利香港餐厅

　　和気桃桃

　　麦隆咖啡

　　文++乙

　　热火朝天小火锅

　　祥楠

　　匠食

　　年度创新商业品牌

　　双茶记

　　添發冰厅

　　A?ME 若有光不止甜

　　小明烤肉屋

　　酝·湖景音乐餐厅

　　花答应

　　大象好在

　　H PARTY

　　年度卓越商业地产服务机构

　　云南省餐饮美食协会