想搞好商业地产 千万不能踩这些雷

什么是商业地产？

商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产、商业、投资三方面的特性，即区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。

商业地产是一个进入门槛较高的产业。平均下来，全世界的房地产公司，只有2—3%的企业在做商业地产，在中国的比例就更少，少于1%.商业地产是一个复合型的产业，不是房地产行业，也不是商业行业，它包括地产、商业、投资、金融等，非常复杂。下面就一起来看一下哪些商业地产的雷不能踩。

被政府为业绩招商引资忽悠而死地方政府为政绩而进行招商引资，繁荣地区经济、增加税收、改善民生、促进就业毋容置疑，但是招商引资的内核隐因是主管领导自身的当职政绩。

通过各种关系，政府主管领导给开发企业新区、开发区的土地地块以及各种优惠政策，让你去圈地投资，发展新区建设，告诉你未来该区域长远规划、繁荣景象，而是部分发展商浮想联翩。就是明知道有问题，你还得强颜欢笑感谢主管领导。

殊不知，给开发商的地块很多都是鸟不拉屎、地不长草的“北大荒”。商业地产项目的后期运营是靠消费者和人流来支撑的，“未来几年就繁荣了”的噱头口号是商业地产开发等不起的。商业地产好比既得利益，不像住宅地产在中国畸形的某些政策下永远是刚需利益，等就等死了。

中国房地产开发企业绝大多数都是从居者有其屋的开发住宅模式发展起来的，后期逐步涉及商业地产的开发模式。

住宅产品与商业地产产品的用途、使用人、功能等有着完全不同的属性，按照住宅开发的套路开发商业地产显然大错特错。

有句虽不恰当但是比较形象的比喻：住宅开发是小学生，公建（写字楼、酒店）开发是中学生，商业地产开发是大学生，城市综合体开发是研究生，城市区域规划是博士生。

隔行如隔山，建设设计院和设计师是建筑设计行业的专家，而不是搞商业地产招商、销售、广告、运营、物业服务、资产证券化的资深从业者，所以建筑设计院、设计师不是万能工，没有商业地产行业专家的方案或者建议直接把商业地产开发的核心环节交给建筑设计院显然就错了。中国各个城市都有众多因此原因而被“前期建筑设计死”的商业项目。

很多城市里的商业地产项目规模体量都存在盲目做大的现象。先不讲该城市里面已经有众多入市经营好且地理位置佳、成熟的竞品项目，显然有这样想法的开发商可能都没有考虑你这个城市有多少商业品牌可以把你的项目装满、后期商业面积租售留、如何运营等系列问题。商业项目体量不是越大越好，能够在所处的城市区域填补空白是最佳。

开发商为了快速回款，都选择在商业项目建好后，将商业面积划分销售，及时“回血”、“止血”，收回资金。商业地产开发实际是投入资金大、周期长、回收慢，显然与开发商快速回流的思想“背道而驰”。多数商业项目迫于资金压力，采取各种手段来弥补资金不足，但最终越陷越深，最终资金断流，项目开发暂停终止，成为烂尾盘、死盘。

在任何企业老板在企业管理层、业务层面大都是“至高无上”。现代中国的开发企业多数是老板的一言堂。很多老板不是地产开发行业出身，也不是商业地产层级逐步工作上来的从业者，可能更没有任何地产开发经验，即使有经验可能也是停留在自己在老家开发过的简单住宅产品层面上而已。

还有一部分项目的开发企业，老板之前是从事建筑施工的，赚些钱后摇身一变干起开发商的角色。他理解并认为，楼我都会盖，地产开发有什么难度和大不了了。而且一上来就搞个商业地产，本身企业内也没有商业地产的专业人员，更别说参考专业意见，认为按照自己之前施工建设住宅的思路想法，肯定没有问题。就是有专业下属人员，这样的老板认为下属的能力与其相差甚远，根本不会理会和采纳专业的意见，结果可以想象。

有的商业代理公司的操作根本不考虑项目的未来市场和有无生命力，就以招商填满为目标，品类落位于搭配是否合理、业态引入的关联带动等全然不顾，拿到招商佣金就走；地产销售公司更是为了卖出一套商铺什么手段都用上、什么承诺都答应，目的是卖铺取佣回款为王，反正销售不好就撤离，大不了佣金不要了……很多这样不负责任的商业代理公司因为上述的做法导致了商业项目的“趴窝”而在市场上死去。

挣快钱的商业代理公司使商业项目成了“伤”业项目、商业街成为“丧业街”、购物中心成了“库房”中心。

商业地产不是靠模仿就能运作成功的，很多地区的开发商老板看到其成功的表现，便让执行团队按照其照搬过来，认为一定成功。被模仿最多的恐怕是万达广场、大悦城、龙湖、凯德等地产商开发的产品。

商业地产复制不一定成功，因为每个地块都有其该地区的商业价值地理属性，如果商业地产盲目复制就能取得成功获利，被先开工建设后定位招商被动而死中国现如今应该不会有这么多商业死盘。

商业地产实际上已经从坐商阶段、引商阶段、定制阶段，发展到现如今的选商阶段，定制和选商不一样，定制是按照某运营品牌方进行的规划设计，而选商是在同一种业态中挑选最符合项目定位核心价值的某个品牌方，所以商业地产开发如果出现本末倒置，其自身深陷后期的“火海”显然就不足为奇了。

我国的商业地产前期策划定位服务没有法规性、政策性指导，完全是市场供需的自行调节。很多政府领导说实话是不太懂城市规划的，更不懂商业地产开发，但是就喜欢看漂亮的效果图。

效果图渲染的再漂亮能给发展商当饭吃？一个连住宅人群都没有的区域规划800米长的风情商业街，显然不是为了自持。试问：即使销售有买家，谁会去到开店经营？开店经营卖给谁？哪里的消费者会来？怎么来？来这里干什么……？基本的常识性商业地产开发专业连带性知识都没有，你这不是把人家开发商给害死了。