课程回顾 | 购物中心招调实战

赢才商学院   2020-12-09 15:17
核心提示:2020年11月7-8日,赢商网·赢才商学院成都站公开课《购物中心招调实战》顺利结业。

  

  课程背景

  “一个项目值多少钱?一个项目赚多少钱?”商业地产资产证券化不断发展,项目管理团队迫切需要学习资管思维、建立资管模式,以项目资产价值为目标,实施营运期招商调整。

  在瞬息万变的商业环境下,项目历时越久,无疑需求范围就越难清晰定义,整体进度不确定性也越高,调整起来也愈发费力。如果不能积极地应对项目延期问题,不仅会导致整个项目成本增加、资源失衡,甚至可能面临项目失败、错失市场机遇的尴尬境地。

  2020年11月7-8日,赢商网·赢才商学院成都站公开课《购物中心招调实战》顺利结业。课程站在资产管理的角度,从后置财务指标与前端业务指标联系,从资产估值方式拆解到20个核心业务指标分析,结合近百个案例和详实数据,指导学员掌握购物中心资产管理核心要务——资产估值方法、通过NOI测算制定租赁决策文件、通过专业经营评审测算新合同期租金涨幅,及招调全流程步骤专业实战工具包。

  

  

  课程安排

  主题:《购物中心招调实战》

  城市:成都

  时间:2020年11月7-8日

  主办:赢商网·赢才商学院

  主讲杜老师系赢商网&赢才商学院特聘商业地产培训咨询专家,原万达商管区域总经理。拥有26年商业经验(奢侈品/潮流百货从业经验19年,SHOPPING MALL从业经验7年),其中:10年总经理经验、3年区域总经理经验。杜老师是商业人才培养专家,已经培养出8位下属走上 SHOPPING MALL 总经理岗位、16位下属走上副总、总监岗位。同时还是香港新鸿基、瑞安新天地、世茂集团、招商蛇口等标杆企业商业地产课程授课导师。

  两天的课程中,杜老师系统性讲解商业地产全流程核心业务要点:REITS前必学资产管理逻辑、资产调改=产品迭代、定位工具-SWOT分析、租金定价工具-比较网格法、双循环时代创新招商方法、疫情后租赁谈判技巧、招调决策必学经营评审技术、租赁合同和招调管理制度等几大方面进行分享,帮助学员迅速建立商业地产底层操作系统和全流程操盘概念。同时穿插小组讨论和课堂作业,帮助学员回顾课题内容,掌握落地工具。

  

  

  知识点提炼

  商业项目如何定位?SWOT分析怎么做?

  第一步:界定区域和商圈,获取市场情报

  

  绘制商圈地图,标注关键信息

  ? 考虑项目体量需要人口规模、项目交通能够触达人口规模与商圈范围的关系

  ? 在地图上标出以项目地点为中心的一、二、三级多边形商圈和竞品位置。

  第二步:锁定竞争对手,获取竞品情报

  4类重要竞品情报的获取:

  ? 竞品定位、业态规划和租户组合

  ? 竞品租户信息

  ? 竞品经营信息

  ? 竞品物业条件

  第三步:侦破租户关系,获取租户情报

  ? 主要侦破对象:各业态风向标品牌

  ? 侦破思路:3条主线——品牌、经营情况、经营者

  第四步:SWOT-要素定义

  ? SW内部分析要点——首先锁定对标项目,包括硬件条件和经营现状

  ? OT外部分析要点——首先界定一、二、三级商圈,然后分析机会点(需求缺口)和威胁点。

  招调决策必须回答的问题

  ? 租金何时能涨?租金涨多少?

  ? 时尚度能不能升级?升到什么水平?

  ? 客单价能不能提高?提高多少?

  ? 增加/缩减哪些品类?相应的面积比例?

  ? 哪些品牌保留/淘汰/移位?

  ? 新招哪些品牌?

  ? 店铺面积扩增/缩小的品牌是哪些?

  同时要弄清楚,销售、客流与出租率、收租率、涨租率之间的关系,及客流与销售之间的关系,只有捋清楚当中的关系和逻辑,便能有的放矢的进行下一步的调整。

  招调策略怎么做?

  首先,品牌库必须优质、充足及高效,充足的品牌库是招商谈判的底气。

  然后,合理的业态规划,即业态结构客流动线和铺位切分。业态结构是精细化运营五个核心要素之一。决定着购物中心能否满足市场需求、帮助商家盈利、实现预期NOI。下图为55个国内优秀购物中心业态结构调研统计,供学员参考。

  

  最后,品牌落位和租户结合,一般用品牌属性与商铺价值配对落位法进行。

  招调谈判的先要条件是什么?

  

  必须了解租户盈利模式,算清楚账,才能在谈判中避免信息不对等带来的问题和阻碍。

  

  

  赢才商学院每个月均会在上海、广州、深圳、成都、重庆、杭州等地举办课程,聚焦于商业地产开发商与零售品牌,打造零售商业全域综合服务,包含媒体公关,全程营销,大数据服务,人才培训,行业研究等。

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