一座地标塔，洞见未来商业地产七大趋势

　　10月，商业地产界刮起一阵龙卷风。

　　央企华侨城集团南昌欢乐象湖项目，除了斥资220亿打造上千亩商业综合体，还投入近亿，打造高达70米的景观塔，据称攻克了多个技术难题，将成为全球最高的双螺旋景观塔，面向全球征名。而围绕着这个地标性建筑，将建起数十万平米的公园式商业街区，被定义为“城市顶流商业坐标”。这座白色景观塔盘旋上升，龙卷风造型很抢眼，位于南昌城市中心象湖湖面，视野无挡，将是极其吸睛的流量利器。

（南昌华侨城的地标塔）

　　此前一年，华侨城的“鸟屿浮云”，因为前卫而具艺术感的造型，成为全网流量过亿的网红打卡点。再造地标，透露出这家老牌央企对于立志成为“大网红”的野心。数以亿计的投入，筑就强大壁垒，让对手连抄袭复制的可能都没有。

　　对于持续低迷的商业地产市场而言，华侨城正在开启一种全新的模式。

　　一、识别度与差异化，才是决胜关键

　　截止国庆长假后，地标征名活动全网流量已经超过300万，虽然还称不上现象级，但也掀起一波热潮。

　　“漂亮但不闪亮”是很多人对于南昌这座“阿卡林城”的评价，大多数商业项目也是平淡无奇。一眼可见的与众不同，成为竞争关键。但差异性，很快会被模仿，失去独特感。大资本的投入，才使持久独特真正成为可能。

　　同样，对于商业综合体和企业而言，“独特、可识别、难以复制的爆款”也将会是同质化竞争中的关键点。

　　二、地标、公园、文旅三维崛起

　　综合体供过于求，客流不足，对于商户而言，商场造血能力越来越弱，不仅不能带来客流，还要指望商户自带流量。

　　南昌华侨城明显意在绕开低级的同质化竞争，直接采取降维打法。地标景观组群、开放式公园商业、文旅微度假综合体，三维一体，组成了迥然不同的新物种，三种前沿形态集合于一体，是创新能力，更是投资实力的表现。

　　对于企业而言，这对应着爆款产品、环境体验、目标客群三个核心要素，也是未来商业竞争的主流趋势。

　　三、公园商业时代来临

　　南昌华侨城项目，包一个购物中心（13万方城市绿洲）、三个街区（滨水夜生活、玩美文艺商业、乐活儿童游乐）、三个酒店（万豪、喜来登、民宿群）、五大公园（玛雅乐园、运动公园、欢聚公园、玩美公园、水上艺术公园），加上紧密毗邻的象湖景区和城市动物园，共同构成了南昌华侨城商业的强劲驱动力。其目标市场可分为三层：商圈周边100万居民日常1-3小时生活消费、本地市民目的地消费3-8小时休闲娱乐、外来旅游人口1-3天微度假。

　　(南昌华侨城项目规划图)

　　区别于传统的街区商业与盒子商业，公园式商业是近年来国际大趋势，以情景式、体验式、沉浸式、互动式为特色，投入大、标准高，也成为一道门槛，成为一座城市是否达到领先水平的评价标准。

　　住宅地产从最初只解决居住需求，现在追求环境、舒适、文化。消费商业也从最初只解决商品与服务供应、消费便利，到开始提供独特的设计、体验、环境。

　　曼谷的MEGA FOOD WALK、日本南町田GRANDBERRY PARK、夏威夷ALA MOANA CENTER、东京水町TOKYO MIZUMACHI，都是最新的公园商业代表之作和成功典范，国内的购物公园也处于渐热趋势。

　　（Mega Food Walk）

　　（Grandberry Park）

　　（Ala Moana Center）

　　市场对于公园商业的误读在于认为“是旅游项目”，但实际上此类项目的关注焦点在于特色展现，并延长消费者的停留时间。互联网时代，流量由“点击量X时长”组成，而非简单的次数统计，商圈亦是如此。消费者每多停留1小时，消费量可提升25%，“导客”、“蓄客”与“留客”，是同样重要的要素。公园式商业，无疑比传统街区或盒子型商业，具备更包容性、丰富性、消费者粘性，对于城市居民而言，具备同样的重要性和唯一性。

　　同样类比于商业产品运营：保证流量导入的爆款产品、维护用户体验的平价产品、提升利润水平的高附加值产品。华侨城商业布局的精细规划能力，令人叹为观止。

　　四、爆款是最强吸粉利器

　　为什么地标能火？因为市场需要亮点。商业项目已经泛滥成灾，大同小异，对于南昌这样的城市而言，更需要独特性，才能脱颖而出，甚至带动这座城市获得更多“城市自信”。

　　华侨城制造爆款的能力很强。前年的鸟屿浮云塔，全网流量过亿。去年的玛雅乐园，月均客流百万。地标塔是华侨城项目的新爆款。而未来的地标塔、艺术馆、购物中心、曲水湾、星级酒店等，仅从目前曝光的概念设计来看，已经爆款气质十足，所以该项目定义为“地标组群”。

（鸟屿浮云塔）

　　纵观市场上的网红品牌，可以发现，爆款制造能力是绝对的竞争利器，能够持续或批量制造爆款，更是企业持久的成长动力来源。

　　五、设计感最触动消费者

　　小米的设计感，文和友的怀旧体验，K11的艺术策展，都是美学设计的商业转化典型案例。设计感不仅局限于视觉设计，更注重用户的体验设计、消费场景构造。

　　华侨城与国际顶级设计机构合作，不管是宏大的格局与场景，或者是细节的创新与体验，都为市场带来了很高的期待值。

　　仅以地标塔为例，12度的环形坡道考虑了人体工学舒适度，而螺旋自结构形成了视觉冲击力，与景观的融合度极高，具备了城市地标的属性。

　　未来的商业，是设计师主导的时代，一个企业的设计能力，甚至与产品研发和生产能力并驾齐驱。

　　六、流量转化是王道

　　南昌华侨城地产项目自有1万户约5万人、朝阳象湖片区100万人口量级，同时锁定三小时动车圈千万级旅游度假人群，难怪业界评论为“华侨城用重装坦克军团碾压市场”。

　　如何通过业态规划和商业运营，实现流量转化，才是核心王道。互联网行业探索出了丰富的经验，开始向线下渗透，天猫超市、盒马鲜生、超级物种等，都给市场带来了冲击，传统商业在流量时代必须转型。

　　南昌华侨城通过规划创新导入流量，通过业态创新转化流量，以流量赋能商业，如在玩美公园项目中规划出文化消费业态，连餐厅也要有体验场景，以及为具备文化体验的商业项目提供政策支持，实际上是在推动传统商业的升级转型。

　　体验和设计贡献流量，流量推动坪效提升，是一个正向循环的过程。

　　如何实现流量转化，也是未来商业需要深度探索的课题。

　　七、跨界融合创新商业势不可挡

　　从项目规划来看，华侨城致力于推动公园形态、商业业态、文旅产业的跨界融合，这也是未来趋势。任何商业的本质，就是人，转化为流量后的商业价值。或者依托于周边常住人口，或者吸引大量外来流动人口，而居于象湖核心地带的华侨城，既抓住了本地常住人口需求，填补区域商业空白，又以文旅业态成为城市旅游目的地，因为实力雄厚，所以野心勃勃。

（南昌华侨城玩美公园项目图）

　　经历20年发展，商业地产、互联网、消费市场都实现了高速发展，也进入饱和状态，而量的积累，必会产生质的变化，继电商业成熟之后，线下商业以无法替代的消费场景和体验，将进一步升级迭代，全新的商业物种必将问世，差异只在于，谁更抢先，谁更持久。